案例内容
【案情简介】
申请人黄石市民陈某与被申请人武汉市民鲁某于2018年4月9日签订了《房屋租赁合同》，被申请人承租申请人所有的位于某某市某大道13号某小区的商业门面房，租赁房屋的建筑面积为190.07平方米，租赁期限为10年。根据合同约定，自2018年8月1日起，月租金为12000.00元，每季度末日支付下一个季度的租金。申请人承担第一年物业费4100.00元，后期水、电、物业管理费等费用由被申请人承担。合同还约定，任何一方擅自解除合同，需要承担6个月租金的违约金。违约一方要承担对方支出的律师费。被申请人向申请人缴纳了合同履约保证金10000.00元。 因新冠疫情和自身经营影响，被申请人未在2019年12月31日前支付2020年1季度的房屋租金36000.00元，也未在2020年3月31日前支付2020年2季度房屋租金36000.00元。经申请人多次催告后，被申请人仍未支付欠付款项，因而成诉。 申请人提出仲裁请求为：1、解除双方于2018年4月9日签订了《房屋租赁合同》；2、要求被申请人腾退涉案的租赁房屋；3、要求被申请人支付拖欠租金至实际腾退之日止；4、要求被申请人支付违约金42000.00元、承担本案律师费15000.00元及仲裁费用。
【争议焦点】
某仲裁委员会受理该案后，发现本案部分属于受到新冠疫情影响的案件。本案的法律关系较为简单，案件事实较为明了。为促进本案的尽快处理，某仲裁委尽快组庭组织双方当事人进行磋商调解。由于双方当事人均聘请了律师代理案件，各方对案件的处理结果基本上有预期。仲裁庭组织调解时明确指出，被申请人逾期支付租金在法律上是肯定要受到否定性评价的，但是逾期支付租金期间刚好爆发了新冠疫情，被申请人租赁商业门面进行经营的合同目的受到了严重影响，双方都要本着事实求是、互谅互让的精神来调处本案。双方当事人均同意在仲裁庭主持下达成调解协议。
【裁决结果】
1、双方同意于2020年7月10日协商一致终止双方当事人于2018年4月9日签订的《租赁合同》； 2、申请人陈某同意免除被申请人鲁某从2020年2月1日至2020年4月30日止的三个月租金； 3、被申请人鲁某承担至今为止所欠付的从2020年1月、5月、6月租金共计36000.00元； 4、被申请人鲁某自愿承担仲裁调解书作出之前该租赁房屋所产生的水、电费、物业费等费用； 5、申请人陈某实际已收取的被申请人鲁某房屋租赁押金10000.00元不予退还，归申请人陈某所有； 6、被申请人鲁某应在仲裁调解书作出之日前腾退、搬离租赁房屋； 7、被申请人鲁某自愿承担申请人陈某因本案支付的律师费15000.00元及仲裁费用3950.00元。 8、被申请人鲁某自愿配合申请人陈某与案外人就本案所涉房屋签订后续新的租赁合同及配合申请人陈某收取后续房屋租金款项； 9、申请人陈某放弃其他仲裁请求； 10、被申请人鲁某应在2020年10月10日之前向申请人陈某付清上述费用合计51000.00元，如被申请人鲁某逾期付款，自愿向申请人陈某承担42000.00元的违约金。
【相关法律法规解读】
1、《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案的《房屋租赁合同》是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。被申请人逾期支付租金的行为，应当接受法律的否定性评价，其应当承担相应的法律后果。 2、最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知（法发〔2020〕12号）第三条规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。本案中的租赁房屋系商业门面房，租赁的主要合同目的为商业经营。2020年1月底至2020年3月下旬，因新冠疫情防控需要，某某市新冠疫情防控指挥部发布了封城公告，基本禁止了人员流动，导致城市商业经营无法继续进行，被申请人的经营业务也基本处于停滞状态。因此，对于被申请人请求减免部分租金的诉请合情合理、于法有据，也应当予以充分考虑。
【结语和建议】
处理此类涉及新冠疫情的纠纷，还是要着眼于基本的法律关系、案件事实的厘清，不能因为涉及新冠疫情影响而否定基本的合同秩序，导致案件处理出现本末倒置。换言之，司法裁判机构在处理涉及新冠疫情案件时摆在首位的还是遵循基本的司法价值取向，对于违约行为还是要进行否定性评价，对于依法可适用不可抗力的要大胆适用，但是要充分注意不可抗力影响与合同履行之间的因果关系关联度。也正是本着这样的基本精神和理念，本案的调解协议得到了双方当事人的切实遵循。
