案例内容
【案情简介】
申请人称：其于2017年4月考察被申请人开发的楼盘的样板房后，决定购买该楼盘的一套期房5#-1-203，随即与被申请人签署了商品房买卖合同。2019年6月该房交付时，申请人发现涉案房屋与样板房以及宣传页户型不一致，也与同户型其他住户不一致。具体表现在三个方面：第一，样板房客厅是落地（玻璃）阳台，而交付的客厅阳台是一堵墙，阻断视野。第二，样板房主卧室窗户是飘窗，而交付的房屋主卧室窗户是平开窗。第三，样板房的空调机箱在飘窗下方。而交付的房屋空调机箱位置变更到主卧室窗外一个，客厅阳台外边一个。以上情形被申请人均未告知，亦未在合同中注明。申请人多次要求解决未果，请求裁决：1、客厅不是落地玻璃阳台违约责任2万元；2、主卧室不是飘窗违约责任2万元；3、两个空调机位异位违约责任1万元；4、被申请人承担仲裁受理费和仲裁处理费等费用。 被申请人认为：被申请人所交付的房屋不存在违约情形，第一，施工图纸显示空调机位的位置与被申请人交付房屋的位置一致，主卧并没有延伸的飘窗位置。第二，《商品房买卖合同》附件1：房屋平面图（1-203）中，申请人所购买的房屋平面图中主卧并没有延伸飘窗，也没有标明阳台落地玻璃窗和空调机位。第三，申请人的户型与同楼层同户型的其他房屋都是一致的。第四，被申请人向客户交付的置业计划书，在其正面部分，印有“相同户型单位，因楼层、楼栋、单元不同，局部结构可能有所不同，所有细节以政府部门审批文件及签订的购房合同为准。”该计划书已经明确说明了以审批文件和购房合同为准，也将不同楼层可能会产生的差异进行了说明。第五，申请人所称的阳台玻璃窗、主卧飘窗、空调机位问题没有影响到其实际购买面积，也没有影响到其正常使用。第六，申请人系房屋中介从业者，其对房屋销售的认识水平应当高于一般客户，其在签订合同时，仔细阅读了《商品房买卖合同》，对所购房屋的平面图已经进行了查阅，在该种情况下，其依然与被申请人签订合同，且未提出任何异议，可见其购买房屋时并未考虑宣传单页和样板房的因素。因此，可以推断申请人对交付房屋细节差异是明知的，且其购买的楼层为2层，相较于3层以上的楼层价格优惠更高，即便其与3层以上户型有差异，也已经在优惠的价格中体现出来，因此，申请人主张要求与3层以上房屋细节相同是没有事实与法律依据的。
【争议焦点】
一、交付的商品房与样板间不一致是否构成违约及违约责任的承担. 二、违约责任如何承担。
【裁决结果】
申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》系双方在平等自愿的基础上达成的，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的合同义务。仲裁庭认为被申请人构成违约，须承担违约责任。 （一）交付的商品房与样板间不一致是否构成违约。 根据《商品房销售管理办法》第十五条：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”第三十一条：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”本案中，被申请人提交的户型图主卧室为飘窗，而交付给申请人的是平开窗；被申请人设置的样板房客厅为落地玻璃阳台，而交付给申请人的不是落地玻璃阳台，且同户型三层以上的房屋均有飘窗和落地阳台，空调机位亦相同。被申请人交付给申请人的房屋与户型图、样板间、同户型三层以上的房屋均不一致。对于被申请人提出的交付的房屋与施工图、分户平面图是一致的、置业计划书已作了明确说明，申请人系房屋中介从业者、认识水平应高于一般客户、即便与三层以上有差异也已经在优惠的价格中体现出来了等抗辩，仲裁庭认为，被申请人在与申请人签约前即已明知案涉房屋与样板间及户型图不一致，与三层以上的房屋也不一致，但在签约时却未向申请人作出说明，其在置业计划书上以小字做的提示并没有具体内容，不能证明已向申请人作了明确说明。根据《商品房销售管理办法》第三十一条，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。且被申请人并无任何证据证明申请人系房屋中介从业者，即便申请人是房屋中介从业者，被申请人也应尽到说明义务。再次，被申请人未能提供证据证明优惠价格与未按约定交付房屋存在关联，应承担不利后果。因此被申请人构成违约。 （二）关于违约责任的承担。 商品房对于普通老百姓而言是极为重要的财产，阳台是否落地玻璃、主卧室是否飘窗以及空调的安装位置，对采光、通风、噪音、美观等都有显著影响，会直接影响使用人的居住体验，对房价亦会有一定影响。故房屋开发商在销售房屋过程中应以诚信为本，如实告知房屋情况，让购房人明白消费。本案中，被申请人在销售过程中未明确告知申请人所购房屋与样板房不一致，存在阳台、主卧室、空调机位设施结构不同于其他同户型房屋的情形，已构成违约。对申请人要求被申请人承担违约责任的请求，结合案涉房屋价款、被申请人违约情节、违约时间等因素，仲裁庭酌定支持违约损失40000元。 裁决结果：1、被申请人于本裁决送达之日起十日内支付申请人违约损失40000元；2、驳回申请人的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
《商品房销售管理办法》第十五条：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。” 现实生活中，开发商为了推销商品房，往往会制作精美的销售广告和宣传资料，资料中通常都有吸引眼球的各种卖点，比如像本案中的阳台落地玻璃、主卧室飘窗等。为了保护购房者的利益，本条特别明确了商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，依法应当在商品房买卖合同中约定，这是开发商的法定义务。 《商品房销售管理办法》第三十一条：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。” 开发商为了更直观的展示商品房的优势和卖点，往往会设置样板房，而购房人也往往都是在对样板房设施满意的基础上才会下定决心购买，那么如果开发商交付的房屋与样板房不一致，必将会侵犯买房人的合法权益。为此，本条特地设置了开发商的说明义务，未作说明的，实际交付的商品房就应当与样板房一致。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 我国商品房市场长期以来都是买方市场，相对于开发商来说，购房人处于弱势地位。为充分保护购房人合法权益，本条特地规定了销售广告和宣传资料如果具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约，即使未载入商品房买卖合同，也应成为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
【结语和建议】
对开发企业：君子爱财，取之有道。既诺之，则守之，诚信经营方是基业长青之本。 对购房人：防人之心不可无，重要事项务必落实到合同当中，注意留存购房的所有证据，有备无患。
