案例内容
【案情简介】
2018年2月7日，河南籍个体户豆某某在温岭市某街道向林某某租用一间民房用于生产加工鞋子，双方口头约定年租金17.98万元，未签订租赁合同。后因温岭市组织开展鞋业整治提升工作，规定民房不得从事生产加工活动，相关部门在提前一个月告知相关政策的前提下，于2018年4月7日对豆某某的生产加工场所进行断电查封，并责令豆某某立即搬离腾空出租房。豆某某得知无法继续生产后，要求房东林某某退还已预付的租金。双方对此无法达成一致意见，承租方豆某某于4月8日向温岭市某街道人民调解委员会（以下简称调委会）提出调解申请，要求与房东林某某解除租赁关系并退还剩余租金。收到申请后，调委会随即受理了该合同纠纷。
【调解过程】
接到调解申请后，调解员立即前往所在村向驻村干部、村调解员了解情况。双方争议的焦点在于房租的计算时间，豆某某认为2月7日开始承租林某某房子，至4月7日断电查封满两个月，所以只应付两个月的租金。而房东林某某则要求按年来计算，依据横峰鞋业生产的惯例，鞋业生产主要在两个季节，上半季以生产单鞋为主，至4月中旬结束；下半季以生产棉鞋为主，到12月结束。豆某某虽然租用房屋时间仅为两个月，但按季度来算上半季已经结束，所以应该支付的租金为年租金（17.98万元）的一半，即8.99万元。 摸清基本情况后，调解员分别与双方当事人进行电话沟通，但双方都各持己见，互不相让。承租方豆某某表示是因为房东承诺该房子可以办厂，所以承租林某某的房子，现政府不允许民房办厂，民房被断电查封，余下的订单还未完成，企业面临承担违约责任，另外还需要支付工人遣散费和工厂搬迁费。豆某某认为这一系列的损失都是由于房东有意隐瞒造成，现房东还索要半年的租金，实在难以接受。而房东林某某还是坚持按当地习惯，以半年为单位收取房租。由于双方法律意识单薄，租房只有口头约定，没有签订书面合同约定租金支付，才导致现在“公说公有理、婆说婆有理”的局面。若按半年租期来计算，豆某某需支付9万元租金，比按月计算多出数倍，所以豆某某情绪异常激动。 调解员整合手上的资料并实地走访，详细制订了调解方案。 2018年4月12日，调解员邀请双方当事人到街道人民调解委员会调解室进行调解。首先，调解员对于调解的纪律、当事人权利义务等做了简单的介绍，希望双方当事人能冷静处理，不要情绪化，有问题及时提出来，及时沟通解决。豆某某与林某某也表示赞同，双方都希望尽快解决此事，好恢复正常的生产秩序。其次，调解员为双方普及了相关的法律法规，解读《物权法》《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。”由此可知豆某退租申请解除合同的主张合法。根据《合同法》相关法律规定，出租方违反合同相关条款，就按照合同约定的违约责任处理;如果合同中没有具体约定违约赔偿条款，当事人可通过协商来确定违约责任。同时，调解员指出纠纷的发生，双方都有过错。林某某在明知自己的房子不符合温岭市出台的关于办厂条件等相关政策的规定，仍为牟利而出租给他人；豆某某在签合同之前明知政府对制鞋行业严厉整治，出台了一系列的规定，仍存在侥幸心理，走一步算一步，未提前作出整改，才导致今天这样的局面。 调解员主要去做房东林某某的思想工作，调解员先是让其认识到自己将不符合政策规定的房屋出租给他人办厂是违法的，并出示了相关的法规条文；第二步“打感情牌”，开导林某某外来企业主在本地打拼不容易，碰到鞋业整治企业被迫停业损失很大，比起企业的损失，房租的损失毕竟有限，并没有伤筋动骨，同时在当前大形势下，参照《物权法》民房不能租给他人用作商用办厂，更谈不上收取租金。如今豆某某已经答应租用截止时间计算到4月11日，也是合情合理。在调解员的耐心劝解和释法下，林某某终于点头同意，同时提出除了租金外，还要收取相应的水费和电费。对此，调解员表示理解，豆某某也同意，最终双方达成一致协议。
【调解结果】
最终，双方于2018年4月12日签订调解协议书。扣除水电费用和实际租金后，房东林某某退还给豆某某租金9.65万元，实收租金及水电费用共计3.35万元，房东林某某于当天一次性退还豆某某租金9.65万元，林某某于4月14日前将机器全部搬离，并将钥匙交还给林某某。双方解除原先的租赁约定。 4月15日，调解员电话回访，房东林某某表示豆某某已搬离他家；豆某某表示已收到房东林某某退还的租金，并对调解员表示感谢。
【案例点评】
租赁合同纠纷在现实中非常普遍，尤其是在推进“三改一拆”和鞋业整治提升专项工作等重大中心工作的时候，本案中，调解员积极调解，依法合理地进行调解并维护双方当事人的合法权益，灵活运用背对背和面对面调解方法，有效消除双方矛盾，避免矛盾加深。
