案例内容
【案情简介】
2007年，皮某某作为承租人与某房产公司作为出租人订立房屋租赁合同，某房产公司将部分房屋出租给皮某某使用，其租赁期限为2007年11月1日至2017年10月31日，租赁合同约定转租需经出租人同意，且转租合同需报出租人备案。 2008年6月22日，皮某某与胡某订立租赁合同，皮某某将所承租某房产公司的部分房屋转租给胡某使用，其租赁期限与原租赁合同期限一致，其转租租金标准逐年递增；转租合同订立时，皮某某向胡某收取空调设备款70000元、押金30000元。前述转租合同皮某某未取得某房产公司书面同意，也未向某房产公司进行备案。 2009年7月21日、2012年2月20日，胡某将转承租的房屋分别再转租给熊某某、郑某某。 2012年3月7日，某房产公司以皮某某违法转租为由，将皮某某诉至武陵区人民法院，请求判令皮某某赔偿损失及腾让房屋。后武陵区人民法院作出（2012）武民初字第XXX号判决，该判决认定皮某某无权转租给胡某，其转租合同无效，支持某房产公司的腾让房屋诉请，且判决内容强制执行完毕。 2014年8月13日，胡某对皮某某、某房产公司提起第三人撤销之诉，请求撤销（2012）武民初字第XXX号判决，为此花费律师代理费2万元，诉讼费9300元，武陵区人民法院作出（2014）武民特字第XXXX号判决，判决驳回胡某的全部诉请，但该判决确认如胡某因此导致的损失可向皮某某主张赔偿。 胡某以武陵区人民法院（2014）武民特字第XXXX号判决为依据，对皮某某在武陵区法院提起一审诉讼，请求判令皮某某赔偿其各项经济损失1065908元及返还押金100000元。 皮某某代理律师代理皮某某参与一审诉讼，武陵区法院作出（2015）武民初字第XXXX号民事判决，判令皮某某向胡某返还押金及空调使用费53333元、向胡某支付赔偿款248315元。 （2015）武民初字第XXXX民事判决作出之后，皮某某代理律师认为，既然皮某某与胡某之间订立的转租合同被确认无效，胡某再转租给郑某某所能够获得的租金，不能作为其损失而向皮某某主张赔偿；故建议皮某某提起上诉。 经代理二审，二审法院作出（2015）常民一终字第XXX号民事判决，支持了皮某某的上诉主张，最终仅支持向胡某返还保证金及空调使用费53333元及赔偿直接损失17400元的诉请，撤销了一审关于支付转租租金248315元的判决内容。
【代理意见】
皮某某代理律师代理意见如下： 一、皮某某与胡某所签转租《房屋租赁合同》（该合同于2008年6月22日签订，以下称《08.6.22房屋租赁合同》）被生效判决认定为无效，皮某某对此不具有丝毫过错，一审判决认定上诉人在房屋租赁过程中具有50%的过错不符合客观事实。 1、根据皮某某与某房产公司于2007年9月16日签订的《房屋租赁合同》（一下称《07.9.16房屋租赁合同》，皮某某如将房屋转租给他人，应征得某房产公司同意，并将有关转租的情况告知某房产公司，转租合同应向某房产公司备案。根据皮某某与胡某签订的转租《08.6.22房屋租赁合同》，皮某某与胡某签订转租《08.6.22房屋租赁合同》时，向胡某出示了《07.9.16房屋租赁合同》。根据胡某针对“（2012）武民初字第XXX号判决”提起撤销之诉时所确认的事实及针对“（2014）武民特字第XXXX号民事判决”提起上诉时所确认的事实，皮某某在与胡某签订转租《08.6.22房屋租赁合同》时，已经取得某房产公司的同意。至于转租《08.6.22房屋租赁合同》的备案问题，正如胡某代理人所陈述的那样，由于胡某以超高租金进行再转租，致某房产公司产生“眼红”情绪，于是，某房产公司以发送所谓“转租无效、再转租无效等通知或告知”，拒绝对转租《08.6.22房屋租赁合同》进行备案。 2、为防止胡某再转租，从而引发法律风险；同时，为收回倒贴的出租成本（皮某某转租给胡某的300平米房屋，皮某某向某房产公司支付的年租金为23万多元，而胡某向皮某某支付的年租金仅为15万元），皮某某在转租《08.6.22房屋租赁合同》及《补充协议》中，明确约定，未经皮某某书面同意，胡某不得再转租房屋，如再转租，仅有权收取转让费，其再转租租金价格应由皮某某协商确定且应由皮某某收取。然而，胡某却一意孤行，不仅擅自再转租房屋，而且，更是擅自确定和收取再转租租金，导致某房产公司不仅否定曾经作出的同意转租的行为，而且，拒绝对转租《08.6.22房屋租赁合同》进行备案，更是诉请法院确认转租《08.6.22房屋租赁合同》无效。 