案例内容
【案情简介】
2016年6月，林某决定将自己名下的一间商铺转让给袁某，双方于6月3日签订《房屋转让合同》，注明交房与办理过户的日期，并约定买受人对房屋享有完全处分权且房屋无产权和债权债务纠纷，袁某随即支付全部房款。林某出具了收据。袁某于2016年6月8日接收房屋后，即开始装修，投入使用。虽经袁某多次催促，但林某一直没将房产过户到袁某名下。后经了解，得知房地产管理部门实行了新的不动产登记办法，不再接受单独的土地证或房产证的登记。而袁某的这一房屋不是正规房地产开发公司开发的商品房，因而无法办理土地的分割手续，导致无法办理过户登记并取得不动产证。 2017年5月，该房屋被人民法院贴上封条，袁某这才知道因林某无法偿还债务，这个房屋要被强制执行查封。袁某随即提出书面异议，但被法院裁定驳回。为此，袁某根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，委托律师事务所律师提起案外人执行异议之诉。
【代理意见】
我们认为，袁某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 涉案的该房屋，虽然登记在被执行人林某名下，但在法院查封之前就已签订房屋的转让合同，且交足房款，即已将房屋出卖给了袁某。同时于2016年6月8日交付给袁某占有使用。林某未按协议约定办理过户手续给袁某并非袁某的过错行为造成。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”袁某提供书面买卖合同、转账交易记录、林某出具的收据等证明已按合同付清款项。袁某已将该房屋装修并在房屋内居住，证明其已实际占有该房屋。因政策问题未能办理过户登记，不是袁某的过错。综上所述，袁某的情况符合法律的规定，法院不得强制执行这一房屋。
【判决结果】
一审法院判决不得对该房屋采取执行措施。二审法院维持原判。
【裁判文书】
法院审理认为，袁某与林某通过协商一致，自愿订立的《房屋转让合同》，自双方签字或盖章时成立。依法成立的合同，自成立时生效，故该《房屋买卖合同》合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,在2016年8月15日法院作出查封决定前，袁某与林某已经签订合法有效的书面合同，袁某依据有效的合同合法占有该房屋并支付全部价款，对未能办理过户登记并非自身原因。虽然涉案房屋仍然登记在林某名下，未能办理过户登记，但袁某因合同对涉案房屋享有物权登记请求权，该权利符合物权期待权保护条件。物权期待权从性质上虽属债权范畴，但该债权不同于一般债权，在与一般债权的实现发生冲突时，法律优先保护物权期待权。袁某享有足以排除强制执行的民事权益，不得对该房屋执行强制措施。
【案例评析】
本类案件争议的焦点为债务人已出卖但尚未过户的房屋是否可以作为被执行的财产。这涉及到如何理解《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”我们在执行中经常遇到这样的问题，被执行人将其财产卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有使用，但是没有办理过户登记手续，甚至第三人又将该财产卖给他人，也没有办理过户登记手续，依然登记在被执行人名下，这种情况下能否执行该财产？第十七条规定重点明确了三个条件：一是第三人支付了全部价款；二是第三人已实际占有了该财产；三是第三人对未过户登记无过错。从实际出发，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，应在坚持以登记为认定所有权的标准下，辅以第三人过错原则。这是因为登记实践中确实存在登记困难等实际问题，一律按照过户登记作为所有权转移的标准有时是不公平的，会损害第三人的合法权益。如果第三人已经支付了全部价款并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，但第三人对此没有过错的，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权，应裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结，以公平保护第三人的合法权益。 本案属于执行异议之诉。执行异议之诉是一种实体上正当性保障的救济方法，本质是对当事人合法权利的保护。在第三人执行异议之诉中，我们仅需从第三人执行异议之诉的成立条件，如前文案例中，法院仅需审查是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即可。本案中，对林某已出卖但尚未过户的房屋，第三人袁某只要符合如下四个条件：在查封前已签订有效合同、合法占有该房屋、已支付全部价款、第三人对未办理过户手续没有过错。袁某已经于查封前签订合同并支付全部价款，且已实际占有该房屋，未办理过户手续并不是自身的原因造成，这一事实完全符合这四个条件，法院判决是正确的。
【结语和建议】
本案涉及到已出卖但尚未办理过户登记的房屋能否执行的问题，毕竟房屋属于不动产，根据物权法规定以登记为物权变动的要件，建议大家在交易中还是尽量选择有正规手续的房屋进行购买，并及时办理过户登记手续。同时也建议在交易过程中遇到物权纠纷，应尽早向专业律师寻求帮助。
