案例内容
【案情简介】
新余泰耐克置业有限公司（下称“泰耐克公司”）受经济大环境及公司自身资金短缺等影响，不能清偿到期债务，被债权人诉至法院，导致公司名下的待售商铺及三宗土地使用权被查封，无法继续经营。新余市中级人民法院（下称“新余中院”）根据泰耐克公司的申请，于2015年2月5日依法裁定泰耐克公司重整，并于同日指定新余市人民政府办公室组织成立的泰耐克公司清算组担任管理人，具体重整工作由江西姚建律师事务所负责。 管理人接管泰耐克公司资产后，委托评估机构对接管财产进行估值。经评估，泰耐克公司名下的四宗国有出让土地和17.07万平方米的新余国际广场在建工程及汽车、办公家具、设备、物品等固定资产的评估价值为9.87亿元。 截止2015年11月3日，共有664家债权人向管理人申报了债权，申报债权总额为 22.96亿元。经管理人审查认定的各类债权和预计债权为21.37亿元。 根据管理人所作的模拟清算分析，泰耐克公司如实施破产清算，假定其全部财产能够按评估价值变现，根据我国破产法、合同法、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复等规定，按业主债权、建设工程价款、有财产担保债权、土地出让金、职工劳动债权、税款、普通债权等先后顺序进行清偿。普通债权可获得的清偿率为17.89%。 管理人通过公开招募选定泰耐克公司合作建房债权人组成的联合体为泰耐克公司重整投资人，重整投资人投入重整启动资金2亿元人民币，用于支付一次性现金清偿债权和项目复工前期建设，并启动未开发土地的建设，通过分期建设，滚动开发、销售，获取销售收入，按债权清偿方案延期交房、分期现金清偿债权。购房业主的权益得到了保障的同时，也最大程度减少了普通债权人的损失。
【争议焦点】
（一）多类债权就同一特定物优先受偿权竞合问题 泰耐克公司重整案涉及债权人数众多，法律关系复杂。根据我国物权法、担保法、合同法、破产法及相关司法解释的规定，购房款类债权、在在建工程上设定抵押的有财产担保债权、建设工程价款类债权均可就在建工程即未完工的新余国际广场优先受偿，但对各类债权的优先受偿顺序无直接规定，如何理清各类优先受偿债权在同一特定物上的优先顺位和优先范围成为本案的难点。 （二）重整投资人招募 根据相关法律规定和管理人所做的偿债能力分析，泰耐克公司职工债权、税款债权可全额受偿，业主债权、有财产担保债权、建设工程类债权均可不同程度获得优先清偿，综合受偿率较高，只有普通债权受偿率仅为17.89%，损失较大，合作建房类债权金额占普通债权金额的90%以上。但各类债权能够获得清偿的前提是必须有人参与重整，确保偿债款项资金来源。 管理人面向社会公开招募战略投资人，但因重整标的过大，临近报名截止日仍无人报名参与重整，合作建房债权人经向管理人详细了解重整流程及相关法律后果后，出于自救组成联合体报名参与重整。
【律师代理思路】
（一）优先受偿顺序问题 1.业主类债权 （1）办理预告登记的商品房购房人 根据《物权法》第20条第1款之规定，预告登记制度，可以使购房人的请求权具有排斥后续抵押登记的效力，在房地产企业的破产清偿顺位中此类购房人的请求权优先于登记在后的抵押权清偿。 （2）支付全部或大部分购房款的购房人 根据最高人民法院《关于建设工程价款优先问题的批复》，支付全部或大部分购房款的购房人具有优先于承包人工程价款请求权受偿的权利。在房地产企业的破产清偿顺位中此类购房人的请求权优先于承包人工程价款清偿。 2.建设工程类债权 最高人民法院《关于建设工程价款优先问题的批复》细化了《合同法》第286条的规定，首先明确了承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，其次就建设工程价款优先受偿的效力、受偿范围及除斥期间等作了明确。但仅限于债务人欠付的直接费用，利润和承包人主张违约赔偿损失债权，则只能列入普通债权进行分配。 3.有财产担保债权 根据《物权法》第109条之规定，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。破产程序中对破产人的特定财产享有抵押权、质权、留置权的权利人，即按照我国《 HYPERLINK "http：//www.chinalawedu.com/web/23250/" "_blank" 担保法》的规定，对破产人的特定财产享有担保物权的人。本案中中国长城资产管理公司在在建工程新余国际广场上设定了抵押。 综上，泰耐克公司在建工程新余国际广场这一特定物上对应了三种优先受偿的权利，管理人抽丝剥茧分析后，理清了优先受偿的顺序和范围：首先，业主债权人就其购买的特定房屋优先受偿，评估机构计算了每一套房产评估值以确定各业主可优先受偿金额；然后，建设工程价款中的直接费用部分就在建工程总评估值扣减业主优先受偿金额后的价值优先受偿；最后，有财产担保债权就扣除业主债权、建设工程价款债权优先受偿部分后的剩余价值优先受偿。 （二）重整投资人选定和重整计划制定问题 新余中院和管理人经过慎重考虑和研究，认为合作建房债权人具有丰富的房地产开发企业运营管理经验，且与泰耐克公司签订了《承包经营合同》，前期实际投入3.04亿元参与了泰耐克公司的投资开发，开展了勘察、设计、基础施工等前期工作，熟悉泰耐克公司的运营和项目开发，联合报名参与重整有利于重整资金的筹集和开发的延续，对重整成功的积极愿望外，还有一定的资金实力，最终确定了该联合体为重整投资人。 管理人与重整投资人经过充分沟通后，制定了切实可行的重整计划。业主债权可选择延期交房或按照清偿比例现金清偿退房，职工债权、税款债权可获得全额清偿，对受偿金额较小的普通债权一次性清偿，对受偿金额较大的普通债权分期清偿。合作建房债权人获得泰耐克公司100%股权，并继续开发剩余土地使用权，自救的同时也保障了其他债权人的利益。
