案例内容
【案情简介】
原告因经营所需向被告承租其厂区内的部分厂房。2020年10月原告作为承租方、被告作为出租方，第三人作为管理方共同签署了园区入驻合同。该合同约定了原告承租厂房的期限为自2020年12月1日起至2024年10月31日止，同时还约定了租金、保证金等相关费用的标准及支付方式等内容。原告按约定向被告支付了第一年的租金及保证金。原告承租后在租赁厂房内做了必要的装修，并将多台机器设备和大型模具安装于厂房内用于生产。此后，湖州市某区人民政府于2021年7月2日作出国有土地上房屋征收的决定，被告厂房纳入征收范围，被告向原告发出了终止入驻合同的通知，告知双方的合同因政府征收的原因已终止并要求原告搬离腾退。据某区政府公布的征收补偿方案，原告认为作为房屋的实际使用人及生产经营者，应当享有一次性搬迁补偿、机器设备搬迁补偿、停产停业损失补偿等补偿款，并及时向被告提出主张，然直到原告完成搬离腾退，双方仍未就补偿事宜达成一致。原告从承租厂房搬离腾退后，为维护自身合法权益，原告委托浙江理直律师事务所提起诉讼，将被告、第三人诉至法院要求退还保证金及支付拆迁补偿款等合计82万余元。浙江理直律师事务所指派沈琪勤律师承办此案。
【调查与处理】
本案原告在诉前做了充分的调查取证工作，一是在从租赁厂房搬离前委托了公证处对厂房内部包括设备设施、生产经营物资等现场状况进行了证据保全公证，通过视频、照片等固定了证据；二是原告作为承租人无法获得政府与被征收人签署的征收补偿协议等材料，故原告在立案时向法院申请调查令调取了案涉房屋的征收补偿协议、装修评估明细、机器设备评估明细等相关材料。原告在收集证据时，查询到当地政府主动公开的常务会议纪要中明确关于案涉厂房所在区域征迁项目列入已2020年征收计划，将于12月31日之前启动征收程序。而原告与被告的租赁时间正是从2020年12月20日起，且合同中明确因政府拆迁、征用等不可抗力因素导致合同无法履行，合同自动终止，互不承担违约责任。征收动迁一般都会有摸底调查及宣传动员等前期工作，从被告的出租时间上看未免过于巧合，原告主张被告借出租厂房获取承租人生产经营带来的更高补偿收益。 最终，本案在经过两次庭审走完全部庭审流程后，经法院组织的庭后调解达成了调解协议，被告支付原告补偿款60万元，且免除了原告应支付的腾退前5个月的房屋占有使用费约11万余元，现已全案履行完毕，案件取得良好的效果。
【法律分析】
本案的争议焦点在于承租人不是被征收人，其能否基于租赁合同关系通过民事诉讼向出租人主张一次性搬迁补偿、机器设备搬迁补偿、停产停业损失补偿等补偿款。 近年来，经营性房屋的征收较为常见，但其不同于住房征收，补偿项目更多，且经常会涉及到房屋租赁的情形，但法律规定中对于承租人利益保护的规定不明。现实中，征收主体均为直接与被征收人即房屋所有权人达成补偿协议，但是停产停业补偿的主体还包括“生产经营者”，即房屋的实际使用者，也即承租人；并且承租人与房屋的所有权人的租赁合同中对发生征收时停产停业损失、装饰装修损失等补偿项目的分配往往没有明确的约定，从而使承租人处于“有损失却无补偿”的境况。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条规定、《湖州市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十四条规定中，就停产停业补偿均出现了“生产经营者”的主体称谓，然而在各规定的其它条款内容中均只有“被征收人”的主体称谓，而没有“生产经营者”的主体称谓，由此可见停产停业损失的补偿对象是实际遭受停产停业的生产经营者，故承租人作为房屋被征收前的实际生产经营者，是有主张征收补偿款请求权的法律基础的，该等因承租房屋被征收而遭受的损失，应由租赁双方通过租赁合同纠纷的民事诉讼途径来解决。 本案中，原告作为承租人，因承租厂房被征收腾退蒙受了较大的损失，在庭审中原告已举证的征收决定、征收补偿方案、征收补偿协议、评估明细及对应的设备发票、公证书等均可证实被告所获得的征收补偿中确有基于原告的设备、装修、搬迁和停产停业产生的补偿款，故原告有主张被告给予补偿的事实依据。且在本案中，考虑到被告是厂房所有者，通过出租的形式获取厂房使用收益的事实，故原告基于公平原则，仅主张取得停产停业损失补偿的50%，未盲目主张。
【典型意义】
首先，从司法层面来讲，该案的办理具有良好的普法宣传效果。近年来各地城镇房屋征收中所出现的承租人损失未获补偿的争议和矛盾日益突出，由于厂房拆迁问题往往关系到中小企业的基本生产经营秩序，如涉及到租赁，又因承租人并非被征收对象而难以获得补偿，征收中获得利益的保障对于承租人而言仍然极为困难。本案通过调解的方式、借助律师专业的知识，将涉及较大利益的矛盾纠纷得以在公平公正高效的基础上化解，较好地保护了小微民营企业承租方的合法权益，有利于增进市场主体对“法治是最好营商环境”理念的信心。 其次，从社会层面来讲，该案的办理具有良好的实践指导意义。通过本案可向广大经营者建议在签订租赁合同时应对遇到征迁情形产生的补偿分配进行约定；其次在政府征收行为发生时，要注意固定证据以证明租赁后投入的装饰装修、生产经营等事实情况；最后要采取合法有效的措施、提出有理有据的主张，方能维护自身合法权益。
