案例内容
【案情简介】
2021年12月24日，申请人某保险公司与被申请人张某、被申请人某经纪公司签订《房屋承租合同》（以下简称“案涉合同”），约定：被申请人张某将其所有房屋出租给申请人某保险公司，房租租赁期从2022年1月1日至2022年12月31日共12个月，租赁期满张某有权收回所租赁房屋，申请人应如期交还，如需续约，则必须在合同租赁期满前三十日内通知被申请人某经纪公司，三方协商一致后，重新签订新的租赁合同，本合同可自动终止。房屋租金为每月4500元。申请人除正常交付租金外，还应付给张某一个月租金作为押金，押金视为合同保证金。案涉合同第五条约定：如因申请人主观原因提前解除合同，剩余一个月租金不退，押金不予退还。其中“一个月”为加入的手写内容。此外，合同约定基于居间方某经纪公司已提供居间服务，张某须于合同签订之日一次性交付居间方居间服务费4500元。申请人、张某无论任何原因致使合同不能正常履行，由申请人、张某自行解决，居间服务费用将不予退还。合同第十一条之后有手写内容约定：申请人、张某双方协定，申请人需在2022年10月31日前支付张某下一年度租金五万四千元整，如申请人未支付视申请人违约，申请人需在2022年10月31日前搬离此房。 合同签订后，2021年12月28日，申请人向被申请人张某账户汇款54000元。 2022年2月25日，申请人工作人员陈某通过微信语音通话的方式向被申请人张某通知合同解除。由于双方未就合同是否解除及租金返还达成合意，申请向大连仲裁委员会申请仲裁，请求：1.解除申请人与被申请人张某、某经纪公司之间签订的《房屋承租合同》；2.被申请人张某向申请人返还租金36000元；3.案件仲裁费用由被申请人张某承担。
【争议焦点】
1. 案涉合同第五条“如因申请人主观原因提前解除合同，剩余一个月租金不退，押金不予退还。”的效力？ 本案被申请人张某主张其并不知晓第五条中打印体被手写体修改的部分，并且其在签订合同时申请人并未提示告知该处被修改，本条被修改的合同内容因为没有其本人的签字确认而对其无效。仲裁庭审中，申请人、被申请人张某均提交了其持有的案涉合同原件，分别是通过复写方式形成的二联。二联合同之上均存在该手写内容及复写内容。案涉合同不存在合同内容不一致的情况。被申请人张某主张其签订时并不清楚该处手写部分。首先，被申请人张某作为完全行为能力人，其进行民事法律行为之时，应当对自己的权利负担及处分予以高度注意。其主张没有注意是其在签订合同过程中自身注意义务的未履行，该等过失自然不应当由合同相对方承担；其次，结合案涉合同的性质，不存在法律规定的对手写部分进行告知及提示的义务，则在案涉合同未约定该义务的前提下，被申请人张某主张申请人应当履行该等行为，没有事实和法律依据；再次，被申请人张某以其未在手写部分之上签字即否认其意思表示及合同约束力，一方面，案涉合同本身并没有赋予被申请人张某该等权利之约定，亦不符合法律规定对于合同成立、意思表示生效之规定，故其该主张亦没有事实和法律依据；最后，被申请人张某亦未在本次仲裁之前基于案涉合同中意思表示的不一致主张对于案涉合同的撤销权。综上，案涉合同第五条内容系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为有效。 2. 关于案涉合同的解除。 对于案涉合同解除权的解释。案涉合同第五条约定了申请人可以以丧失一个月租金及押金为代价获取主观、单方的任意解除权，申请人、被申请人张某对此并无异议。申请人、被申请人张某均认可：2022年2月25日，申请人向被申请人张某提出解除合同的主张，则案涉合同于2022年2月25日解除。 3.关于案涉合同解除后的结算与清理 第一，关于案涉房屋的交付及迟延交付的责任分担。案涉合同虽然于2022年2月25日解除，但案涉房屋实际是于2022年5月13日仲裁庭现场勘查时方完成的交付。虽然申请人是基于合同约定行使单方解除权，但根据民法典诚实信用原则，行使解除权要给予相对方合理期间，仲裁庭结合案涉合同的性质、期限，认为30日较为适宜。故虽然申请人、被申请人张某均认为2022年2月25日案涉合同已经解除，但申请人仍应当为被申请人张某留有合理期限，故对于合理期限30日（2022年2月26日至2022年3月27日）内发生的租赁损失4500元及2022年3月份水电燃气费有62.5元，应当由申请人负担； 其次，关于2022年3月27日至2022年5月12日（共计48天）期间的延迟交付责任。双方均未能善意、及时、第一时间防范损失的扩大，加之疫情的相关管控影响及相关损失应当由申请人与被申请人张某共同负担，故对于该期间延迟交付责任由申请人、被申请人张某共同承担，即各负担24天的租赁损失4500×24÷30=3600元。 第二，关于居间费用的分担。被申请人某经纪公司于案涉合同中虽然为合同相对人，但其实际地位系居间人，即积极促成交易的达成。在案涉合同签订之时，其居间作用已经完成，理应取得居间费用。同时，其对于案涉合同的解除不负担任何权利与义务，并不因案涉合同的解除而丧失居间费用，其仍有权保有居间费用。对于该笔居间费用4300元的负担，在保护申请人约定单方解除权的同时，亦应当对被申请人张某基于案涉合同订立的信赖利益予以一定的平衡保护。因此，由申请人负担被申请人张某所支付的4300元居间费用的25%为宜，即4300元×25%=1075元。 第三，关于被申请人张某提出的对于取暖费、4至5月份之后的水电燃气费。取暖费依据案涉合同约定，应当由被申请人张某负担，现被申请人张某要求申请人予以负担，没有事实和法律依据，不予支持。 综上，被申请人张某应当向申请人返还的租金为：36000元-4500元-3600元-62.5元-1075元=26762.5元。
【裁决结果】
（一）申请人与被申请人张某、被申请人某经纪公司于2021年12月24日签订的《房屋承租合同》于2022年2月25日解除； （二）被申请人张某向申请人返还租金36000元； 上列（二）项中被申请人张某应向申请人给付之款项，于本裁决送达被申请人之日起十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 （三）驳回申请人的其他仲裁请求。 本案仲裁费用5720元（申请人已预交），由被申请人张某负担，由其在履行本裁决确定的给付事项时一并向申请人支付。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法典第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百六十三条第二款 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
【结语和建议】
本案被申请人张某以自己在签订合同时没有注意到合同中的修改部分为由主张合同条款无效。于情于理于法都不应得到支持，对合同条款内容的审查，是签订方最基本的注意义务，任何一方不应让他人承担由自身注意义务的疏忽而引发的相关责任。
