案例内容
【案情简介】
2017年7月4日，赵某经某房产中介居间介绍购买蒋某、徐某共有的商品房一套，双方于当日签订书面的存量房买卖合同，合同签订以后因涉案房屋价格上涨，蒋某、徐某不愿意再出售房屋，于是中途提出变更协议内容，签订新的补充协议，经协商未果后，于办理房屋买卖合同备案前一天表示不再履行合同，因此诉至法院。
【调查与处理】
法院认为二被告单方违约，致使合同目的不能实现，应当承担违约责任，二被告辩称没有收到定金,合同不生效的理由无法律依据，因此不予支持。双方约定的违约金10万元，过分高于造成的损失，要求支付违约金10万元依法不予支持，予以调整为5万元。故判决，被告徐某、蒋某在判决发生法律效力后十日内，赔付赵某违约金5万元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
【法律分析】
1、定金未交付不影响合同效力，定金交付时间晚于合同约定的时间亦不构成违约。《担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效”。该条明确规定定金合同为实践性合同，定金合同作为主合同的担保合同，本身就具有从属性，其独立成一体，从合同的履行应当独立于主合同。《担保法司法解释》第一百一十六条规定：“当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效”。该条主要是对附条件合同解释的具体化，具体到约定定金的合同中，明确了未将交付定金作为合同的生效要件，定金是否交付不影响合同的效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”。本条进一步明确了定金合同的实践性及从属性。结合本案具体情况，双方在协议中明确约定将定金交付中介方保管，可以理解为被告授权中介接受定金，原告将定金交付中介，已经按照合同的约定履行了合同义务。其次，即使该条款没有生效并不影响协议其他部分的效力，定金合同作为从合同，仅仅是为了担保主合同的履行，双方并未约定交付定金作为合同生效的要件，因此被告以自己没有收到定金为拒绝履行合同没有任何法律依据。 2、违约金过分高于造成的损失的认定及认定违约金过高后如何予以调整。关于约定违约金过高予以调整的法律依据主要包括：《合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法司法解释二》 第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。房屋买卖合同主要包括以下程序，双方签订买卖合同，进行买卖合同备案手续，支付房款，交付房屋。在现在房地产市场火爆的情况下，房屋价格大幅上涨，导致一方宁愿支付违约金也要毁约的情形大量存在。在房屋买卖中一般认定的违约损失主要是已付房款的利息损失，此项损失一般与当事人签订合同时预期的违约补偿相距甚远，其次也与房价上涨幅度相距甚远，因此在适用时不能拘泥、僵化，以为凡是超过损失30%的，都认为是过分高于所造成的损失。这点从本款用语“一般可以认定”可以看出 司法解释 制定者的用意，只是对合同法中损害赔偿以补偿为主，基本上不具有惩罚性考虑的重申。因此，法院在调整违约金的时候主要考虑的因素应当是合同的违约方，同时综合各种情况通过举证责任的分配予以适用法律，适当降低守约方的举证责任，更能体现公平正义。
【典型意义】
在房屋作为人民生活刚需的情况下，房地产市场火爆的情形必将长期持续，无论是作为买方还是卖方，在签订房屋买卖合同时都要谨慎对待，首先要审慎的查看合同条款，遇到不懂得地方，及时让房屋中介人员予以解释，综合考量自己的履行能力再进行签订。其次在合同履行过程中积极沟通，避免出现违约行为，合同作为当今社会经济交往的主要方式，当事人也一定要保持足够的诚信，为良好的法治环境、社会诚信体系建设贡献力量。
