案例内容
【案情简介】
2013年10月23日，被申请人向申请人马某出具《承诺书》称：“2号楼地下室购买业主，经公司研究同意由购买方在我公司项目经规划验收后公司协助你方在2号楼东面开启侧门，出口朝南安置大门，其施工费用由你方负责承担及施工改造相关批复和现场安全”。同年11月25日，申请人基于被申请人的前述承诺与被申请人签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：被申请人将其开发建设的某某花园2号楼地下室整体502平方米，每平方米2400元，共计1204800元，出让给申请人，一次性付款，2013年11月30日前交房，房屋仅作仓储之用。合同签订的当日，申请人支付了购房款1204800元。之后，申请人多次请求被申请人开启地下室侧门，被申请人以种种理由推脱至今未能开启侧门。2014年9月15日，申请人与被申请人下属公司某某物业管理有限公司签订了《室内装修约定书》，交纳物业费、垃圾费、保证金等14040元，并要求被申请人开启侧门。2016年5月3日，被申请人及其所属某某物业管理有限公司同意开启侧门，要求申请人交纳保证金2万元，当申请人将侧门打开后，被申请人又以业主有意见为将申请人开启的侧门恢复原状。 申请人认为，被申请人2013年10月23日所做的承诺书允诺具体确定，且《房屋买卖合同》明确约定该地下室仅作仓储之用，该承诺书对申请人与被申请人买卖合同的签订与否有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，该承诺书应当视为合同内容。现因无法开启侧门致使申请人无法使用该地下室，申请人购买该房用于仓储的合同目的不能实现，故请求：一、请求依法解除双方于2013年11月25日签订的《商品房买卖合同》；二、请求返还申请人购房款1204800元以及承担利息383728.8元（自2013年11月26日至2020年5月25日），以及自2020年5月26日起至购房款还清之日止的利息；三、由被申请人返还申请人交纳的保证金、物业费、垃圾费等34040元；四、本案仲裁费由被申请人承担。 被申请人口头答辩称：一、双方订立的房屋买卖合同合法有效，被申请人已完成合同约定的义务，不符合解除合同的约定及法定条件；二、返还购房款已超过诉讼时效；三、申请人提出的第三项请求，被申请人没有收取，无法退还；四、开启侧门被申请人仅仅是协助义务，是业主不同意开启；五、申请人引用的最高院的司法解释是错误的，不是要约，是合同有明确约定；六、申请人属于重复起诉，应驳回。综上申请人的请求无事实依据，请求驳回。
【争议焦点】
1、合同应否解除？ 2、申请人马某主张的合同的目的不能实现能否成立？
【裁决结果】
一、解除申请人马某与被申请人某某房地产开发有限公司于2013年11月25日签订的《商品房买卖合同》。 二、被申请人某某房地产开发有限公司返还申请人马某购房款1204800元，并支付自2016年7月7日起至2020年5月25日的利息221521.46元；自2020年5月26日起至实际付清之日止的逾期付款利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率市场报价利率计算。 三、驳回申请人马某的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法总则》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国仲裁法》第七条：仲裁应当根据事实，符合法律规定，公平合理地解决纠纷。 《中华人民共和国仲裁法》第五十一条：仲裁庭在作出裁决前，可以先行调解。当事人自愿调解的，仲裁庭应当调解。调解不成的，应当及时作出裁决。 调解达成协议的，仲裁庭应当制作调解书或者根据协议的结果制作裁决书。调解书与裁决书具有同等法律效力。 《中华人民共和国仲裁法》第五十七条：裁决书自作出之日起发生法律效力。
【结语和建议】
《中华人民共和同合同法》第九十四条有关合同解除规定的内容，可以说进一步肯定了现有法律规定及其司法适用中确定的裁判规则。考虑到维护交易的稳定和安全，因违约行为导致“不能实现合同目的”进而解除合同，立法及司法均持审慎态度，要求必须是重大、根本性的违约。其中涉及到的疑难问题环环相扣，除 “不能实现合同目的”的认定方面，更有合同解除权的行使、合同解除与违约责任承担方面的疑难问题需进一步探讨。
