案例内容
【案情简介】
2018年9月，江某某将深圳市福田区某房屋以8800元/月的价格（按月支付）出租给某公寓管理有限公司。2020年4月，某公寓管理有限公司分别以1920元、1970元、2500元/月的价格将上述房屋的三个房间转租给王某、荆某、谢某某（三人均已一次性支付12个月租金及押金）。2020年11月，某公寓管理有限公司涉嫌跑路，并拖欠江某某房租，江某某与3名租户发生矛盾纠纷。因多次与3名租户沟通无果，江某某来到福田区某街道人民调解委员会寻求帮助，调委会随即指派调解员进行调解。
【调解过程】
2020年11月下旬某日上午，双方如约来到深圳市福田区某街道人民调解委员会。江某某表示，自己是房屋所有权人，由于多个月未收到房租，所以想要收回房屋，并要求3名租户限期退房搬离。3名租户则称已和某公寓管理有限公司签订了租赁合同，并一次性支付12个月租金及押金，是受到法律保护的，因此有权利继续居住，江某某无权要求租户退房。调解员认为本案事实清楚，双方对对方陈述的案件事实均无异议，此次纠纷主要是由于第三方某公寓管理有限公司疑似跑路造成的，双方对纠纷产生并无过错。 调解员迅速对本次案件进行分析研判，并归纳争议焦点：第一，某公寓管理有限公司拖欠江某某租金，租户是否有权要求继续居住；第二，如果租户继续居住，租户是否应当向江某某支付租金，以及如何确定合适的金额。 调解员帮助双方厘清各方之间的法律关系后，详细介绍了法律规定。江某某与某公寓管理有限公司构成租赁合同关系，某公寓管理有限公司与3名租户构成转租合同关系。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十九条规定：“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金，超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。”因此，某公寓管理有限公司疑似跑路拖欠江某某租金，租户有权继续居住，但租户应当代替某公寓管理有限公司向江某某垫付租金（合适价格）。又因双方对纠纷的产生本身并无过错，均系受害方，调解员建议双方互谅互让，公平合理分担某公寓管理有限公司造成的损失，将来双方可就该损失共同向某公寓管理有限公司追偿。 经过调解员详细解释，双方均表示理解，并认可法律规定。租户们提出希望继续居住，愿意向江某某以合适价格垫付租金，江某某表示愿意配合，避免双方矛盾激化，同意租户继续居住，愿意以合适价格租金与租户展开协商。调解员选择“背靠背”调解方法，分开对双方做工作，不断缩小双方期望的租金价格差距。江某某提出的租金方案，从8800元，降到6600元，再从6600元降到5000元，直至最后的4400元。租户能够接受的租金方案从3000元，增加到3600元，直至最后的4400元。 就在各方准备签订调解协议时，谢某某突然提出，因个人原因工作调动，无法再继续居住在该房屋，并且已经准备要搬离了，希望江某某给予其一定的补偿。经调解员询问，江某某表示理解，但是双方对补偿价格有较大分歧。面对突发事件，调解员快速反应，准确把握双方谈判心理，首先给江某某做思想工作，如果双方能一次性了结纠纷，江某某先行代替某公寓管理有限公司向谢某某垫付适当补偿，是很好的解决问题方案，并且将来江某某可就该损失向某公寓管理有限公司追偿。江某某表示，希望能尽快与3名租户达成协议，彻底解决纠纷，可以做出让步，同时希望谢某某承诺，如果某公寓管理有限公司退还谢某某房租，谢某某承诺向江某某补偿退回房租金额的一半。谢某某表示同意，租赁纠纷最终彻底解决。
【调解结果】
2020年11月下旬某日下午，当事人各方在调委会签订了调解协议： 1.江某某同意王某从2020年12月居住至2021年4月（王某居住期间，租金以1306元/月为标准缴纳给江某某，物业管理费用及水电燃气费用由租户共同承担）；2021年5月1日前，王某应搬离或按市场价与江某某重新签订租赁合同。 2.江某某同意荆某从2020年12月居住至2021年4月（荆某居住期间，租金以1340元/月为标准缴纳给江某某，物业管理费用及水电燃气费用由租户共同承担）；2021年5月1日前，荆某应搬离或按市场价与江某某重新签订租赁合同。 3.谢某某同意于2020年12月某日18时前搬离退房；在谢某某搬离后，江某某向谢某某当场一次性支付终止与谢某某租赁关系的补偿费12000元；如某公寓管理有限公司退还谢某某房租，谢某某承诺向江某某补偿退回房租金额的一半。
【案例点评】
本案中，调解员以法律、法规、国家政策作为调解工作的法律准绳，通过准确查询关于租赁纠纷的法律规定，结合政府各部门出台的最新政策文件，诠释相关规定，消除当事人的法律疑惑，为促成当事人和解打下坚实的法律基础。 调解员调解纠纷应当及时、就地进行，防止矛盾激化损失扩大。本案中某公寓管理有限公司涉嫌跑路，此类租赁纠纷涉及面广，若处理不及时，容易导致连锁反应矛盾升级，严重影响社会稳定。调解员在调解的过程中快速应对，“法、理、情”三者相结合灵活运用，分析事实，讲明道理，最终调解成功。 调解员在调解的过程中，可以采取多种方法调解民间纠纷。本案中，调解员结合案件实际情况，使用“背靠背”的调解方法。这种方法对于双方在价格相差较大，调解陷入僵局时非常有效，通过单独对一方当事人进行劝解，晓以利弊，帮助一方当事人冷静下来理性分析事实，认清自己和对方承担的责任，不断降低一方当事人过高的价格期望值，回归到双方都能接受的公平合理价格，最终达成一致，矛盾纠纷得以化解。