3、根据“（2014）武民特字第XXXX号”生效判决所确认的事实，胡某将从皮某某处转租过来的房屋再转租给熊某某、王某后，某房产公司就向再转租承租人熊某某、王某多次发送过通知或告知，明确告知胡某的转租和再转租行为无效。尤其是胡某与王某所签订的再转租《房屋租赁合同》，其租赁期限已经到了2017年10月31日；王某收到某房产公司的告知或通知后，与胡某终止了再转租《房屋租赁合同》。胡某在明知自己的再转租行为必然遭受重大风险的情况下，又采用隐瞒事实的欺诈手段，于2012年2月20日与郑某某签订再转租《房屋租赁合同》（以下称再转租《12.2.20房屋租赁合同》），其再转租租赁期限居然到了2017年10月31日，其再转租租金超高。正是该再转租《房屋租赁合同》的签订，才促使某房产公司下定决心，诉请法院确认转租《08.6.22房屋租赁合同》无效。 从以上事实可知，某房产公司之所以诉请法院确认转租《08.6.22房屋租赁合同》无效，其实质原因为胡某的再转租行为，其实质过错完全在于胡某，皮某某不具有丝毫过错。 二、胡某、皮某某所签转租《08.6.22房屋租赁合同》虽被生效判决确认无效，但胡某却没有因此而遭受合法损失。一审判决皮某某赔偿胡某租金差价款、其它案件仲裁、律师、诉讼费及空调使用费没有丝毫事实和法律依据。 1、关于部分租金差价款230915元。 不论胡某与郑某某所签订的再转租《12.2.20房屋租赁合同》内容是否真实，胡某在未与皮某某协商租金价格之前，无权确定再转租租金价格，更无权收取再转租租金。因此，即便假设胡某、皮某某之间所签订的转租《08.6.22房屋租赁合同》未被法院确认无效，即便假设皮某某同意胡某再转租房屋，胡某也无权确定再转租租金价格，更无权收取再转租租金。何况，皮某某并没有同意胡某再转租房屋，而且，皮某某、胡某所签转租《08.6.22房屋租赁合同》已被生效判决无效，胡某当然无权确定和收取再转租租金。 从另外一个角度分析，假设胡某有权确定再转租租金价格、也有权收取再转租租金（实则无权），则胡某所获取的再转租租金差价款为可得利益。根据《合同法》的规定，赔偿可得利益的条款为《合同法》第113条，其内容为“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，该条款适用的基本前提为当事人之间所签订的《合同》有效，且一方对另一方违约。本案中，胡某、皮某某之间签订的转租《08.6.22房屋租赁合同》已被生效判决确认无效，无效合同中，不存在一方对另一方构成违约一说，自然，也不存在皮某某向胡某赔偿可得利益一说。更何况，即便假设皮某某与胡某签订的转租《08.6.22房屋租赁合同》未被法院确认无效，皮某某也没有对胡某构成任何违约。 一审判决将“合同双方继续履行合同所能确定的收益应当认定为预期收益”（即再转租租金差价款）并判由上诉人赔偿，实际是将“合同无效损失赔偿法律责任”与“合同有效一方违约时的可得利益损失赔偿法律责任”混为一团，属典型的认定事实错误和适用法律错误。 另外，本案另一重要事实为，根据已生效的（2014）武民特字第XXXX号民事判决所查明的事实，胡某就180平方米房屋与郑某某签订再转租《12.2.20房屋租赁合同》之前，胡某与王某就该部分房屋签订了再转租《房屋租赁合同》，其租期到了2017年10月31日。王某使用再转租房屋期间，某房产公司于2011年8月28日、9月12日至少两次通知或告知王某，胡某转租和再转租门面的合同均无效；后王某与胡某为此终止了再转租《房屋租赁合同》。此时，胡某当然应当知道，自己转租及再转租房屋均存在重大法律问题，自己绝对不能再行转租。然而，胡某在2012年2月20日，在明知自己转租及再转租均存在重大法律问题的情况下，仍与郑某某签订了再转租《12.2.20房屋租赁合同》，该再转租合同，其租金超高，租期超长（租期至2017年10月31日）。因此显然，即便将其它因素抛开一边，被上诉人与郑某某签订再转租12.2.20《房屋租赁合同》及被上诉人确定和单方收取超高再转租租金，也属恶意非法行为，其已经或可能收取的租金也属非法利益。 2、关于保证金30000元和空调使用费23333元。 一审判决以被上诉人虽有违约行为但上诉人以行为放弃追究违约责任为由，将30000元保证金认定为被上诉人损失，同时，将空调使用费23333元界定为被上诉人损失。显然，一审判决的前述认定与被上诉人的诉请相矛盾，属超诉请范围裁判。 