案例内容
【案情简介】
2011年1月21日，申请人及案外人W公司与被申请人C公司签订《X县商品房买卖合同》一份。约定:（1）买受人购买X县人才公寓第6幢3单元3023号房，此为预售商品房，总价款208999元，于合同签订前支付首付款，合同签订后15日内办理完成按揭手续；（2）出卖人于2012年8月31日前将房屋交付买受人使用；（3）出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年12月31日前，取得上述土地、房屋权属证书交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。同时约定出卖人不能按照上述约定日期起180日以后交付权属证书或登记证明的，出卖人应当自约定日期至实际交付之日止按日向买受人支付已支付房款万分之一的违约金;（4）合同履行过程中发生争议的，向绍兴仲裁委员会申请仲裁。 2011年1月25日前，申请人及案外人W公司向被申请人支付预收购房款共88999元；2011年4月6日，申请人办理完成按揭手续。 2021年11月29日，被申请人通过案外人W公司通知案涉小区业主可以办证。 2021年12月31日，X县不动产登记中心出具《不动产登记受理单》，受理了讼争房屋国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记的事项。 2022年1月11日，案外人W公司将上述持有的房屋份额1%以2090元的价格转让给申请人。 另查明，1.2009年8月3日X县国土资源局出具《国有土地划决定书》，讼争房屋所在的项目的建设用地系被申请人以国有划拨方式取得，面积13570平方米，同时规定该宗地属集体用房，不能分割到户。2.2015年8月19日及2021年9月27日，X县人民政府常务会议纪要分别就X县人才公寓相关权证办理工作作出了批示，并在（2021）10号会议纪要中原则同意讼争房屋所在6#楼人才公寓分割办证。
【争议焦点】
申请人认为，被申请人C公司逾期交付《土地使用权证书》、《房屋权属证书》，应支付相应违约金共计68697.97元（自2013年1月1日-2021年12月31日）。 被申请人认为，一、本案中被申请人主体不适格。根据（2008）6号中共X县委第22次县委常委会会议纪要确定，“人才公寓第四、五、六幢共256套住房由C公司代建”。因此，被申请人只是代政府建设人才公寓楼，并不是实际的建设单位，本案建设和销售主体应该是人民政府，本案把C公司作为被申请人主体不适格。二、本案的被申请人不存在违约事由。根据《X县商品房买卖合同》第十六条的约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”；“出卖人承诺于2012年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记”。从上述约定可以看出，出卖人即被申请人应于2012年12月31日前办理好土地使用权和申请商品房所有权的初始登记。首先，根据新国用（2009）第**号国有土地使用权证可以证实，被申请人（出卖人）已于2009年12月18日已经完成土地使用权的初始登记，不存在违约情形。其次，被申请人已经按合同的约定进行建房、验收、交付，并向房管部门申请商品房所有权的初始登记，但房管部门不予受理。房管部门口头告知，因该宗土地的性质是国有划拨土地，在《国有土地划拨决定书》中有规定“本宗地属集体用房，不能分割到户”，因而无法办理商品房所有权的初始登记。为此，被申请人多次向县政府提出要求，希望政府能协调解决。政府也多次召开协调会，但因种种原因一直未解决。2021年9月27日，在第68次县政府常务会议上才形成纪要，“会议认为，为妥善解决人才公寓权证办理历史遗留问题，根据人才公寓建设、销售、办证的实际情况，同时考虑面上政策的公平性，会议原则同意人才公寓7#楼（一期），4#、5#、6#楼（二期）分割办证”。因此，是由于政府政策和规范性文件的规定，导致本案讼争房屋无法办理房屋产权证，而并非是因被申请人自身的原因导致无法办证。综上，本案是因政策规范性文件的原因导致本案不能按合同约定办理房屋所有权证，因而被申请人不存在违约情形。三、退一步来说，“出卖人负责申请该商品房所有权初始登记”和“出卖人承诺于2012年12月31日前，取得前款规定的房屋权属证书，交付给买受人”的约定违反行政法规的强制性规定（即《国有土地划拨决定书》中规定“本宗地属集体用房，不能分割到户”），根据《民法典》第153条的规定，该约定应属无效。四、《X县人才公寓建设销售管理暂行办法》第八条规定，“根据国家计委、建设部（2002）2503号《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》精神，人才公寓价格实行政府指导价”；第九条规定，“人才公寓销售价格原则上按经济适用房有关规定确定，以保本为原则，由X县价格主管部门每期确定一次，报领导小组批准”。从该规定可以看出，本案讼争房屋是政府定价的经济适用房，与按市场价销售的普通的商品房不一样，房价明显低于普通商品房。而被申请人只是政府经济适用房的代建人，与市场上的房产开发商不一样，无任何好处与利益。因此，本案是因政府规范性文件规定的原因导致无法分割做证，而申请人一方面已经享受了政府的政策补贴，反过来又要作为代建人的被申请人来承担违约金，显然是显失公平。根据《民法典》第147条的规定，对该约定应予撤销。五、本案已经超出仲裁时效。在2017年10月1日《民法总则》实施以前的诉讼时效期限是二年，此后改为三年。