案例内容
【案情简介】
2017年4月28日，二申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，合同约定：申请人购买被申请人的商品房即某某嘉苑22幢204室，该商品房的建筑面积共143.01平方米，商品房价款总金额1043973元；被申请人逾期交房应当向申请人支付房款万分之一的违约金；被申请人应当在2018年6月30日前将符合条件的商品房交付申请人使用。双方另签订了《商品房购销合同补充协议二》作为商品房买卖合同的附件，约定：某某嘉苑22幢204室的装修总价为1300000元。合同签订后，申请人依约支付了款项，但被申请人未依约交付房屋，且北面窗户位置破损严重没有防护设施，其他部位也有破损，无法入住。申请人多次要求被申请人整改，但迄今未能完成整改。据此申请人请求裁决：1、被申请人向申请人返还装修款暂计300000元（最终以鉴定结论为准）；2、被申请人按样板房标准将案涉商品房北面窗户整改至可正常使用状态（估价约100000元）；3、被申请人向申请人支付违约金暂计83805.06元（按中国人民银行贷款基准利率4.35%计算，计算期间自2018年7月1日起至案涉商品房可正常使用之日，每日为279.35元；现暂计至2019年4月26日）；4、本案全部仲裁费用、保全费用、鉴定评估费用等均由被申请人承担。后，申请人又称：从被申请人提交的有关证据来看，北面前室不属于申请人产权部分，因此该部分房款应当退还，故变更第2项仲裁请求为：被申请人按样板房装修标准将案涉商品房北面前室整改至可正常使用状态（估价约50000元），并增加一项仲裁请求为：被申请人返还北面前室内面积7.856平方米的房款及利息125753.07元（其中利息2721.04元，利息付至实际返还之日，现暂计至2019年4月26日）。 被申请人辩称：第一，被申请人已按照《商品房买卖合同》以及《商品房购销合同补充协议二》向申请人完成案涉商品房的交付，并且申请人亦已经于房屋交付时签署房屋交付物品清单，与物业处办理完毕相应手续。第二，申请人主张案涉房屋的问题主要存在于北面前室部分，首先，北面前室部分并非为双方签订的买卖合同及补充协议的标的；其次，该部分并非为破碎，仅为被申请人依据嘉兴市公安消防支队经济开发区大队的要求对案涉房屋进行的整改；再次，基于该北面前室部分并非合同标的的情况下，该部分的整改并不会影响房屋的实际使用，更不可能导致无法入住的情况。第三，根据申请人的要求，被申请人已经多次进行整改，并且与申请人的代理人也就该问题进行过多次沟通，但是双方的矛盾焦点在于申请人向被申请人主张巨额赔偿，并且申请人通过向被申请人所在地的所有相关部门反映情况，在业主群中宣传被申请人虚假销售、诈骗，甚至还去被申请人的案场闹事，试图影响被申请人的实际经营。第四，补充协议中约定的装修款金额是双方的真实意思表示，是在双方平等协商一致的情况下签订的，申请人的第1项仲裁请求实则破坏了双方履行合同义务的契约精神。合同附图来自已经竣工备案的工程平面图，并且房屋买卖合同中所约定的面积与房屋竣工后测绘面积及产证面积相同，不存在申请人主张的合同约定面积与实际面积不符的情况。
【争议焦点】
一是案涉房屋的装修质量是否符合合同约定的标准；二是房屋的产证建筑面积与合同约定的建筑面积是否一致；三是被申请人是否应当承担逾期交房的违约责任。
【裁决结果】
