案例内容
【案情简介】
李某乙系长沙市开福区万家丽北路一段859号归心苑小区XXXX栋XXXX房屋登记所有权人。李某丙与李某乙系姐弟关系。2014年7月29日，李某乙（甲方、出售方）与李某甲（乙方、买受方）、第三人新门户公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》，约定李某乙将涉案房屋出售给李某甲，总价款2031800元。付款方式为：购房定金+购房首付款+购房尾款+交房尾款。付款步骤如下：乙方于2014年7月29日支付甲方购房定金5万元，于甲方赎出房产证过户当天之前支付甲方购房首付款1961800元，于交房时支付尾款2万元。甲方在签订本合同5日内将办理房屋过户及贷款所需的相关文件资料准备齐全。甲方应支付丙方中介费20300元，乙方应支付丙方中介费40600元。第八条约定，合同乙方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付200元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间10日的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。 当日，李某甲向李某乙支付定金5万元，之后至2014年11月18日，李某甲本人或委托他人多次向李某丙支付购房款共计158万元。2014年11月18日，李某丙向李某甲出具《收条》一张，载明收到李某甲支付涉案房屋购房款163万元；2015年1月16日、1月24日，李某甲委托刘某向李某丙支付购房款共计10万元；2016年1月18日，李某甲向李某丙支付购房款共计10万元。李某甲共计向李某丙支付购房款183万元（含支付给李某乙的5万元定金）。2016年1月18日，李某乙、李某丙向李某甲出具《房屋交易承诺书》，内容为“本人李某乙将归心苑XXXX栋XXXX房屋出售给李某甲，于2016年4月份办房屋产权过户手续，已收款180万元，所有款项由李某丙（姐）代收”。 因李某丙与李某乙在收款交房后虽然多次承诺办理房屋产权过户手续，但一直不办理解除抵押等房屋过户前的准备手续，李某甲于2016年11月向长沙市开福区人民法院提起诉讼，请求李某丙与李某乙履行《房屋买卖合同》以及房屋交易承诺书中的义务，解除归心苑XXXX栋XXXX房屋的抵押担保并到房屋管理部门办理房屋产权过户手续。 李某乙答辩并反诉称，被告与李某甲于2014年7月签订房屋买卖合同，约定被告将长沙市开福区万家丽北路一段859号归心苑小区XXXX栋XXXX房屋出售给李某甲，房屋总价2031800元，李某甲应在2014年7月29日支付定金5万元，于被告赎出房产证过户之前支付购房首付款1961800元，交房时支付尾款2万元。违约责任约定，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付200元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除合同，并要求违约方支付与定金相同的违约金。 合同签订后，李某甲仅向被告支付了定金5万元，再未支付其他购房款，但却于2014年8月搬进了涉案房屋。被告多次催促李某甲付款，后要求李某甲退房，但李某甲既不付款又不退房。故请求法院判令：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.李某甲返还长沙市开福区万家丽北路一段859号归心苑小区XXXX栋XXXX房屋；3.李某甲支付违约金5万元。 另，李某乙于2011年1月22日与某银行长沙分行签订《个人购房按揭贷款借款合同》，约定李某乙向该行借款141万元，以涉案房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。因李某乙未依约还款，该行于2016年8月向长沙市开福区人民法院提起诉讼。李某甲在本案诉讼过程中向某银行长沙分行代李某乙偿还全部贷款本息及其他费用共计1370144.5元。该行为此撤回了对李某乙的起诉并出具《关于李某乙贷款代偿的说明》，证明李某甲自愿为李某乙代偿其所欠银行款项，李某乙在该行的债权债务关系已解除。
【代理意见】
律师代理李某甲发表如下代理意见： 一、从各方履行情况看李某乙的合同解除权早已丧失，合同应当继续履行。 李某乙是在李某甲提出起诉后才反诉要解除合同，而从李某甲早已支付183万元、且李某乙签署《房屋交易承诺书》承诺要解押房产的事实情况看，李某乙在合同签订三年多的时间内一直是接受李某甲的履行行为的，李某乙的合同解除权早已因李某甲要求李某乙履行，而李某乙承诺履行之时起就丧失了。 二、李某甲申请追加某银行长沙分行为本案第三人，并通过代偿排除涉案房产抵押权合理合法。 因李某乙以涉案房产在某银行130多万的抵押贷款出现逾期，被某银行诉至开福区法院。李某甲在知晓此情况后为排除涉案房产抵押权这一合同履行障碍，于2017年4月1日向某银行代偿了李某乙的130余万借款本息及银行追偿费用。但某银行在李某甲代偿款项后仍不解除抵押，李某甲只得将某银行追加为本案第三人，要求法院查明相关事实，解除抵押。因代偿贷款、要求解除抵押等相关事实都发生在本案起诉之后，且某银行负有解除抵押的义务，李某甲申请追加某银行长沙分行为本案第三人，并通过代偿排除涉案房产抵押权合理合法。
