案例内容
【案情简介】
高某某系河南省军分区现役军人，正连职少校军衔。2017年3月初高某某得知余某某要出售涉案房产，高某某要求与卖方面商，中介公司称，卖方在加拿大工作，其委托母亲金某某全权处理。高某某确信金某某有代理权后，当月4日与金某某签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（以下简称购房合同）。余某某于当月15日在中国驻温哥华总领事馆办理了一份委托公证书，追认了委托金某某作为代理人出售涉案房屋。 合同约定的主要条款为：1、总价款195万元；2、首付65万元，其余按揭付款；3、买方支付定金5万元；4、卖方收到全款后交付房屋；5、买方支付中介公司佣金3.9万元、代办服务费1000元；6、违约条款主要内容为：若甲方（被告）违约：“甲方应在违约行为发生之日起五个工作日内，按房屋总价款10%的标准向乙方（原告）支付违约金、丙方（伟业公司）收取的佣金等服务费不予退还，由甲方直接赔付乙方”。 高某某于2017年3月6日支付定金5万元，同日高某某向中介公司支付4万元佣金等。同月30日，高某某向金融服务公司支付2000元按揭代办费、2171元评估费，两项合计4171元。高某某动员全家人，仅仅两天时间，凑齐了60万元首付款，准备履行合同。之后高某某多次通过电话、微信、短信等多种方式催促卖方履约，可卖方电话不接、信息不回。高某某还四次书面通知卖方办理按揭相关手续，卖方最迟于2017年6月2日签收该通知，可卖方还是不理不睬。一晃几个月过去，卖方如人间蒸发一般，高某某只能放弃继续履行合同。高某某找到金融服务公司，要求退款4171元，该公司仅退还1266元，其余的2905元不予退还。因此不但买卖双方，而且与中介、金融服务公司四方产生纠纷，难以和解。 1、第一次援助 高某某于2017年7月17日到中心申请法律援助，根据现行政策，涉军案件，予以提供法律援助，中心主任很快审批完毕，指派王令牛律师承办。王律师当日接待受援人，了解案情，审查证据，制作谈话笔录。受援人提供的主要证据有：《购房合同》、催办通知、定金收据、佣金收据、代办费收据、评审费收据等，王律师看过受援人的证据，发现关键的也是当事人最容易忽略的证据：购房资格方面的证据，受援人没有准备，王律师就引导受援人到不动产登记中心出具受援人及其配偶的无房证明。在受援人的主要证据准备好后，王律师草拟了证据目录和诉讼请求计算清单。在此基础上起草了民事诉状，到法院立案。为了防止卖方余某某推卸责任，王律师把余某某的母亲金某某、中介公司、金融服务公司都列为第三人。 法院给被告及第三人送达传票，被告余某某及其母亲一直不接收法院的特快专递，无奈王律师就根据法院的要求，到被告母亲金某某居住的社区门口、单元门口、家门口等地方张贴法院的领取法律文书通知，然后在相关报纸上登公告送达。 鉴于被告在国外，为了防止胜诉后执行难问题，王律师建议采取保全措施，查封被告涉案房产中相应的部分。根据规定，查封被申请人的财产，申请人是要提供担保的，由于受援人没有房产可以提供担保，如果用现金担保又占压资金，王律师就协助受援人向保险公司提交相应资料，由保险公司提供担保手续。 根据公告，本案定于2017年12月27日在金水法院405法庭开庭审理，开庭时被告及第三人均出庭应诉。被告辩称其一直在积极履行合同，由于一份委托公证书不够用，其在加拿大办理委托公证耗时太长，才导致合同延迟履行。其愿意继续履行合同，原告要求解除合同，没有法律依据，其不应承担违约责任。中介公司你辩称，原被告签订买卖合同后，其居间介绍义务已经完成，自己没有过错，不承担任何责任。王律师对被告的辩解进行了驳斥。2018年1月25日受援人收到判决书：1、解除原被告签订的买卖合同；2、被告支付原告定金5万元、佣金39000元、代办费1000元、按揭代办费1000元、评估费1905元、违约金8万元、赔偿原告损失5万元。案件受理费9000元，被告负担8000元，保全费3120元、公告费260元由被告负担。受援人对这一结果比较满意。 2、第二次援助 被告不服一审判决，提起上诉。2018年2月23日高某某第二次申请法律援助，根据受援人的要求，中心再次指派王律师承办。接受指派后，王律师于2月26日约见受援人，被告上诉的理由为：一、其在积极履行合同，不构成实质性违约；二、上诉人认为：违约金本身就是补偿守约方损失，如果要解除合同，其不能既承担违约金，又赔偿损失。