案例内容
【案情简介】
2018年12月，延吉市某街道某小区部分业主向社区人民调解委员会（以下简称“调委会”）反映，近日电梯停运，已经影响到业主的正常生活，多次与承建该小区的某房地产开发企业（以下称“开发商”）协商未果后，业主向调委会提出调解申请。
【调解过程】
调委会接到业主的调解申请后，立即指派调解能力强的调解员对小区业主反映的情况进行核实调查。经过走访调查得知，该小区居民2013年至今一直使用的是非居民用电，为解决非居民用电还曾多次到信访部门进行上访，小区始建于2008年，应有业主270户，实住业主241户，至2013年，该楼盘未经过有关部门质量检验和办理居民生活用电手续。在此期间，开发商为尽快回笼资金，对部分商品房进行一房多卖，导致近50户业主情绪激愤，开始强行入住，开发商为稳定业主，在没有向供电部门递交任何审批手续的情况下，擅自将临时用电接入作为居民用电使用，造成违章用电事实，是电梯停运的主要原因。至今，由于供电配网建设不完善，业主电表不规范，物业管理不善等原因造成各种不明电量损失极高，241户入住业主用电单价达到每度电近1元，远远高于延吉市居民生活用电单价的50%。另得知，开发商负责人因一房多卖和其他原因，已被公安机关采取强制措施，没有能力再对该小区进行用电改造，致使业主苦不堪言。 调解员在得知情况后，一方面对业主情绪进行安抚，防止事态进一步恶化，另一方面向延吉市某街道汇报，并迅速开展调解工作。调解员首先组织召开由200余户参加的业主大会，向群众宣传相关法律规定，向群众表明，合法的信访理由各级人民政府会予以支持，在信访活动中如果严重影响到正常的社会秩序，不仅信访理由不予支持，还会追究当事人刑事责任，建议业主们理性维权，并推选代表参加调解。在调解员的说服下，业主同意推选赵某某等5人作为代表解决此事。 随后，调解员找到相关部门、开发商、业主代表、街道、社区共同参加的调解协调会。协调会上，各部门一致认为，用历史的方法解决此问题已不具备条件，经过研究讨论，小区改造资金需要100万，计划由小区所有业主先行垫付30万启动金，其余70万由市政府对该小区责任人资产清算出具（涉法专项清算）, 241户预存电费72300元（每户300元）也一并收取。经电业部门重新对改造资金进行预算，需要业主垫付部分由1000元每户上浮至2000元。因改造资金的提高，导致居民、物业与电业局之间出现纠纷。调解员又多次对业主代表进行说明，向业主讲明时间拖的越长，承担的费用越高，且又要面临拖欠电费停电的风险，夏季高温天气即将到来时，正常生活影响将会越来越大。最终在调解员多方劝解下，小区业主同意每户交纳2000元，同时要求尽快推进施工，电业部门也表示尽快安排人员施工。 2019年4月，小区的用电设备改造工程进入实践处理阶段，调解员和电业部门业务骨干进入小区现场勘察，研究整体改造方案，同时随时了解和解决业主们的诉求，督促开发商配合改造工作。
【调解结果】
经过调解员努力，各方达成如下协议； 1.6月15日前，业主代表将约定的30万工程启动金转入某某电力安装有限公司账户。 2.7月10日前，业主代表将241户预存电费72300元（每户300元）转交给某供电服务中心，委托供电部门代缴电费。 3.8月10日前，电力安装公司完成对某小区用电电改造工程，开发商对改造工程全程配合。 经过回访，业主代表已按照协议约定将30万工程启动金转入电力安装有限公司账户中，预存电费72300元（每户300元）转交给供电服务中心，电力安装有限公司已于7月14日完成某小区用电改造工程。业主对调解结果很满意，未因此事再进行上访。
【案例点评】
此调解案起因是开发商未履行合同约定，在未办理房屋验收手续和接入居民用电的违约情况下又一房多卖，致使部分业主强行入住产生的纠纷。此调解案涉及到多行政部门，关系到居民最基本的生活，调解员不仅要安抚上百户业主的情绪，还要协调相关部门解决能问题，可想而知调解难度非常之大。经过调解员组织30余次的现场调解会、民主协商会、座谈会，纠纷才得以解决，充分发挥了人民调解“第一道防线”的作用。