翻看被上诉人在一审中的民事诉状，被上诉人在其诉请中，并没有要求上诉人向其返还保证金和空调使用费，而是诉请返还押金。显然，保证金、空调使用费与押金有着本质区别。 既然被上诉人没有诉请返还保证金和空调使用费，而且，被上诉人的一审诉状中明确将保证金、空调使用费排除在自己的损失之外，且没有诉请法院判令上诉人赔偿，那么一审判决就不应当将保证金、空调使用费界定为被上诉人损失，更不应当判由上诉人返还。一审判决将保证金、空调使用费擅作主张地界定为被上诉人损失，并判由上诉人返还，属典型的超诉请裁判，应予纠正。 3、关于仲裁费、律师费、诉讼费17400元。 被上诉人称，上诉人、被上诉人所签转租《08.6.22房屋租赁合同》被生效判决确认无效后，被上诉人对前述生效判决提起撤销之诉，为此支付了律师费和诉讼费。被上诉人提起撤销之诉及由此支付律师费、诉讼费，系自己的主动选择，上诉人没有对被上诉人的活动进行过丝毫参与。一审判决将被上诉人自愿支付的律师费、诉讼费界定为被上诉人直接损失错误。 至于被上诉人在房屋产权人（原某某房产公司）明确告知，其与上诉人所签转租《08.6.22房屋租赁合同》存在重大法律问题、其与王某所签再转租房屋租赁合同更存在重大法律问题而终止合同的情况下，仍恶意就王某曾租赁的房屋与郑某某签订再转租《12.2.20房屋租赁合同》，最后致再转租《12.2.20房屋租赁合同》无法继续履行。在郑某某要求其退还租金及押金时，被上诉人恶意不予退还，导致案件进入仲裁程序，仲裁庭裁决被上诉人承担仲裁费用。前述事实过程充分表明，该笔费用完全系因被上诉人自身原因所产生，与上诉人没有丝毫关联，一审判决将其界定为被上诉人损失，并判由上诉人赔偿，极为不公。 三、其它几个需特别说明的问题。 1、关于（2012）武民初字第“XXXX号判决书”的文字问题。“XXXX号判决书”虽有“”文字，该文字已经明确，第三人损失待实际发生后赔偿，也就是说，第三人只能就直接损失进行赔偿。 2、关于“闻某某小吃证明的问题。仔细翻看该证明，其上无经办人员签字，无盖章时间。根据最高院。该证据不能作为认定案件事实的证据。 3、如果再转租《08.6.22房屋租赁合同》没有被生效判决确认无效，则从2014年8月7日至2017年10月31日，胡某应向皮某某支付租金并非一审判决认定的金额。 4、没有丝毫证据证明，皮某某同意胡某确定和收取再转租租金，胡某方所称皮某某同意其确定和收取再转租租金，没有事实依据。
【判决结果】
二审法院判决，撤销一审判决第二项，支持皮某某的部分上诉请求，驳回胡某的其他诉讼请求。
【裁判文书】
二审法院认为，本案的争议焦点为皮某某是否应向胡某返还保证金、空调使用费53333元并赔偿租金损失230915元、其他损失17400元。本案中，皮某某与胡某先后签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，皮某某将自己从原某某房产公司处承租的部分房屋转租给胡某。按照已发生法律效力的（2012）武民初字第XXXX号民事判决所认定的事实，皮某某系在未经房屋所有权人某房产公司同意的情况下将部分房屋转租给胡某，事后其转租行为也没有得到某房产公司的追认，属于无权转租，因此，皮某某与胡某签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》为无效合同。对于胡某要求皮某某向其返还保证金和空调使用费的请求，双方签订《房屋租赁合同》后，皮某某向胡某收取了保证金30000元和空调使用费70000元，由于双方签订的合同已被确认为无效合同且本案所涉租赁房屋已被房屋所有权人某房产公司收回，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”之规定，皮某某应当向胡某返还已收取的保证金以及按照约定的租赁年限未扣除完毕的空调使用费共计53333元。皮某某要求改判其无须向胡某返还保证金及空调使用费53333元的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。对于胡某要求皮某某向其赔偿租金损失的请求，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，如果皮某某存在过错并给胡某造成了实际损失，则应当赔偿相应损失；若皮某某和胡某都有过错的，则双方应各自承担相应责任。