案例内容
【案情简介】
唐某与林某相邻的两间平房。因旅游开发需要，舟山市某古文化旅游开发有限公司（以下简称某公司）向唐某与林某租赁该两间房，双方于2008年10月13日签订了房屋租赁协议，用途为开办农家乐，租赁期为10年。到期后某公司决定不再续租。唐某、林某二人将房屋收回后，均发现房屋的部分结构损坏已影响居住与使用，要求某公司进行赔偿。双方因协商不下，向人民调解委员会申请调解。
【调解过程】
调解员受理该纠纷后，第一时间调取翻阅了2008年10月12日双方签订的租赁合同，以及实地查看了出租房的现状。经调查了解，当事人唐某与林某之间属于邻里关系，二人各有一间房，因房屋距离近，一同出租给某公司开办农家乐；双方签订的房屋租赁合同合法有效，履行期间无纠纷发生，合同详细载明了租赁期限、租赁用途、违约条款等内容，并明确了某公司可以对该房子进行整体改造；另经现场查看该房屋老旧，某公司对房子进行了大改动，例如围墙、房顶、煤气水管道等改造较大。 经过梳理，明确了纠纷焦点：房屋租赁期间承租人基于租赁合同约定对房屋进行整体改造影响出租人今后的居住与使用的，承租人是否需要承担损坏责任？ 2018年12月，进行了第一次现场调解。在基本事实清楚的情况下，当事人轮流提出自己的看法与要求。当事人唐某认为租房合同于2018年10月12日到期，他们主动联系对方公司，得到的回复是房子不再续租，但将房屋内的物品处理搬迁需要二个月时间，认为对方处理事情的态度懈怠。唐某主张某公司应当续交两个月的租赁费。针对超期租赁费，调解员结合《合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”进行分析，合同到期后，公司未将房屋立即腾空归还，表明需要二个月时间搬迁，唐某与林某对此认可，所以该时间段房屋属于续用阶段，原租赁合同继续有效，公司应按原合同规定的租金进行支付。某公司法人代表张某表示认同，无异议。 另当事人林某表示合同确实载明了该公司可对房屋进行整体改造，但改变不了房屋损坏的事实，要求对方恢复原状。张某坚持公司的改造行为合法有效，林某提出的恢复原状属于无理取闹。张某的这一说辞引发了林某的不满，扬言不恢复房子的原状不会罢休。针对林某的不满情绪，调解员决定中止调解，单独听取他的真实想法。经了解，林某知道恢复原状不可能实现，但坚持房屋的结构损坏就是开办农家乐造成，他气公司一直拿合同约定说事，不考虑到房子已经影响了今后生活使用。待林某平静后，调解继续。调解员提出拿现在的房屋状态与十年前相比毫无意义，虽然对租赁期间物品的损坏通过《合同法》第二百一十八条和二百一十九条的规定可知“房屋租赁期间物品出现损坏的，如果是正常使用出现消耗的，承租人不承担责任，如果是承租人使用不当造成损坏的，由承租人承担责任。但证明该损坏是由不当使用引起的存在一定困难，当事人要接受房屋自然老化带来的损失，但房子其他的损失与影响也不能忽视。最后张某同意进行补偿，但仅限于确实影响生活的部分，并要求林某与唐某自行修葺房屋。调解员让林某与唐某在纸上列举出具体的损失，届时找第三方对房屋损失进行现场查看与估算，待结果出来后进行第二次调解。 两个月后，进行第二次调解。根据第三方提交的房屋损坏清单与估算报告，调解员交由双方当事人确认。双方无异议后签订调解协议。
【调解结果】
2019年1月15日，各方当事人在街道调委会的主持下自愿达成如下协议： 1、某公司一次性补偿唐某与林某房屋补偿费用以及超期2个月的租赁费共计43500元（人民币肆万叁仟伍佰元整）。 2、其中房屋补偿费用用于房屋修葺，包括道地地面不平整，需要重新浇筑；围墙被损坏，需要重新筑高；屋内墙面被打通后，需要重新分割；梁柱经过十年有所损坏，需要更换和维修；水电等管道需要重新安装等等。 当事人对本案调解结果表示满意，2019年1月30日，调解员对双方当事人均进行了实地回访，确认协议均履行完毕。
【案例点评】
（一）“以案释法”助推调解。该纠纷为租赁合同纠纷，纠纷当事人即为订立合同的双方。在化解超期的租赁费以及房屋修葺补偿费用这两个争议焦点时，调解员适时加入《合同法》条款内容，针对案件不同情况，对当事人进行法治教育，营造办事依法、遇事找法、解决问题用法、化解矛盾靠法的法治氛围。通过法情并用，一方面维护当事人的合法权益，一方面引导当事人自觉遵守法律法规，引导当事人化解矛盾。 （二）借用外力参与调解。通过邀请第三方对房屋进行查看与损耗估算更能突显出公平、公开、公正。关于房屋损坏的部分，虽然调解员让当事人林某与唐某列举出损失清单，但该份清单会掺杂一部分个人情感，也不会得到某公司的认可。以清单为辅，结合第三方现场检查的结果，对当事人来说更有说服力，更能促进纠纷的化解。 （三）积极做好案件回访。因该案件的一方某公司为街道办事处下属公司，为有效预防矛盾纠纷升级恶化，巩固矛盾纠纷调解成果，及时了解双方当事人协议履行情况，调解员采用实地家访的方式，积极做好当事人思想工作，确保矛盾隐患彻底消除。
