案例内容
【案情简介】
马某某与张某于2005年2月经人介绍相识并恋爱。为了结婚时能有一套婚房住，2008年12月，有北京户口的张某作为买受人签订了一份《商品房预售合同（限价商品住房）》，购买朝阳区常营房屋，房屋总价款414517元。以张某的名义用其公积金贷款210000元。结婚前马某某先后支付房款106350元。2010年4月10日，马某某与张某登记结婚，婚后双方共同居住于涉案房屋，同时双方共同还贷款。诉争房产自2010年4月至2018年1月，马某某与张某婚姻关系存续期间共还本息合计187288.07元。自2009年3月还款开始至2018年5月止，共偿还本金170069.24元，偿还利息50476.63元，本息合计220550.68元。 马某某与张某婚后因双方感情不和，2018年1月份，二人在北京市朝阳区人民法院经调解离婚，调解协议内容为：一、张某与马某某自愿离婚;二、张某与马某某所生之女由张某抚养,马某某支付抚养费至女儿年满十八周岁止;三、马某某对女儿享有探视权;四、张某名下汽车归张某所有,张某支付马某某车辆折价款;五、张某与马某各自名下财产均归各自所有,不再相互主张。 在办离婚诉讼时，因双方婚前所购买的是限价房，买房时考虑了张某及其父母的家庭购买资格，因此，离婚诉讼时，法官以涉案房产涉及张某父母利益，没有处理涉案房产的分割，而是让当事人另诉解决。 因此在离婚调解达成后，马某某至北京市东城区人民法院提起诉讼，要求涉案房屋归张某所有，由张某支付马某某房屋补偿款157.5万元。 张某辩称,首先,马某某所主张的上述房屋系我与我父母共同申请的限价房,属于我婚前财产;其次,马某某与我离婚时已就所有财产处理完毕;再次,我与马某某离婚后,马某某未支付过孩子抚养费,我现在收入较低且需抚养孩子无力支付马某某折价款。综上,不同意马某某的诉讼请求。 庭审中，马某某与张某均认可上述诉争房屋首付款为204517元。马某某主张其2008年给付张某2万元首付款，2008年11月通过现金形式给付张某7万元首付，2009年4月2日至2010年1月1日以转账形式分9笔给付张某月供款16350元。为证明上述主张，马某某向法院提交了银行交易明细、转账记录、证人证言、QQ聊天记录等。张某辩称马某某的转款均系用于结婚的花费，故不认可银行转账单的证明目的，不认可聊天记录的真实性及证明目的，张某辩称其存入的现金系从其同学李某静处借来。同时，张某向法院提交了房产证、刷卡记录、调解书及借条等证据，用以证明诉争房产系其个人财产，支付款项均系从其父母处借得，且离婚时已就上述房屋处理清楚。 庭审中，经马某某申请，法院委托北京国地房地产土地评估有限公司对诉争房屋市场价值进行评估，鉴定机构出具GD2018-39-SF16号评估报告，北京市朝阳区常营中路XX号院XX号楼XX层XX号房屋总价为315.23万元。
【代理意见】
律师代理马某某表如下代理意见： 涉案房屋虽系张某婚前签订的购房合同所购，但婚前马某某支付了首付款9万元，并支付了还贷款项16350元，婚后双方也共同还贷。因此涉案房屋系二人的共同财产，理应分割。 涉案房屋评估报告确定房屋总价值为315.5万元，因此原告马某某诉求房屋归张某，并要求张某给付自己该房屋的一半价值。
【判决结果】
张某名下位于北京市朝阳区常营中路XX号院XX号楼XX层XX号房屋一套归张某所有，房屋剩余贷款由张某继续偿还; 张某于本判决生效之日起七日内，支付马某某房屋折价款一百二十三万八千五百三十八元六角七分。
【裁判文书】
北京市东区人民法(2018)京0101民初3144号《民事判决书》认为： 离婚时，夫妻双方的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况、照顾子女和女方权益的原则判决。 本案中,根据查明的事实,北京市朝阳区人民法院调解书并未处理本案涉诉房屋,故本院对张某关于涉诉房屋已经处理完毕的辩解,不予采信。 关于房屋首付款支付情况,法院认为张某的主张明显缺乏依据,不予采信。 现马某某与张某已离婚,且马某某同意诉争房屋归张某所有,本院不持异议。夫妻婚前共同出资及婚后共同还贷的房屋增值部分,属双方共同财产,本院予以分割。未还贷部分利息由本院参考前期还款利息予以酌定。因本案诉争房屋系政策性住房若遇房屋转让,根据国家政策所需缴纳的相关费用应由马某与张某共同支付,如双方无法达成一致意见,可待实际情况发另行主张。