研究上诉状，了解受援人想法，制作谈话笔录后，王律师起草了答辩状。二审开庭时候，余某某出示一些证据证明其一直在积极履行合同，苦于他身在加拿大，路途遥远，过程漫长，耽误了一些时日。上诉人同时认为，合同履行不畅，中介公司有一定过错。庭审时候主审法官一再发向中介公司发问，通过中介公司的回答，王律师也觉得中介公司有失误的地方。2018年4月19日中级法院裁定发还重审。 3、第三次援助 2018年8月14日高某某第三次申请援助，根据受援人的要求，中心又一次指派王律师承办。接受指派后，王律师于第二天约见受援人，制作谈话笔录。其实，从接到中级法院发还重审裁定，到受援人这次申请援助，王律师已经多次到金水法院立案庭、民庭查询案件进度，跟踪案件，催促主审法官安排开庭。原定于9月14日开庭，这天王律师和受援人一早就来到法院，可是中介公司和金融服务公司迟迟没有来，经法官联系，方知道是书记员仅仅给原被告送达开庭传票，忘记给第三人送开庭传票了，法官只好重新安排到10月11日开庭。开庭时被告一再强调其在加拿大，路途遥远，办事不便，虽然自己积极努力，还是没有能够按照约定时间履行合同的客观理由。王律师驳斥对方路途遥远的借口：如果其愿意履行合同，应该积极接原告电话，及时回复原告的短信、微信，特别是接到原告书面通知后应当及时与原告联系。相反，法院的传票被告尚且不接，还需要法院通过公告形式送达法律文书，无论如何狡辩，也不能证明其愿意履行合同。 2018年12月31日受援人收到判决书：判决结果：1、解除原被告签订的买卖合同；2、被告支付原告定金5万元；佣金、代办费、按揭代办费、评估费共计30033.5元、违约金5万元、损失3.5万元。第三人中介公司支付佣金、代办费、按揭代办费、评估费共计12871.5元；赔偿原告损失1.5万元。案件受理费被告负担2856元，保全费990元、公告费260元由被告负担。受援人对这一结果比较满意。 4、第四次援助 被告依然不服一审判决，再次上诉。2019年2月13日高某某第四次申请援助，根据受援人的要求，中心当日再次指派王律师承办。王律师随即联系受援人，了解情况，制作谈话笔录，在此基础上起草答辩状。2019年2月21日中级法院开庭审理，王律师按时参加庭审活动，依法发表了代理意见。 2019年2月27日中级法院做出判决，驳回上诉，维持原判。1、解除原被告签订的买卖合同；2、被告支付原告定金5万元；佣金、代办费、按揭代办费、评估费共计30033.5元、违约金5万元、损失3.5万元。第三人中介公司支付佣金、代办费、按揭代办费、评估费共计12871.5元；赔偿原告损失1.5万元。案件受理费被告负担2856元，保全费990元、公告费260元由被告负担，为受援人挽回各项损失177904元，受援人对这一结果比较满意。 2019年3月2日受援人收到中级法院的终审判决，由于不知道被告和第三人哪天收到终审判决，何况被告及第三人有10天自动履行期。因此一直到3月13日，王律师与被告代理人金某某联系，她同意履行判决义务，但是她提出房产证还在中介处押着，希望顺利取回房产证。王律师与中介公司的代理人彭律师联系履行问题和如何归还被告的房产证。彭律师没有推辞，他与公司领导联系后，微信回复王律师，受援人需要出具的手续，公司的联系人及电话，另外彭律师说，公司审批程序复杂，可能需要十几个工作日才能办好。彭律师还告诉王律师被告取房产证的联系人和电话。王律师及时转告受援人和被告。3月14日王律师把受援人和被告代理人约到金水法院，他们三个人一起商量履行判决的细节，在王律师的分别劝导下，这次见面受援人与被告不再是法庭上的剑拔弩张，而是心平气和，坦诚的商量。4月4日受援人微信告诉王律师，被告履行完毕。4月8日受援人电话告诉王律师，中介公司也把钱转过了。看似本案全部结束，其实还有一个问题需要处理：被告的涉案房产还处于查封状态。2019年4月11日王律师起草了解除财产保全申请书，让受援人签字后，递交法院。
【案件点评】
房产买卖一个事，产生纠纷起诉时候，诉讼请求多达9项，稍有疏忽，可能就会漏项。王律师准备的证据多大12组，共计35份，如果不细心，少了哪一份证据，判决结果很可能都不一样。特别是在限购政策下，买房人的购房资格至关重要，如果不准备这方面证据，诉讼过程要走弯路。被告在国外，如果不采取保全措施，很可能赢了官司丢了钱。 军队是国家的基石，军人在保家卫国岗位不能有后顾之忧。作为援助律师，为了保护军人的合法权益，应该尽心尽责。
