案例内容
【案情简介】
王某、马某为夫妻，于2018年6月在某房地产公司（简称“公司”）购买了一套位于临海大道附近某小区23层面积为133.51平方米的预售房屋及车位，并于2018年6月贷款支付首付。2019年2月份，王某发现实际施工的阳台存在腰线，与购房时承诺不会出现腰线不符，后与该公司多次交涉都未得到解决。2019年11月，王某夫妻向临海市人民调解委员会（简称“市调委会”）申请调解，要求解除与房地产公司购房合同，并退还购房首付款及利息。
【调解过程】
市调委会接到调解申请后，立即派调解员向双方当事人了解事实经过，摸清了纠纷脉络。经调查，该公司售楼部在未清楚了解房屋真实情况下，直接向王某夫妻出售房屋，是整个纠纷事件的起因。 调解员组织双方开展调解，调解员向双方陈诉调查情况，王某夫妻在签订购房合同（预售）时，合同中并未提到任何关于楼层腰线的问题，在与该公司进一步交涉中，公司才告知王某夫妻该楼层是腰线层，但承诺阳台不会出现腰线。经现场实地勘察，发现王某夫妻所购的房屋阳台边都有一层厚厚的腰线层，腰线凸出楼体半米左右，严重影响到室内的采光，阳台被外立面的腰线遮挡了一半，采光相比其他楼层房屋要差很多，双方当事人对实情无异议。 王某夫妻表示，这样的房屋不仅采光严重受到影响，腰带还容易积灰、垃圾不易清理，而且由于位于腰线层，以后房屋将很难转手卖出，影响房屋增值。除此以外，最重要的是，建筑实物与之前沙盘楼层及合同约定不一致，地产公司在销售中存在欺骗消费者的行为，要求解除与公司的购房合同并要求退还购房首付款及利息。而公司认为，目前楼市不景气，房价下降已经给公司造成了巨大的损失，房屋销售量也大幅度下降，如果业主退房，对公司来说损失较大，因此不同意解除合同。双方僵持不下。 调解员认为，该案件虽然表面上是普通的房屋买卖合同纠纷，但通过分析后发现，主要问题在于楼层腰线。要想圆满化解该起纠纷，需要解决的主要问题是：在此案中楼层阳台出现腰线应由谁承担责任。 调解员陪同王某夫妻到住房和城乡建设局查阅了建筑图纸，发现是工程节点图出错，才导致该房地产公司工作人员对腰线的具体情况不能准确掌握，进而误导了王某夫妻。 对于调查的实际情况，调解员认为，要妥善解决该问题必须首先明确责任主体,即错在哪方。调解员联系了房产公司负责人，对方一直采取推脱回避的态度，通过调解员的多次努力沟通，才使房产公司的负责人正面对待此事。接着，调解员向其指出，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”业主与房地产公司之间已形成合同关系，房地产公司并未在合同中说明该楼层存在腰线问题，事后也承诺没有腰线，但实际上施工图纸上确实有腰线，建好的墙体也存在腰线，这是客观事实。该房地产公司已经构成违约，应该同意王某夫妻提出的退房要求。通过调解员与该房地产公司多次沟通，该房地产公司最终表示，同意王某夫妻退房，并退还首付款，但对于王某夫妻提出的首付款利息，该公司表示不会支付。 调解员又找到王某夫妻，告知该房地产公司的态度，并进一步指出，虽然王某夫妻支付房款时进行了贷款产生了部分利息，但王某夫妻在2018年签订购房合同时的房价到2019年有大幅度的下降，总的来说，对于王某夫妻并未太吃亏。本着相互谅解的原则，建议王某夫妻不要局限于眼前的蝇头小利，以尽快促进纠纷解决为重，尽快解决纠纷也有利于他们继续寻找合意的房屋。经过调解员多次劝说，王某夫妻考虑到尽快解决纠纷确实可以让他们又充足的资金继续寻找合意的房屋，最后同意放弃要求该房地产公司赔偿首付款利息的要求。
【调解结果】
在调解员法、理、情并用的劝解下，双方当事人自愿达成调解协议如下： 一、解除该房地产公司与王某夫妻签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，合同编号：2018331082YS00XXXX0。 二、王某夫妻配合某房地产公司到临海市住房和城乡建设局办理解除合同网签手续。 三、王某夫妻同意将临海大道附近某小区的套房及XXX号车位退还给某房地产公司；某房地产公司同意退还王某夫妻购买临海大道附近某小区套房首付款等共计2934255元，款项于本调解书生效后二个半月内一次性汇入王某银行账户。若某房地产公司违约未付，利息按月利率2%计算到履行完毕之日止。 四、王某夫妻自愿放弃调解前首付款产生的利息赔偿要求。 五、王某夫妻承诺不再因此次事件引起的或以其他任何名义、任何理由再要求对方赔偿其他任何费用。 双方对调解结果表示满意。
【案例点评】
本案涉及的房屋买卖纠纷较为常见，在调解该起纠纷时，调解员能够快速定位争议焦点，熟练运用法律知识和调解技巧调解此次纠纷。在该起案件中，有两点值得借鉴： 一是明确责任认定的依据。调解该起纠纷，明确责任是关键。而要明确责任就必须确定责任认定的依据。业主与房地产公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》就是最好的依据。 二是明确责任主体。房地产公司并未在合同说明该楼层存在腰线问题，事后也承诺没有腰线，但事实上却存在。因此腰线问题的责任该房地产公司不可推卸。调解员准确找到了责任主体，并正确划分责任，使责任不清的局面豁然开朗，为成功调解打下基础。