【案例评析】
该案案由系离婚后财产纠纷。马某某与张某在朝阳法院办理离婚时，并未涉及涉案房屋的分割。涉案房屋属于北京市的限价房，《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第十三条规定：限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。 申请购买限价商品住房家庭应符合以下条件：（一）申请人须具有本市户口，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。市政府有关部门可根据限价商品住房供需情况，对单身申请人年龄实行动态管理。（二）申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定标准，并实行动态管理。城八区的上述标准由市建设部门会同市有关部门根据本市居民收入、居住水平和住房价格等因素组织确定，经市政府批准后公布。远郊区县的上述标准由区县政府结合实际情况确定，经市政府批准后公布。根据该十三条的规定，申请购买限价房的必须是北京户籍家庭。 本案中，婚前，马某某与张某想购买限价房作为婚房，因马某某是外地户口，不具有购买限价房的资格，因此，只能由有北京户口的张某作为购买人。另，限价房的供应对象是整个家庭，而不是个人。因此张某申请购买此限价房时，其父母均按法律规定提交了符合购买条件的资料通过审核。其离婚诉讼时，因限价房是供给符合条件的家庭的，因此当时法官建议此涉案房屋的分割可能涉及离婚案件外的第三人即张某的父母，不宜在离婚案件中一并审理分割，建设当事人在离婚后另诉解决。离婚诉讼法官的理解是对的。因此，对此房屋的分割，原告马某某即到东城区另诉。 马某某为何在东城区法院起诉本案？因为原离婚诉讼时，张某是作为原告起诉的，而作为被告的马某某虽是外地户口，但其经常居住地在涉案的房屋，即在北京市朝阳区，鉴于离婚案件系原告就被告，所以朝阳区法院管辖了其离婚案件，而本案是离婚后财产纠纷，也是原告就被告。但此次诉讼是马某某作原告起诉的，被告张某的户口所在地是东城区，离婚时其已搬离了涉案房屋，所以东城区人民法院管辖了此案件。 从案件审理查明的事实来看，马某某在购房时以现金及银行转账的形式共支付了9万元首付款，这些通过张某支付房款首付款的银行账户的收支明细能够印证。婚后张某每月还款的数额也是明确的。婚后还款虽是从张某的账户还的，但张某的收入在婚姻存续期间也属于夫妻共同财产。还款额的一半及其相应的房屋增值应属于马某某所有。
【结语和建议】
本案一审结束后，双方均没有上诉，而且判决很快得到了履行，并没有经过执行程序，判决履行比当事人预想得顺利。结合本案，代理律师有几点建议： 1、对于案件要有合理的预期和分析判断。本案中法官多次给双方调解，但开始张某一方不接受调解，认为涉案房屋就是张某的婚前个人财产，不应分割。经法官多次做工作，张某一方接受调解，但只同意给付补偿款四、五十万元，与马某某的实际预期差距较大，马某某根本不能接受。但是如果张某一方能够实事求是、与马某某充分进行协商，充分表达诚意，马某某能够接受的补偿款数额非常可能会低于法院判决的数额。 2、双方当事人应对涉案房屋的价款有个合理的认识。马某某在开庭前通过打听已了解到涉案房屋售价应在310万左右，如果张某一方也能了解一下房价，就能够确定大致价格，以这个价格作为分割的依据，就没必要再支付费用去进行鉴定了。本案中双方不但各多付了5200元的评估费用，而且还花费了一段评估时间，造成了诉讼成本加大、诉讼时间延长。
