案例内容
【案情简介】
贵州恒方房地产开发有限公司（以下简称标的企业）系国家五大发电集团之一的国家电力投资集团公司下属单位，具有房地产开发资质。“印象花溪”是标的企业的主要运营楼盘，位于贵阳市花溪区，是一个休闲式复合地产标杆项目。项目土地面积约52.78万平米，建筑面积约116.11万平米。地块靠近花溪区政府大楼，地理位置优越，具有极大的商业开发价值。 本项目自2003年立项，由于受回迁安置以及与当地企业合作开发商业酒店、大剧院等项目，造成项目迟迟不能推进，烂尾超过10年，使标的企业背负高额的财务费用（债务总额高达28亿元，每年的债务利息达到数千万元），极大增加了企业负担。如维持现状，则企业需要继续通过股东借款等输血式方式维系生存，且由于所占地块长期未得到有效开发，面临被当地政府收回的风险。 在此情况下，为响应中央企业逐步退出地产行业的政策号召，早日甩掉债务负担，国家电投集团决定通过北交所公开挂牌方式整体转让标的企业100%股权。
【争议焦点】
项目公司存在的很多历史遗留问题，包括与政府部门的历史协议问题、与合作方合作开发遗留问题、相关权证过期失效问题、与施工方未决算协议问题等等，本次整体转让100%股权，包括连同债务一并转让，并将承接项目公司28亿元债务作为股权转让的先决条件，实践中存在一定难度和障碍。
【律师代理思路】
北京市中咨律师事务所（以下简称中咨）担任转让方法律顾问。中咨律师入场工作并全面了解企业情况后，主要开展了以下工作： （一）设计整体转让方案 拟定挂牌方案之初，转让方提出拟将全部资产、负债整体评估作价后，挂牌交易。但此种方案存在的问题是：由于债务成本过高，导致股权的资产评估结果为负。如按此挂牌，一来不利于招商，无法形成有效竞价；二来摘牌方受让股权后，是否能够确保偿还债务，存在不确定性，将给转让方造成极大的偿债风险。 为此，主办律师协助拟定债转股和承债式收购的方案：首先，标的企业股东向标的企业增加注册资本8亿元，该等款项专项用于标的企业偿还股东借款，故此，实现标的企业8亿元债务转换为权益资本，大大降低标的企业负债率。其次，全部股东借款（合计约28亿元左右）从整体债务中剥离，不纳入评估范围。如此，不仅股权评估价值有负转正（最终评估值为2.8亿元），且转让方将承接债务单独作为股权转让前置条件，可以一次性解决债务风险问题，极大保障转让方经济利益。承债式收购方案经过多次汇报、研讨，最终取得客户认可并得以实施。 （二）披露重点项目问题 由于项目自立项以来开发周期达10余年，形成众多历史遗留问题，包括与政府的历史协议、居民回迁安置、合作方开发遗留问题、承建单位拖欠农民工工资、项目权证过期失效等。为此，主办律师全面梳理了项目所涉各问题的历史脉络，通过归纳合并和整理，在法律意见书中列专章，详细披露了所涉六大重点法律问题，提请受让方予以关注。如此，则不仅协助转让方履行全面信息披露的义务，避免未来产权交割过程中因项目存在的问题引发争议，同时也解除了受让方竞价摘牌的后顾之忧。 （三）设计挂牌转让条件 在全面尽职调查的基础上，主办律师与转让方对本次挂牌的交易方案、信息披露申请书、产权交易合同等文件，进行了详细设计。尤其是对于合同履约付款流程，确定了以下交易程序：产权交易合同签署后五个工作日内受让方支付完毕全部股权转让款，一个月内支付债务部分的25%（7亿元），三个月支付完毕50%（15亿元）。此时如受让方能一次性支付剩余50%款项，或者提供足额有效担保，则转让方将配合办理产权过户。如受让方在上述任何一个时点，不能及时足额支付款项，则应当按照逾期款项部分的日万分之五支付违约金。如构成根本违约，将支付全部股权转让款及债务款项的30%作为违约金（合计约9亿元）。 （四）安排产权交割流程 为了确保挂牌成交后产权交割能够顺利进行，主办律师还设计了详细的交割流程和过渡期管理方案。交割流程包括股权变更、管理权移交、文件档案移交、债权债务移交和生产经营责任移交。过渡期内，根据受让方付款进度，在不同时点，受让方可以不同程度的参与到标的企业的监督、管理和运营等工作，确保受让方在过渡期内对标的企业的各项资金支付、合同订立、项目开发等享有知情权和监督权。上述安排，可以充分保障双方合法权益，避免因过渡期内新生债务或责任，引发争议纠纷。
【案件结果概述】
由于前期方案设计合理，加上本项目地块位置优良，北交所公开挂牌后，多家意向购买方踊跃参加报名竞价。2017年10月24日 ，经过紧张激烈的竞价程序，股权价值从2.3亿元一路上涨到12.3亿元，溢价率达到惊人的423.47%，极大实现了国有资产保值增值。 2017年10月31日，转让方与受让方贵阳印象花溪碧桂园房地产开发有限公司签订《产权交易合同》。截止目前，受让方已支付完毕全部股权转让款和债务款项，股权交割已办理完毕。
【相关法律规定解读】
无。
【案例评析】
一个烂尾十年的房地产开发项目，经过律师巧妙设计，最终溢价10亿元顺利成交，本项目借鉴意义为： （一）顶层设计总领全局 债权股和承债式收购方案，可以一次性解决标的企业全部股东借款问题，有力提升标的股权评估价值，极大释放股权竞价空间，为最终超高溢价率成交奠定了基础。 （二）信息披露化解风险 律师在法律意见书中详细披露项目各项风险因素，将潜在矛盾争议全部事先化解，解除了双方后顾之忧，避免交易过程中相互扯皮。 （三）合同细节保障履约 合同条款从履约顺序、付款保证、违约金设计以及过渡期损益安排和人员接收等细节出发，将双方权利义务全部条款化，从而为双方全面充分履行合同义务提供可靠依据。 （四）交割安排凸显合作 产权交易合同签订后的交割安排，充分考虑双方各自优势，发挥相互协作效应，不仅化解了政府遗留问题，增进了双方互信，而且保障了受让方在过渡期内的监督权和知情权，为最终顺利交割完毕创造条件。
【结语和建议】
无。
