案例内容
【案情简介】
2016年8月18日，北海市合浦县某住宅小区业主委员会（简称业委会）在未经业主大会表决决定的情况下，业委会全体委员签名与某物业服务有限公司（简称物业公司）签订为该小区服务的物业服务合同,并已经开始履行。此后业委会成员因内部事务管理意见差异分为两派，业委会主任以张贴公告的形式辞去职务，业委会主任职位空缺。2016年11月11日，业委会副主任等人召集业主大会投票表决，决定与物业公司解除合同。对业主大会的决定，物业公司提出异议：一是物业公司与业委会之间签订合同合法有效；二是没经业主大会表决决定选聘物业服务公司，责任不在物业公司方；三是物业服务合同已经在履行当中，若解除合同，必然导致物业公司与为该小区服务的物业从业人员解除劳动合同，由此产生的经济补偿金预计人民币11800元，业委会应承担此损失；四是业委会应当负责业主拖欠物业费的回收；五是业委会必须登报澄清此事实，声明解除合同与物业公司服务质量无关。 2016年12月9日，合浦县住建局将业委会、物业公司召集在一起，由该局主持进行调解。因双方要求差距大，没有达成协议。2017年1月9日，业委会副主任同一名委员到北海市物业管理纠纷人民调解委员会（简称市物调委）申请调解，2017年1月19日市物调委正式受理此案。
【调解过程】
2017年1月19日，市物调委指派人民调解员专程来到合浦县开展调解。调解员首先确认双方当事人身份及调解意愿，告知纠纷双方调解原则、纪律、程序、双方权利义务、回避事项等。然后分别与物业公司法定代表人、业委会全体人员和业主代表逐个谈话，并制作调查笔录。根据调查结果，调解员制定了“稳步调、逐层解”的调解方案。 第一步，因为业委会主任尚未辞去业委会委员职务，还需要继续参加业委会的工作。通过多次电话和面谈，做通了业委会主任的工作，邀请他参与业委会与物业公司之间的纠纷解决工作。 第二步，统一业委会内部意见，避免出现内部意见反复，利于巩固每一步取得的调解成果。调解员与合浦县住建局的干部共同主持了业委会委员和业主代表全体会议，会议从上午9点开到晚上9点，会上业委会委员和业主代表争吵不休。其争议的焦点主要是：在没有经过业主大会表决决定的情况下，业委会与物业公司签订并履行了物业服务合同责任应当谁来承担。业委会委员认为自己热心地为业主服务，反而被业主误解和不信任，更担心自己承担责任，感到十分委屈。基于上述情况，调解员认为如果以书面的形式固定一些证据结论，更有利于安抚双方当事人的情绪。于是组织他们起草了《关于某小区物业公司选聘过程的说明》，书面材料由他们自己起草，反复修改，直到每个人都满意了才正式打印，然后由业委会全体成员签名并按指印，有了这个结论，等于搬走了压在他们每个人心上的大石头。 第三步，说服业委会主任继续留任。调解员与业委会其他成员共同动员业委会主任在此纠纷处理完毕之前继续担任主任职务，其他委员也一致表示配合他工作，业委会主任同意暂不辞职。 第四步，调解员通过向业委会宣讲《物权法》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《合同法》等相关法律条款后明确指出：第一，在没经业主大会决定的情况下，业委会就与物业公司签订物业服务合同，此合同因违反法定程序无效，业委会成员应当承担合同无效的责任；第二，2016年11月11日业主大会表决物业公司去留的结果，因没达法定人数无效；第三，物业公司要求业委会赔偿解除劳动合同补偿金、登报澄清事实不无道理。通过上述工作，统一了业委会委员们的认识和行动。 第五步，着重促使物业公司法定代表人依法客观地认识相关问题。调解员做了充分的准备，多次与物业公司法定代表人通电话、面谈沟通，对他讲解了相关法条，明确解决方向：第一，物业公司与业委会签订的合同，因没履行法定程序无效；第二，物业公司也应当承担此合同无效的相应责任。因为作为专业公司应当知道和注意到物业合同签订生效应该具备的条件；第三，业委会是义务性和公益性的社会组织，该业委会无财产，无力赔偿物业公司要求赔偿的解除劳动合同补偿金；第四，拖欠物业费的是业主，不是业委会，业委会应当配合物业公司收物业费，对仍欠费不交的业主，物业公司可直接催收或向法院起诉。通过交谈，物业公司法定代表人进一步认清了事实和熟悉了法律。至此，瓜熟蒂落，水到渠成，2017年2月27日，调解员与合浦县住建局的干部共同组织双方当面调解，当天签订调解协议书，调解圆满成功。
【调解结果】
1.业委会已依法召集业主大会由业主共同决定选择了另一家物业公司； 2.物业公司为该小区服务到新物业公司进入后，即正常撤出； 3.业委会已公开澄清合同无效与物业公司服务质量无关，业委会已配合物业公司催收业主拖欠的物业费，配合催收完成的物业费的收缴比例，高于调解协议约定的比例； 4.物业公司已采取诉讼方式，解决了少部分业主仍然拖欠物业费的问题。 现在调解协议已全部履行完毕。
【案例点评】
涉及业委会的案件，一般情况下会同时涉及数以百千计的家庭，导致群体事件的概率高。本案的物业小区部分业主曾因物业方面的诉求，在县政府大门口手举横幅标语并同时集体双腿跪在地上。对这类案件的调解，求真、求实、求细、求稳很重要，要思路清晰，方法步骤得当，要不怕苦累，攻坚克难，慎之又慎。