关于争议焦点之一，案涉房屋的装修质量是否符合合同约定的标准问题。仲裁庭认为，双方在补充协议二的附件《装饰项目清单》中对相关的装饰内容作出了明确约定，而申请人对《装饰项目清单》中的装饰质量并无异议，只是对《装饰项目清单》以外的房屋地板、墙面以及北面前室的装修质量提出了异议。双方当事人在庭审中均承认，在双方签订的合同和补充协议中没有约定“按样板房装修标准交付房屋”，也没有约定案涉房屋地板、墙面以及北面前室的装修内容和质量标准。现申请人以合同约定之外的装修内容存在质量问题为由，要求被申请人返还装修款和按样板房装修标准将案涉商品房北面前室整改至可正常使用状态（估价约50000元）的请求事项超越了仲裁协议约定的仲裁事项，且事后双方当事人对《装饰项目清单》以外的装修内容和装修标准没有达成协议，更没有对前述争议事项达成仲裁协议，仲裁庭对申请人的此项仲裁请求不予支持。申请人要求对装修款的差价进行司法鉴定，已无必要，仲裁庭不予准许。 关于争议焦点之二，案涉房屋的产证建筑面积与合同约定的建筑面积是否一致的问题。仲裁庭认为，双方在《商品房买卖合同》第三条中明确约定“房屋建筑面积共143.01平方米，其中，套内建筑面积106.27平方米，应分摊的共有建筑面积36.74平方米”，这与申请人取得的《不动产权证书》中登记的房屋建筑面积完全一致，不存在面积误差的事实。申请人要求被申请人返还房屋面积误差的购房款和利息损失的仲裁请求因缺乏事实根据而不能成立，仲裁庭不予支持。 关于争议焦点之三，被申请人是否应当承担逾期交房的违约责任问题。《商品房买卖合同》第九条约定：案涉房屋的交付期限为2018年6月30日之前，双方对该条款均无异议。此后，申请人以被申请人交付的房屋装修质量问题和存在安全隐患为由而拒绝接收房屋。经现场勘查发现，案涉房屋的北面前室属于消防疏散通道，被申请人被责令整改后将前室的封闭阳台予以拆除，导致前室与外界直接相通，而前室与房屋内室之间的进户门为玻璃移门且未加装门锁，致使房屋内室与外界未作有效隔断，且案涉房屋所在层数为二层，明显存在安全隐患。申请人以人身安全得不到有效保障无法正常使用为由拒绝接收房屋的理由成立，被申请人应当承担逾期交房的违约责任。根据合同法第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，现被申请人在庭审中同意就北侧前室进户门进行整改，并提出了相应的整改方案，因涉及房屋的整体装修布局，将整改方案提供给申请人并征求其意见。申请人在2019年12月12日的最后一次庭审时仍然拒绝被申请人的整改方案但又没有提出合理的整改意见，申请人坚持要求按样板房标准进行整改，不属于合理正当的要求，因申请人不配合整改而造成的扩大损失不得要求被申请人赔偿。据此，仲裁庭认为，被申请人承担逾期交房违约责任的时间应自2018年7月1日起计算至最后一次庭审之日2019年12月12日止，共计530天。申请人属于一次性付款，并无提供贷款利息损失的相关证据，故对其要求按贷款年利率4.35%计算违约金的主张，不予支持，按照商品房买卖合同第十条约定，逾期交房的违约金应按每日万分之一计算。因案涉房屋属于精装修房屋，其违约金的计算基数应当包括购房款1043973元和装修款1300000元，合计为2343973元。被申请人应当承担逾期交房的违约金数额为124230.57元（2343973元×0.01%×530天=124230.57元）。本案在审理过程中，双方在仲裁庭主持下调解不成。仲裁庭裁决如下：1、被申请人于本裁决书送达之日起七日内向申请人支付逾期交房违约金124230.57元。2、驳回申请人的其他仲裁请求。3、本案仲裁案件受理费11651元、案件处理费1165元，合计12816元（已由申请人预缴），由申请人承担9971元，被申请人承担2845元并于本裁决书送达之日起七日内支付给申请人。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
【结语和建议】
本案中，申请人以人身安全得不到有效保障无法正常使用为由拒绝接收房屋的理由成立，被申请人应当承担逾期交房的违约责任。但申请人超越了仲裁协议约定的仲裁事项和因申请人不配合整改而造成的扩大损失不得要求被申请人赔偿的请求，仲裁庭不予支持。
