案例内容
【案情简介】
某项目系位于渝中区新华路的房地产开发项目，于1997年10月由重庆市Z房地产开发公司进行开发。后经多次转让，A公司于2005年8月取得项目开发权。项目规划高318米，71层，合计建筑面积11.58万平方米，2010年主体结构封顶，至2013年12月仍未通过竣工验收。 2010年10月，A公司向某信托借款2亿元，用项目预售房屋提供抵押担保。2012年9月，因A公司未按期还款，某信托按法律程序向重庆市高级人民法院（以下简称市高院）申请强制执行，查封了项目的全部房屋，冻结了A公司的全部账户，法院已开展对查封房屋的司法处置工作。同时A公司的债权人刘某某也申请法院查封项目全部房屋。 项目自2010年9月起开始预售，合计销售房屋1000余套，涉及购房户800余户，其中大部分房屋为线下销售，并未网签备案。已售房屋设置了某信托的抵押权未注销，且房屋已被某信托等债权人查封，无法为购房户办理网签、备案。部分房屋还涉及查封后销售的情况。购房合同约定的交房期限已届满，项目已经构成逾期交房。购房户多次向市政府、市信访办、渝中区政府、渝中区信访办等单位信访维权，导致大规模群体事件。 A公司在开发项目的同时还涉及拖欠施工单位工程款、拖欠退房款、拖欠税费、拖欠其他债务等多方面问题。上述问题，A公司已无法解决。 根据市政府的工作安排，为维护项目合法购房群众的利益，渝中区政府安排某国资公司收购某信托对A公司本金2亿元的债权，渝中区政府牵头召集市高院、重庆市国土房屋管理局、重庆市土地房屋权属登记中心（现重庆市不动产登记中心，以下简称不动产登记中心）、渝中区公安分局、渝中区信访办、四久办等相关单位成立了“项目债务解决工作领导小组”，统一协调解决A公司的相关问题。 根据渝中区政府的安排，我所为项目相关问题的解决提供专项法律顾问服务，提出既保障购房户利益又保障某国资公司债权安全的统一解决方案，并协助具体落实。
【争议焦点】
如何即保障某国资公司债权安全，又解决某项目的购房户网签、接房、办理产权证问题。
【律师代理思路】
（一）总体处置方案 由某国资公司协议收购某信托的全部债权，并办理全部项目的房屋抵押登记手续后，对A公司及项目的开发销售及资金进行监管，分批为合法的购房群众解押并监督A公司办理合同的网签及相关手续，在A公司全部偿还某国资公司债务后解除监管。 （二）具体的处置流程 1.某国资公司收购某信托全部债权的前提 （1）市高院解除刘某某申请查封的全部房屋的解封手续办理完毕； （2）市规划局对项目的超面积部分同意销售； （3）项目全部房屋的预售许可证办理手续完备； （4）某国资公司、四久办与A公司关于项目开发销售及资金的监管协议、补充抵押物协议已签订待生效； （5）区公安分局对A公司的全部印章予以查封并由A公司申请刻制新的监管印章、申请设立新的资金监管帐户； （6）A公司的关联公司在忠县的土地已向某国资公司办理抵押手续； （7）相关单位同意对A公司的已欠税和今后将要交纳的税款先行挂帐，待项目房屋和债务处置完毕后再行追收； （8）相关各单位通过该方案及流程并形成会议纪要报市政府备案。 2.某国资公司收购债权中相关协议的同时签订 （1）关于债权转让的协议 某国资公司与某信托签订《债权转让协议》； 某国资公司与A公司及吴宵霞、程序签订债权转让并继续进行担保的《债权转让及担保协议》； 某国资公司与某信托共同签署向市高院变更执行申请人的《申请书》； 某国资公司与某信托共同签署向市土地房屋权属登记中心变更抵押权人的《申请书》。 （2）关于项目监管的协议 某国资公司、四久办与A公司签订《项目监管协议》； 某国资公司和A公司共同与中介机构签订协议； 与房屋销售公司签订《房屋委托销售协议》； 与会计师事务所签订《帐户及资金管理协议》； 与律师事务所签订《法律管理服务协议》。 （3）关于补充抵押物的协议 某国资公司与A公司签订增加项目全部房屋进行抵押的《抵押协议》； 某国资公司与A的关联公司签订忠县土地的《土地抵押协议》。 3.项目全部可售房屋抵押手续的同时办理流程 第一步：变更抵押权人 （1）某国资公司向市高院递交变更申请执行人的《申请书》； （2）市高院立即作出裁定并送达市土地房屋权属登记中心； （3）某国资公司同时向市土地房屋权属登记中心递交变更抵押权人的《申请书》； （4）市土地房屋权属登记中心立即办理上述变更登记； 第二步：补充抵押物 （5）市高院向市土地房屋权属登记中心送达刘某某申请执行案的全部房屋的解封的《执行裁定书》； （6）市土地房屋权属登记中心立即办理上述解封登记； （7）某国资公司同时向市土地房屋权属登记中心递交补充抵押物的《申请书》及相关《抵押协议》； （8）市土地房屋权属登记中心立即办理上述补充登记。 第三步：再查封抵押物 （9）某国资公司向市高院递交申请对项目全部房屋进行 查封的《申请书》； （10）市高院立即作出《执行裁定书》并向市土地房屋权属登记中心送达； （11）市土地房屋权属登记中心立即办理上述查封登记。 4.合法购房者的购房手续的分批办理 （1）分批确定合法的购房群众 由律师事务所会同A公司及区公安分局在信访办的协助下对购房者的合法性进行清理； 根据清理情况由四久办及时分批向工作组提出网签手续办理的名单； 由工作组对名单进行审定后由四久办交A公司办理相关合同网签及合同登记备案手续。 （2）合法购房群众的确定原则 按原购房合同的约定已完全达到合同网签或备案的条件（主要为一次性付款群众已付清房款）； 按原购房合同的约定在清理中支付了合同约定的购房款达到合同网签或备案的条件（主要为分期付款群众基本付清房款或按揭购房群众变更后基本付清房款）； 其他购房群众基本达到合同约定的网签或备案条件； 对无法确定的群众以及可能涉及退房的群众，建议其通过向渝中区法院诉讼的方式解决。 （3）网签或备案手续的办理 具体申请及手续由A公司为群众办理； 某国资公司按名单分别向市高院申请解封、向市土地房屋权属登记中心申请解押； 市高院接到某国资公司解封申请后及时制作并向市土地房屋权属登记中心送达解封裁定； 市土地房屋权属登记中心在收到A公司的申请、某国资公司申请、市高院裁定后及时办理。 5.项目的开发销售及资金监管 （1）A公司的公章的监管 由区公安分局查封A公司的全部公司公章、合同专用章、财务专用章、法定代表人名章； 在区公安分局监管下刻制新的公司公章、财务专用章、法定代表人名章，并按监管协议将印章直接交由四久办监管，以分清责任，避免今后的纠纷； 四久办根据监管协议的约定进行用印，填写用印登记册，并对全部用印文件复印按册留底保存； 具体用印的原则和用印的审批在监管协议和工作组的要求下确定。 （2）项目销售的监管 由A公司和某国资公司共同委托一家知名的销售代理公司，进行可售房屋的市场销售； 新签订的购房合同应及时由某国资公司出具申请解押、解封，由A公司办理合同正常的网签和备案； 具体的销售方式和办法按签订的《销售代理合同》执行。 （3）资金的监管 在区公安分局的监管下由四久办用新印章在选定的银行开设资金专用的帐户； 该帐户由市高院经某国资公司申请后进行查封，以避免风险； 该帐户及帐户内的资金由A公司和某国资公司共同委托一家知名的会计师事务所进行管理； A公司的所有资金全部只能进入该帐户，包括但不限于可售房屋的销售回款、已售房应收的尾款、其他A公司的应收款项； 帐户内资金按如下次序使用： 支付中介机构的代理和管理销售费用； 支付购房群众的退房款（如有）； 支付必须的工程款； 支付其他经工作组审批并且某国资公司同意支付的费用； 偿付某国资公司的债务； 在某国资公司债务全部偿付完毕后，支付A公司应缴纳的税款。 