根据已查明的案件情况，虽然皮某某与胡某签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》因皮某某的转租行为未取得房屋所有权人某房产公司同意而被认定为无效合同，但皮某某在与胡某签订合同时，已向胡某出示了皮某某与房屋所有权人某房产公司签订的租赁合同，胡某对皮某某必须取得某房产公司书面同意才能转租本案所涉租赁房屋的情况是知晓的。胡某在明知皮某某并未取得某房产公司书面同意的情况下仍然与皮某某签订《房屋租赁合同》，对双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》被确认为无效合同也具有一定过错。原审判决认定胡某和皮某某在房屋租赁过程中各具有50%的过错符合客观情况，胡某对此也未提出异议，本院予以确认。皮某某认为《房屋租赁合同》及《补充协议》无效的过错完全在于胡某，原审判决认定皮某某在房屋租赁过程中具有50%的过错不符合客观事实的上诉主张不能成立，本院不予采纳。现胡某主张皮某某应当赔偿其将本案所涉租赁房屋再次转租后可以获得的租金差额损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”之规定，确定合同无效是国家公权力对当事人意欲发生私法效果的根本否定，当事人预期通过履行合同可以获得的利益不受法律保护。本案中，胡某和皮某某签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》为无效合同且双方对于合同的无效均存在过错，因此，胡某将本案所涉租赁房屋再次转租后在未来一段时间内可以收取的租金属于预期利益，并非胡某因租赁合同无效而遭受的实际损失，原审法院判决以胡某转租房屋预期可收取的租金与胡某应当向皮某某缴纳租金之间的差价作为胡某的损失，并判令皮某某向胡某赔偿租金损失230915元没有法律依据，处理不当，本院对此予以纠正。对于胡某要求皮某某赔偿其因诉讼或仲裁而支出的费用的请求，根据查明的案件事实，胡某因与皮某某签订的租赁合同被确认无效而引发的诉讼或仲裁支出了诉讼费、仲裁费及律师费等相关费用34800元，上述费用的支出应系胡某因租赁合同无效而遭受的直接损失，由于胡某和皮某某在房屋租赁过程中各具有50%的过错，故皮某某应当对胡某支出的上述费用承担相应赔偿责任。原审法院判决皮某某对胡某支出的上述费用承担50%的责任即赔偿17400元符合客观情况，数额准确，本院予以确认。 综上所述，原审判决虽认定事实基本清楚，但适用法律有误，处理不当，本院予以纠正。皮某某的部分上诉请求成立，本院予以部分支持。
【案例评析】
上述案例，一审标的额100余万元，二审标的额30余万元，属小标的额案件。但是，案例体现了合同无效时，其合同一方主张信赖利益损失不应得到法律支持，且合同无效致一方产生直接损失，其合同签约方应按过错承担相应的责任。皮某某与胡某签订转租合同，未取得房屋产权人即某房产公司书面同意，也未按约向某房产公司进行备案，故某房产公司以转租无效而诉请皮某某腾退交还房屋得到了法律支持。胡某将从皮某某处转承租的房屋再次转租给郑某某等人，可获取高额的转租租金，因胡某与皮某某之间的转租合同被确认无效、皮某某需腾退交还房屋，故胡某不仅无法再向郑某某收取高额租金，且需对郑某某进行赔偿。一审法院支持胡某主张的部分信赖利益损失即可从郑某某处获取的差额租金，二审法院认为无效合同的一方不存在向另一方赔偿信赖利益损失，故不予支持信赖利益损失；二审法院的处理结果，体现了“确定合同无效是国家公权力对当事人意欲发生私法效果的根本否定，当事人预期通过履行合同可以获得的利益不受法律保护”的精神，维护了社会的公平正义。
【结语和建议】
结语：通过办理上述案件，本人充分感受到律师为当事人提供法律服务，其单个人的思维存在局限性，律师团队能够有效弥补前述局限；另外，律师为当事人提供法律服务，应当坚持真理，坚定信念，具有不屈不挠的精神，上述案例一审结果当事人已经比较满意，但律所团队仍认为一审处理结果违背了有关法律的基本原则和精神，故我们向当事人阐述了上诉的必要性，建议当事人上诉，其二审结果充分体现了我们分析和预见的准确性。 建议：律师为处于承租方地位当事人提供法律咨询或提供法律顾问服务时，应当特别注意提醒当事人转租权的问题；其转租权获得可在原租赁合同中明确承租人拥有转租权、也可以一定方式要求出租人对承租人与第三人的转租合同进行认可 ，但在原租赁合同中明确承租人拥有转租权系最有效、最能保障承租人利益的方式。