【判决结果】
一审判决：李某乙继续履行与李某甲、新门户公司签订的《房屋买卖合同》；第三人某银行长沙分行、李某乙自本判决生效之日起七日内将长沙市开福区万家丽北路一段859号归心苑小区XXXX栋XXXX房屋注销抵押登记；李某乙自本判决生效之日起七日内协助李某甲将长沙市开福区万家丽北路一段859号归心苑小区XXXX栋XXXX房屋产权过户至李某甲名下。 李某乙不服一审判决提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。
【裁判文书】
一审法院认为： 李某甲与李某乙、新门户公司签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，李某甲已累计向李某乙或李某丙支付购房款180万元，虽然李某乙仅收到定金5万元，其余款项系支付给李某丙，但两人系姐弟关系，且两人于2016年1月18日出具《房屋交易承诺书》，李某乙确认所有款项由李某丙（姐）代收，故支付给李某丙的购房款应视为已支付给李某乙。对于李某乙辩称未收到购房款的意见，本院不予采信。 根据合同第二条约定，李某甲于李某乙赎出房产证过户当天之前支付购房首付款1961800元。该条既约定“当天”又约定“之前”，根据交易习惯，应理解为过户当天李某甲支付购房首付款1961800元，而李某乙一直未清偿银行贷款、注销抵押登记，致使涉案房屋未能办理产权过户手续，且其在《房屋交易承诺书》中承诺于2016年4月份办房屋产权过户手续，但至今仍未办理产权过户手续，因此李某乙的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。李某甲在支付大部分购房款的情况下，要求被告继续履行合同，合法有据，本院予以支持。 李某乙反诉要求解除合同返还房屋、支付违约金的请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 因李某乙未能按期偿还银行贷款，致使某银行长沙分行向本院提起诉讼，李某甲后代李某乙偿还全部贷款本息及其他费用共计1370144.5元，系为继续履行房屋买卖合同排除履行障碍，并无不当。某银行长沙分行与李某乙就涉案房屋所设立的贷款债务消灭后，应当协助办理注销抵押登记。
【案例评析】
一、关于本案房屋买卖合同解除权的行使期限 我们认为对于其他房屋买卖合同解除权的行使期限，法律没有规定或者当事人没有约定的，应当根据《中华人民共和国合同法》九十五条的规定，在合理期限内行使。何为“合理期限”，应结合具体案情予以认定。且在法律就“合理期限”作出明确规定之前，可以参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，即法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。理由在于，商品房买卖合同与其他买卖合同在法律性质上并无实质差别，只是标的物不同而已，根据“相似的事物相同处理”的法律适用理念，界定两者解除权行使的“合理期限”自然不应有差别。 具体到本案，综合李某乙、李某丙在2014年7月签订《房屋买卖合同》后至2016年1月出具《房屋交易承诺书》之前，没有提出要求解除《房屋买卖合同》；在《房屋交易承诺书》写明“于2016年4月份办房屋产权过户手续”；李某乙在提出本案反诉请求解除《房屋买卖合同》之前没有提出过解除合同的具体案情，可知李某乙在合同签订两年多的时间内一直在接受李某甲的履行行为，并同意继续履行，其合同解除权早已经消灭。 二、关于房屋买受人通过代偿涤除房屋抵押权的合法性 依据《物权法》第一百九十一条第二款的规定，买受人代为清偿债务消灭抵押权的，房屋买卖合同应当继续履行。买受人作为与债务清偿有利害关系的人，主张代抵押人（出卖人）清偿债务，不损害抵押权人的利益，抵押权人不得拒绝。并且，买受人代出卖人清偿债务后，在清偿债务限度范围内取得了对出卖人的债权，其可以行使抵销权，与其尚欠出卖人的购房款相互折抵。因此，法院可以判决买受人直接代出卖人向抵押权人清偿债务消灭抵押权，再将该部分款项从未付购房款中予以扣除，待抵押权消灭后出卖人再为买受人办理房屋所有权转移登记手续。《民事审判指导与参考》（第45辑）的指导性案例亦支持“买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续”的观点。
【结语和建议】
本案系因房屋买卖过程常见的因房屋长期未过户，房屋涨价后卖方反悔引起的纠纷。因此我们建议购房人在购买房屋之前就付款条件、房屋过户时点等房屋交易合同关键条款进行明确约定，并及时督促卖房人履行买卖合同，尽早过户避免纠纷。如所购房屋为银行抵押房屋，建议购房人在付款条件中约定向银行直接付款解除抵押权，并在房屋解除抵押后及时办理过户，以避免因银行抵押障碍导致所购房屋长期无法过户，最终导致合同目的无法实现、合法权益受损。