而本案是2011年1月21日签订《X县商品房买卖合同》，其适用的诉讼时效是二年。合同约定“出卖人承诺于2012年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，因此本案的诉讼时效期间应从2013年1月1日起算二年，即截止2015年12月31日期满。在此期间，本案没有出现中断诉讼时效的法定情形。因此，本案已经明显超过法定的诉讼时效，也同时超过了申请仲裁的法定时效。虽然《X县商品房买卖合同》第十六条2（2）约定了“买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，但该约定是建立在诉讼时效受保护期间，而本案因申请人方未在有效的诉讼时效内主张权利，故该约定无法得到满足。同时本案虽然事实上也存在持续违约的情形，但诉讼时效是从违约情形产生之日起开始计算，而不是从持续情形结束之日开始计算，况且《X县商品房买卖合同》明确约定的产权证交付日期为2012年12月31日前。因此，本案已经超出法定的诉讼时效期间，同时也已超过法定的仲裁时效期间。综上所述，本案申请人提出的仲裁请求，因上述几方面的原因无法得到支持，请求仲裁庭依法驳回申请人的申请。 根据双方的意见，本案的争议焦点为：1.被申请人主体是否适格。2.被申请人是否存在违约情形，有无免责事由。3.本案诉讼时效有否超出。 仲裁庭分析及认定如下：申请人与被申请人签订的房屋买卖合同，意思表示真实，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法应认定合法有效，该合同受法律保护，双方应当按照约定、遵循诚实信用原则全面履行合同义务。被申请人认为其只是为政府代建商品房，建设和销售主体是人民政府，故不属于本案的适格主体的理由于法无据，仲裁庭不予采纳。同时，被申请人还以政府政策规范性文件的原因导致讼争房屋不能按合同约定办理房屋所有权证而不存在违约行为的抗辩理由。仲裁庭认为，首先，根据2009年8月3日X县国土资源局出具《国有土地划决定书》显示，被申请人在当年取得该建设用地时就已明知该宗地系以国有划拨方式取得，房屋属集体用房，不能分割到户，但是在合同签订时仍然承诺在2012年12月31日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人，由买受人自行办理该商品房转移登记，存在过错。再者，因政府部门政策不协调导致受阻事项，也不属于不可抗力的范畴，故仲裁庭对该抗辩理由也不予采纳。对于被申请人抗辩本案已经超出仲裁时效，仲裁庭认为被申请人向申请人交付房屋后一直未协助办理房屋产权登记已经构成违约，按日计算的违约金债权随着违约行为的继续而按日产生，并随着时间的推移不断发生变化。故作为继续性债权，每一天都是一个新的一时性债权的起算日，本案的仲裁时效应从申请人申请仲裁之日起向前推3年开始计算，截止至被申请人通过案外人W公司通知案涉小区业主可以办证之日止，即对于2019年5月13日至2021年11月29日期间的违约金（共计931天），予以支持，2019年5月12日之前的违约金因已经超过仲裁时效，不予支持。
【裁决结果】
被申请人C公司应支付申请人2019年5月13日至2021年11月29日期间的违约金19457.81元。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法典》第一百九十二条：诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已经自愿履行的，不得请求返还。 解读：如果《商品房买卖合同》约定的违约金为一次性赔偿金的，比如合同约定：开发商逾期办证的，一次性赔偿购房款的5%，业主必须在开发商逾期办证之日起三年内起诉。超过三年起诉的，就永久地超过了诉讼时效，法院将驳回业主的全部诉讼请求；如果《商品房买卖合同》约定的违约金为按日、按月、按年计算的，比如合同约定：开发商逾期办证的，每日按业主已付购房款万分之一计算的，业主也应当在开发商逾期办证之日起三年内起诉。超过三年起诉，法院只支持业主起诉日向前倒推三年内的逾期办证违约金，超过三年的部分就永久地超过了诉讼时效。
【结语和建议】
在本案争议中，被申请人C公司并非恶意违约，而是存在工作失误，前有X县国土资源局出具的《国有土地划决定书》明确约定“本宗地属集体用房，不能分割到户”，被申请人C公司应当知道案涉人才公寓并非传统意义上的商品房，但仍与申请人签订了正常的商品房买卖合同，还在合同中约定了交付房屋权属证书的时间，并未注意到相关政府文件中规定了不能分割办证的情况。 申请人作为买受人，与其签订商品房买卖合同的合同相对方就是被申请人，对申请人而言，承担责任的主体就是被申请人，被申请人称其只是代建，但这个是政府与被申请人之间的关系，申请人也无从知晓。同样，合同中约定了交付房屋权属证书的时间，申请人也不知道在相关政府文件中还写明了案涉房屋不能分割办证的情况，申请人在签订合同时，即期待能够交房办证，后因政策文件原因导致不能办证，一来政策文件在前，是被申请人疏忽未告知清楚情况，二来X县国土资源局出具的《国有土地划决定书》并非强制性规范文件，不能导致合同约定无效，申请人的期待权应受到法律保护。 关于逾期办证违约金的诉讼时效，当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别使用诉讼时效。在实际计算时，采用倒推法，从仲裁委审查立案之日起，向既往的时间倒推3年，这3年内发生的违约金没有超过诉讼时效。
