案例内容
【案情简介】
2015年4月6日，申请人作为买受人与被申请人作为出卖人签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定申请人向被申请人购买位于某公馆3幢1单元202室商品房，总房价为565040元。该合同第十六条关于产权登记的约定，出卖人承诺于2017年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。约定日期起360日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之壹承担违约责任。约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同签订后，申请人向被申请人付清了购房款565040元。因被申请人逾期交房，双方于2017年12月17日签订《延期交房协议书》一份，约定被申请人向申请人支付延期交房违约金，申请人放弃追究被申请人延期交房的其他违约责任和赔偿责任的权利等内容。2018年7月被申请人办理了涉案房屋产权大证。2020年6月29日申请人取得涉案房屋不动产权证。
【争议焦点】
一、申请人提起仲裁是否已经超过时效？二、申请人主张的违约金是否过高？ 对于上述争议焦点，仲裁庭综述如下： 第一，关于仲裁是否超过时效的问题。根据申请人与被申请人共同签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，出卖人应在2017年12月30日前交付土地、房屋权属证书。出卖人在约定日期起360日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之壹承担违约责任；自约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。由于该违约责任系按日计算，属于继续性债权，此继续性债权随着时间的延长而增加。因此每日增加的一方面是一个继续性债权的组成部分，另一方面也成立一个独立的债权，其仲裁时效的计算应当逐日产生，并非从违约之时起统一计算仲裁时效。具体到本案，因申请人未举证证明其在申请仲裁之前有仲裁时效中止、中断的事由发生，故应认定在其申请仲裁三年之前即2018年1月28日前的违约金已超过仲裁时效，对此该部分违约金不予支持。此后的违约金未超过仲裁时效。 第二，关于申请人主张的违约金是否过高的问题。申请人主张逾期交付土地、房屋权属证书应按已交付房价款每日万分之壹承担违约责任，属合理范围，被申请人要求调低依据不足，本庭不予支持。申请人于2020年6月29日取得涉案房屋的不动产权属证书，鉴于被申请人未举证证明其何时将办理房屋不动产权证书所需资料提交申请人，不能认定被申请人在此前已完全履行了合同约定的办证义务，故违约金的截止时间应计算至申请人取得不动产权属证书之日，即2020年6月29日。因此，被申请人应向申请人支付自2018年1月29日起至2020年6月29日止的逾期交付不动产权证书的违约金为：565040元×883天×1/万·日=49893元。
【裁决结果】
一、被申请人某投资公司应于本裁决作出之日起十日内支付申请人俞某违约金49893元； 二、驳回申请人俞某的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法典》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国仲裁法》第七十四条 法律对仲裁时效有规定的，适用该规定。法律对仲裁时效没有规定的，适用诉讼时效的规定。
【结语和建议】
本案是一起因出卖人逾期交付权属证书而引发的案件。在实践中，因出卖人逾期交付权属证书导致买受人未能按期取得权属证书的情况时有发生，这会导致买受人购买房屋的权属处于不稳定的状态，会直接影响买受人处分等权能的行使。作为买受人，可以依照合同约定追究出卖人逾期提交办证资料的违约责任。本案中出卖人应承担的违约责任系按日计付的继续性债权，该继续性债权可按日分别单独计算，出卖人每逾期一日就产生一日的违约金，每个违约金债权的仲裁时效逐日产生。在买受人未提供证据证明申请仲裁之前有时效中止、中断事由发生时，买受人申请仲裁三年之前的违约金已经超过仲裁时效，申请仲裁之日倒推三年期间的违约金未超过仲裁时效。
