案例内容
【案情简介】
2017年6月28日，家住绍兴市某小区的周某回家发现安装在自家花园内围墙上的空调外机雨棚不见了，周某以为被盗，当即向110报警。经派出所出警查明系该小区物业公司下属生活服务中心拆除，派出所认为该案系民事纠纷，经协调处理未果。后周某多次向物业公司要求归还或赔偿雨棚，但物业公司以小区规范管理为由，拒绝了周某的要求。为此，周某于同年9月13日向法院提起诉讼，要求物业公司恢复原状、赔偿道歉；若无法恢复原状，则赔偿周某雨棚损失费2135元及由此导致新房装修工程暂停、新房延期入住而产生的租金等损失费10000元，合计12135元。9月15日，法院立案庭诉调服务中心经双方当事人同意，委托人民调解工作室进行诉前调解。
【调解过程】
9月20日，调解员召集双方当事人，在确认双方身份，并告知有关调解原则、纪律、权利与义务等事项后，让双方当事人各自陈述纠纷事实和意见。 周某认为：自己在自家花园墙上安装空调外机雨棚，合情合理，物业公司无权拆除空调雨棚；即使安装的空调雨棚确系违章违规搭建，物业公司也无权拆除。要求物业公司赔礼道歉，恢复雨棚原状或赔偿损失。 物业公司认为：花园及围墙属小区公共区域，花园是绿篱、栏杆圈围，实际是开放式的，如果小区业主都在花园墙上安装雨棚，那么该高档小区整体景观会遭受破坏，最后受损害的是全体业主。周某在花园围墙上安装的雨棚系违章搭建物，为维护小区全体业主的权益，物业公司有拆除雨棚的职责。 倾听双方当事人的意见后，调解员将本案的争议焦点归纳为：1.屋前花园所有权是归属业主还是属全体业主共有？2.若业主享有使用权，业主是否可以随意安装雨棚？3.如果是违章违规安装雨棚，物业公司是否有权拆除和没收？ 在调解过程中，双方当事人各执己见，互不相让。调解员在缓解双方激烈情绪的同时，针对三个焦点问题耐心向双方析事明理。 调解员先从小区物业管理角度，耐心向周某解释了物业公司的初衷是为了统一小区的管理秩序，维护全体业主利益，并指出周某的做法只考虑了自身利益，有失合理。然而，周某仍坚持以空调需要防晒遮雨为由要求恢复原状。对此调解员进一步释法明理，从法律适用上，指出周某在未取得相关规划主管部门审批就进行雨棚搭建，涉嫌违章搭建。违章的性质决定了只能拆除，不能恢复原状。从情理上，调解员指出周某购买高档小区，是希望有一个与高档小区相适宜的小区外观居住环境，不能追求个人利益而损害小区全体业主权益。经过调解员的耐心解释，周某开始有所让步，可仍要求物业公司赔礼道歉、赔偿全部损失。调解员再次向周某说明违章建筑法律性质的双重性决定了赔偿的有限性：指出周某的雨棚不仅不能恢复原状，而且赔偿的数额也是有限的。 物业公司一方则始终认为如果不及时拆除，将来小区其他业主效仿周某违章搭建，会失去高档小区原来固有景观，不但降低小区品质，也会遭到大部分业主的反对，所以坚持不同意给予赔偿。随着调解的深入，“如果是违章安装雨棚，物业公司是否有职权拆除和没收？”成为矛盾焦点。 对此，调解员指出，根据物权法的基本原理，除了无主财产之外，只要有物存在，就必然存在物权，就周某的违章雨棚而言，在被拆除之前，被周某实际控制，周某享有对该违章雨棚实际的占有、使用、收益和处分的权利，法理上应予以保护，不保护的是其擅自搭建的行为。同时根据《中华人民共和国城乡规划法》第64条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”可以明确县级及以上地方人民政府的城乡规划主管部门，是处理违章搭建的行政主管部门，拥有对违章建筑进行处理的行政执法权，对违章建筑可以要求业主停止建设、限期拆除。因此，物业公司仅仅是小区物业的管理者，不是处理拆除违章建筑的适格主体，其强拆周某搭建的雨棚的行为也属违法行为。物业公司在处理这件事上存在明显过错，应该将雨棚归还给周某，若雨棚已损毁或灭失，则应当予以赔偿。 通过调解员耐心地开导，动之以情，晓之以理，双方当事人最终愿意各退一步。
【调解结果】
经过反复疏导调解，双方最终自愿达成一致赔偿协议： 一、物业公司赔偿周某雨棚材料费等人民币2135元，该款应于2017年9月25日前付清。 二、周某自愿放弃其他诉讼请求。 与此同时，周某也意识到擅自搭建雨棚的做法不可取，表示今后会支持物业公司的工作，共同维护小区物业管理。物业公司也认识到超越法律权限和职责强拆雨棚的做法不合理，对周某深表歉意。
【案例点评】
随着城市房地产业迅速开发，生活水平的不断提高，很多业主住进了高档小区，但个别业主法治观念淡薄，为了自身利益，在小区内擅自搭建违章建筑，不但影响城市市容市貌，也给物业管理带来困难。在日常生活中，人们普遍对违章搭建持反对态度，认为拆除违章搭建天经地义，特别是要求作为小区的管家——物业公司应尽到管理违章搭建职责。部分业主甚至还会以物业公司不管理小区违章搭建为由拒交物业费，这也滋生了许多物业公司强拆违章搭建的做法。 对违章搭建的认定和处理，是相关行政主管部门的职责和权限。其他任何公民和单位没有该职责和权力，都不能以他人的违章建筑不合法而擅自拆除。这种擅自毁损违章搭建的行为，已违反了相关法规，其性质构成了民事侵权，严重者甚至可能会构成犯罪。 然而，违章建筑索赔纠纷带有明显的双重性：一方面，对于擅自搭建者来说，由于其投入了属于自己合法所有的建筑材料，依法享有《物权法》规定的合法权益，但由于没有经过规划部门的批准，属于违章建筑。对拆除者来说，由于本身不具有拆除违章建筑的执法资格，而使得擅自拆除行为违法，侵害了业主对违章建筑享有的合法所有权。另一方面，由于违章建筑本身不具有合法的存在依据，拆除行为所侵害的并不都是法律予以保护的合法权益。因此，违章建筑的法律双重性，决定了赔偿的有限性：一是赔偿的数额具有有限性，只能是部分适当赔偿；二是赔偿的方式具有有限性，只能作价赔偿，不能恢复原状。从本案最后达成的赔偿协议看，正充分体现了违章搭建物索赔的有限性。本案通过诉前调解，既解决了双方当事人之间的矛盾，也给当事人上了一堂生动的法治教育课，把法治教育、道德教育贯穿在调解的全过程，有效减轻了当事人的诉讼成本，取得了双赢效果。
