案例内容
【案情简介】
1998年12月某日，某村村民杨某与张某夫妇签订地基转让协议，约定杨某将其名下的地基以人民币19500元的价格转让给同村张某夫妇。张某夫妇在买来的地基上建造了房屋。2010年，张某和妻子曾某离婚，经法院调解，位于该村的房屋归张某和女儿所有。2018年，上述房屋涉及拆迁（拆迁补偿款368万左右），张某与杨某、前妻曾某就拆迁权益归属产生纠纷。2018年7月某日，各当事人向莲都区某街道人民调解委员会（以下简称“调委会”）申请调解。
【调解过程】
调委会收到纠纷后，立即开始调查了解，并组织调解员与拆迁工作组对接，收集案件相关材料，召集双方了解情况。 经调查，杨某认为地基是自己所有，当年虽然将地基卖出了，但是自己利益损失太大（不能安置），要求张某返还房产，自己适当补偿给张某和曾某，总的拆迁补偿款六四分成，自己要占六份。张某认为地基是自己和前妻曾某一起买来的，房子也是自己建起来的，拆迁的权益要全部归自己所有。 7月中旬，调解员第一次组织当事人进行调解，杨某提出要求拿回房产，自己补偿给张某，补偿款数额按照总的拆迁补偿款五五分。张某坚决不同意，认为杨某当初只卖给自己地基，房屋是由其与前妻建造的，自己可以补偿给杨某80万，而目前前妻已把房子赠与给女儿，已经无权再享受拆迁补偿权益。经过一个上午的调解，杨某最终坚持自己要占总的拆迁补偿款的四成，张某不同意，因当事人诉求差距过大，调解中止。 7月中下旬，调解员又召集杨某单方做思想工作，调解员解释说，根据《宪法》第十条规定：“……农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有……”而农民作为集体经济组织组织成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地所有权的行为属于无权处分。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”所以，如果事后经过农村集体组织同意，可以认定合同有效。因此，1998年其与同村张某夫妻的买卖合同已成事实，房屋也是由张某与曾某建造并居住已经有20年了，这20年间集体经济组织并没有任何反对，现在如果农村集体组织追认，可视为合同有效。故其现在要求与对方五五分成是不合理的，法律上也很难站得住脚，为了双方共同利益，建议其好好考虑，听了调解员的分析，杨某动摇了，表示回去和家人协商后再给出答复。 9月某日，调解组召集张某做工作，调解员表示，其与杨某之间可以转让农村宅基地使用权，但有条件，《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。”一般情况下，宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。指出，其当年买下杨某的地基时并没有征得集体组织的同意，存在瑕疵。通过一番劝说，为了解决问题调解员建议其考虑一下补偿方案。当即，张某表示愿意提高给杨某的补偿数额，还要适当给予前妻曾某一定数额的补偿。 在前期大量工作的基础上，调解员认为纠纷有了解决的可能，并在9月某日上午再次召集当事人进行调解。各方当事人都到场后，调解员首先肯定了各方当事人对前期调解工作的配合，其次劝说各方当事人理性面对，在法律的基础上互相理解，各退一步。经过调解员一番努力，当事人最终于晚上11时达成一致。这起历时2个多月，经过8次调解的案件终于圆满化解。
【调解结果】
1、张某一次性给杨某人民币110万元，由杨某到某拆迁公司直接领取。剩余全部拆迁款项（包括签约奖）都归张某所有。 2、张某自愿补偿给曾某拆迁补偿款人民币20万元，由曾某到某拆迁公司直接领取。
【案例点评】
在调解该纠纷过程中，调解员充分了解事实，掌握双方诉求，为调解工作奠定基础。纠纷最终得以顺利解决，主要得益于以下两点： 一是调解需要政策依托。这起案件中，在政策未明晰的情况下，调解的进程缓慢，调解过程困难。法律、政策明晰后，调解员在调解过程中根据相关法律规定和政策进行进一步调解，通过法律让各方当事人信服，为纠纷的解决打下了基础。 二是调解需要耐心面对。调解是一个考验各方耐心的过程，正是调解员的耐心，才最终促使一个协议的达成。本次案件经历了两个多月，八次调解，最终才能成功调解，这需要调解员有着良好的耐心。