具体账户及资金的管理在监管协议、委托会计师事务所管理协议和工作组的要求下具体确定。 3.后续的相关问题 （1）如相应销售及回收资金能支付完毕某国资公司债务及税款，则解除所有的查封和监管； （2）解除时新公章进行销毁或由四久办封存，A公司继续经营； （3）如无法支付完毕某国资公司的债务和税款，则继续由各单位向A公司追收。 （三）相关各单位的责任 1.项目工作组 负责处置方案及流程的制定和报批，全面协调处理执行过程中的相关问题，及时对相关事项进行审批。 2.市高院 负责裁定执行申请人的变更，及时作出并送达项目所涉房屋的解封和查封手续，以及对公司资金的解封和查封手续。 3.市土地房屋管理局及市土地房屋权属登记中心 负责及时办理预售证、抵押权人变更、抵押房屋变更、房屋的查封和解封登记手续，为购房群众办理合同的网签和备案手续。 4.区信访办 负责及时了解相关群众情绪，协助作好购房群众的稳定工作，及时化解相关矛盾。 5.区公安分局 负责对A公司的公章查封，继续办理相应的刑事案件，努力追收相关的案件款项。 6.四久办 负责新公章的管理，工作组的具体工作的办理，督促A公司对项目相关开发、竣工、验收、预售证取得、合同网签和备案、房屋交付、工程款支付等手续的办理，以及协助对购房群众的清理工作。 7.某国资公司 负责相关协议的拟定、谈判和签订，协助办理房屋的查封和解封、资金的查封和解封，及时支付收购债权的资金。 8.销售代理公司 负责按协议约定积极对可售房屋进行销售，并协助办理合法购房群众的和新购房者的网签和备案手续。 9.律师事务所 负责协助某国资公司拟定、谈判和签订相关协议，对购房群众情况进行清理提出初步解封网签名单，协助某国资公司办理帐户和房屋的查封和解封申请等手续，协助工作组对方案执行过程中的具体事项提出相应的法律处理意见。 10.会计师事务所 负责对A公司的债权债务及财务进行审计，按协议对监管资金和帐户进行管理，协助工作组对方案执行过程中的财务事项提出相应的财务意见。
【案件结果概述】
（一）处置了某信托的不良信贷资产 某国资公司以本金2.57亿元的价格购买了某信托对A公司享有的本息总额约4亿元的债权，某信托的不良信贷资产得以处置。 （二）释放查封、抵押房屋，解决了购房户问题，维护了社会稳定 1.我们为项目房屋共计办理解封、解押手续26批次，释放房屋1035套，项目购房户已全部网签，A公司对购房户的小额欠款以物管费抵扣。 2.经过某国资公司、四久办等单位多方协调，落实建设银行为项目购房户提供按揭贷款服务。 3.项目房屋于2014年2月竣工验收，经过协调，在项目税费未缴清的情况下，按照两证遗留问题为购房户办理房屋不动产权登记证书。 （三）清偿4000余万元工程款，农民工工资问题基本解决 在监管过程中支工程款4000余万元，欠付工程款近2000万元，主要为中铁建工集团有限公司所有，农民工工资问题基本解决。 （四）归还某国资公司欠款1亿元，抵押物价值能够覆盖A公司的剩余欠款 A公司已向某国资公司归还欠款1亿元，A公司提供项目市场价值逾2.6亿元的房屋为某国资公司债权提供抵押担保，其关联企业提供位于重庆忠县的共计53290.86平方米的土地，为某国资公司债权提供抵押担保（担保债权金额6400万元）。上述抵押物价值能够覆盖某国资公司债权。 （五）A公司进入破产重整程序，我所监管职责履行完毕 2017年9月13日，根据A公司的普通债权人刘某某的申请，重庆市第五中级人民法院裁定受理A公司的破产重整申请，并指定重庆市渝中区人民法院管辖。自2017年9月13日起，A公司的债权债务按照破产程序进行处置，市高院中止对A公司的强制执行，四久办对A公司的监管协议终止，我所的监管职责履行完毕。 按照我所提出的一系列项目监管处置方案，某项目购房户问题全部解决，农民工工资问题全部解决，社会稳定得以维系，A公司的债务得以化减，同时，某国资公司的债权安全也得以保障。
