案例内容
【案情简介】
谢某甲是湖南省衡阳市珠晖区某某乡的村民，1989年9月经当地国土所批准获得158.4平方米的宅基地使用权。1990年，谢某甲自建一套建筑面积为158.47平方米的房屋，房屋前后有100多平方米的自留地。1997年，谢某甲因经营不善，欠下银行和其他人巨额外债，被迫外出打工还债。2015年，谢某甲还清欠款回家后发现自家房屋被拆。经多方打听得知，因衡阳市滨江新区建设，谢某甲的邻居谢某将谢某甲房屋拆毁后，和自家房屋一起获得滨江新区建设项目共580平方米的安置房，以及34万多元的安置补偿款。为此，谢某甲多次找珠晖区某某乡政府，要求与谢某协商解决安置房屋及财产分配事宜。相关政府工作人员多次打电话给谢某，但谢某都置之不理，于是相关部门建议谢某甲走法律维权之路。 2016年底，谢某甲来到衡阳市珠晖区法律援助中心申请法律援助，法律援助中心受理后指派湖南金雁律师事务所律师马辉军承办该案。马律师接手此案后，立即赶到珠晖区滨江新区项目建设协调指挥部，复印了谢某与该指挥部签订的房屋拆迁补偿及安置协议，随即谢某甲以谢某和滨江指挥部共同侵权为由提起诉讼。 庭审中，被告谢某突然拿出了其与谢某甲的哥哥谢某乙签订的房屋买卖合同，合同内容为2007年谢某乙以全权代理人的身份将谢某甲所有的房屋，以8000元的价格卖给了谢某，并有该组三位村民签字作为见证人。谢某甲因欠大额外债于1997年外出打工还债，长期没有回家，更没有授权其哥哥变卖房屋。因该案出现新的证据，谢某甲被迫撤诉。 随即，谢某甲重新以谢某、谢某乙为共同被告，提起确认房屋买卖协议无效诉讼。一审法院查明，谢某乙属无权代理行为，且被告谢某在买卖合同前已有宅基地，购买后谢某宅基地面积已严重超标，违反了土地管理法的规定，遂判决谢某与谢某甲的房屋买卖合同无效。 谢某不服一审判决，提起上诉。二审期间，主审法官认为房屋买卖合同有效，理由是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。为此，马律师多次与主审法官探讨该案的法律适用问题，提出该案首先应该适用土地管理法、民法通则的规定，该两部法律的效力明显大于最高法院司法解释的效力，解释第三条的当事人限指买卖合同的当事人，不应该包括买卖合同之外的其他人，谢某甲属于合同外的其他人，该条不适于本案。二审法院最终采纳了法律援助代理人的代理意见，裁定驳回了谢某的上诉请求，维持一审法院的判决。 2018年4月，谢某甲以不当得利为由起诉谢某，要求谢某在安置房屋内赔偿其158.4平方米房屋及按房屋面积计算的安置补偿费92745元。一审法院认为，被告谢某购买原告房屋后而获得相应拆迁安置补偿款及安置房屋缺乏合法依据，并且被告谢某购买原告房屋的行为造成了原告利益受损的事实，且原告的受损事实与被告谢某的获益之间存在因果关系，被告的行为构成不当得利，根据法律规定，被告谢某对原告负有返还义务。结合不当得利纠纷具体返还方式为当原物尚存时，应返还原物；若原物不存在，则可作价偿还的规定，一审法院遂判决全部支持了原告谢某甲的诉讼请求，即谢某在安置房屋内赔偿其158.4平方米房屋及按房屋面积计算的安置补偿费92745元。谢某不服一审法院判决，提起上诉，但在上诉期间未缴上诉费，二审法院按撤诉处理，一审法院的判决已生效，谢某甲已申请强制执行。
【案件点评】
本案是一起典型的民事纠纷，谢某甲与谢某房屋赔偿一案，过程一波三折，该案最终以谢某甲胜诉结案。 一是本案谢某与谢某甲签订的房屋买卖合同是否有效。被告认为谢某乙是谢某甲的哥哥，构成表见代理，但原告认为谢某乙的代理行为不构成表见代理的要件，属于无权代理行为。谢某购买谢某甲的房屋是否合法。谢某已有自住房屋300平方米，还另售他人房屋面积几十平方米。本案谢某购买谢某甲房屋，违反土地管理法第62条规定、湖南省土地管理实施办法相关规定，违反了土地管理法一户一宅的规定，也超过湖南省农村建房面积的规定，本案房屋买卖合同是违反了国家法律强制性规定，因而是无效的，无效的民事法律行为自始无效。因此，本案谢某与谢某乙签订的房屋买卖合同自始无效。二是本案谢某应该赔偿谢某甲的损失。谢某购买谢某甲的房屋后，和自家房屋一起被滨江开发公司拆除，得到相应的赔偿，本案原告的房屋已被拆除，因此被告无法返还房屋，因被告具有过错，根据《民法通则》第157条规定，谢某应该赔偿原告的损失。法院支持原告的诉讼主张，保护原告的合法权益，维护了谢某甲的居住权。