【案件结果概述】
职工债权组、税款债权组、业主债权组、有财产担保债权组、建设工程价款债权组表决通过重整计划，普通债权组因人数未过半未通过重整计划，管理人请求法院裁定批准重整计划。2016年1月6日新余市中级人民法院作出（2015）余破字第1-14号民事裁定书裁定如下： 1.批准新余泰耐克置业有限公司重整计划； 2.终止新余泰耐克置业有限公司重整程序。 重整投资人按期执行重整计划，按期清偿债权，恢复了新余国际广场工程建设；在原未开发土地上投资新建北湖帝景住宅项目，销售良好。
【相关法律规定解读】
1.《物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。……”。预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分购房者权利，以保障债权人将来实现其债权。 2.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。……”建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等直接费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。建设工程价款应就物化在建筑工程上的价值有限，没有物化或不能物化的部分如违约损失、履约保证金、利润等不属于优先受偿的范围。 3.《破产法》第109条：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”担保权人优先受偿的权利，在破产法中一般称为别除权，是指在破产程序中，对于破产人的特定财产享有担保物权的权利人，在破产程序中保证担保物权人优先受偿的权利，是各国破产法普遍接受的一项原则。民法中的抵押与连带责任保证制度旨在保证抵押权人单个债权的实现，破产法旨在公平清理全体债权债务，破产法从立法内容上兼具程序法与实体法的双重规范。
【案例评析】
（一）房地产企业重整离不开地方政府的大力支持 房地产是一个受政府规制较严的行业，其经营过程中需要和国土、规划、房管、城建、税务、工商等多个政府职能部门打交道，企业的破产重整同样会涉及到上述多个行政机关。党委、政府的重视支持是泰耐克公司重整成功的重要保障，新余市委、市政府勇于担当，坚持运用法治的方式引导各方化解矛盾，并对重整工作给与了大力支持，协调各职能部门通力合作，在不违背法律和政策的前提下特事特办，加快推进各项施工建设手续办理，促成重整投资人提前复工及后续的顺利开发，给予重整最大程度的支持。 （二）企业重整离不开专业、敬业的审判团队 泰耐克公司重整一案，所涉债权人数众多，法律关系复杂，社会影响巨大，新余中院高度重视泰耐克公司重整工作，从案件受理阶段的形式审查、实质审查，到指定管理人后的债权审查、资产评估、重整计划的制定、债权人会议的召开等各个环节均严格把关、积极指导，确保重整程序依法合规，切实保障各方主体的合法权益。 （三）重整工作的开展需要一个强大而专业的管理人团队 企业破产重整是一项复杂而系统的工程，企业债权债务的清理、战略投资人的引入、各方利益的调整、重整计划的起草等各个环节均离不开管理人专业而负责任的工作。可以说，没有一支强大而专业的管理人团队，重整工作将会困难重重。选任专业、尽责的管理人是办好破产案件的关键因素，管理人要有一支专业化、团队化的队伍，分工协作参与案件办理，管理人不但需具备法律服务专业功底，还需具备较强的企业管理、财务分析能力，确保高效协调推进财务审计和资产评估工作，管理人需具备较强的综合协调能力，要妥善处理好与法院、重整企业、债权人、战略投资人和相关政府部门的关系，争取各方的最大支持与配合。
【结语和建议】
房地产企业属于资金需求密集型企业，开发商可能因为暂时的外部金融环境或诉讼个案，导致企业资金链出现断裂，不能清偿到期债务。但企业资产实际价值并不一定不足以清偿全部债务，因为企业有实实在在的库存房屋、土地和在建工程。 房地产项目有潜在的开发价值。只要能够缓解资金流动性压力，解决不动产变现的时间障碍，通过重整程序，以时间换空间，大多数房地产企业是能够避免破产清算的。 房地产企业出现破产情形时，往往涉及到几百上千人的个人购房者和大量的施工、材料、民间借贷、农民工等债权人群体，政府维稳压力很大；同时“烂尾楼”“天坑”等情形，对城市形象和经济发展的负面影响太大。地方政府应积极通过重整程序这一司法途径，公平、高效处置社会稳定问题和经济发展问题。 综上，房地产企业的破产重整和其他实体企业破产有其不同的成因和特点，房地产行业只要还有相当数量的土地未开发，就具备重整的潜在价值，利用重整让企业通过开发产生盈利，减少债权人的损失，避免破产企业出现业主交房、交房后的质量、物业服务等纠纷，资产拍卖后的土地利用、在建工程的继续建设等一系列难题。因此，在房地产企业出现债务危机进入破产程序时，应首先考虑破产重整，尽最大努力挽救企业。