【相关法律规定解读】
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的意见为： （一）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 （二）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 若项目购房户能够被认定为消费性购房，则其购房合同能够对抗工程款优先受偿权及抵押权。若不能认定为消费性购房，则不能对抗工程款优先受偿权及抵押权。
【案例评析】
本案的交易是一个合法突破法律规定、化解社会矛盾又保证某国资公司债权的成功案例，具体理由如下： （一）本案社会影响大，政府关注度高 2013年，在某信托申请对A公司进行强制执行并要求对某项目进行司法处置后，800余户购房户担心利益无法保障，集体前往渝中区政府、重庆市政府等政府机关信访维权。购房户同时前往市高院集体维权，导致市高院的执行案件无法合法推进。各大媒体对项目业主维权事件及A公司的复杂问题进行了深入报道，引发了全社会的广泛关注，影响非常恶劣。重庆市政府、渝中区政府对某项目的系列问题给予高度重视，急需完备的解决方案。 （二）本案的债权金额大，某国资公司的债权需要增加保障 计算至2013年底，某信托对A公司的债权本金为2亿元，加上利息、罚息等本息已超过3亿元。为了解决购房户的问题，某国资公司需要在短时间内筹集2.57亿元购买某信托的债权。同时，某国资公司担心购房户的问题解决后，剩余房屋无法足额清偿其债权。我们提出让宝狮公司提供土地对某国资公司债权进行抵押担保，对某国资公司的债权增加了保障措施。从目前的情况看，项目的剩余未售房屋加上宝狮公司的土地，担保物能够覆盖某国资公司债权。 （三）本案的解决思路新，效果好 1.我们提出由某国资公司购买某信托债权，取代某信托的抵押权人及首轮查封权利人的位置，放弃部分抵押物以解决购房户的问题，同时通过收回的购房尾款及新售房款，支付项目工程款，合法突破了非消费性购房对房屋无优先权的限制，实际解决了购房户的网签、交房及办证问题。800余户购房的利益得到了保护，社会稳定问题得以化解，购房户对渝中区政府及我所均多次表示感谢。 2.在解决A公司相关问题时，对于重大、疑难问题采用我所、A公司、某国资公司、四久办集体开会的方式进行研究，由我们对基本情况进行调查并提出处理方案及建议，供各方在会议上参考。通过集体研究，即保护了某国资公司利益，也平衡了A公司的利益。 （四）本案的解决模式得到了政府的高度认可 我们的交易模式得到了渝中区政府的高度赞扬，收到了良好的社会效果，为政府解决类似社会问题提供了新模式，被重庆市的其他区县政府效仿。正是基于对我所工作的高度肯定，在委托我所提供某大厦项目专项处置法律顾问之后，渝中区政府还委托我所对“四久工程”鸿德181项目及滨江一号项目进行监管，以防止类似影响社会稳定的事件发生。
【结语和建议】
按照我所提出的一系列项目监管处置方案，某项目购房户问题全部解决，农民工工资问题全部解决，社会稳定得以维系，A公司的债务得以化减，同时，某国资公司的债权安全也得以保障。本案的处理取得了良好的社会效果，购房户及A公司对我们的工作表示感谢，政府对我们的工作表示认同肯定，在某大厦项目处置之后，渝中区政府还委托我所对另外两个四久工程项目进行监管，以防止类似影响社会稳定的事件发生。
