案例内容
【案情简介】
2018年6月9日上午8时左右，孙某在前往所居住的洛阳市西工区某社区卫生服务站时，发现小区住户张某向楼顶拉运建材，经过观察，孙某发现有人在楼顶私搭乱建，便上前进行阻止。孙某的劝阻不但没能起效，还同张某发生了激烈争吵。随后，孙某向社区进行投诉，表示如果社区解决不好，就去向上一级反应。社区接到投诉后，和小区物业管理负责人一起到事发楼顶进行实地查看。张某告诉社区工作人员，在楼顶建造板房是由于房顶漏水需进行维修，并且称其拥有楼顶的使用权，对工作人员提出的停止建造要求拒不接受。随后，社区工作人员将此事与社区人民调解委员会（以下简称“调委会”）进行了沟通，由调委会介入调解此次纠纷。
【调解过程】
调解员经过走访物业负责人及该楼顶层的12家住户，发现涉及顶层搭建板房的住户中确有三家住户天花板存在不同程度的漏水现象。物业负责人向调解员表示，该小区尚未缴纳房屋维修基金，所以无法申请资金进行修缮，只能是住户自己出资维修。而走访的住户中大多数都认为在楼顶搭建板房既能解决漏水的问题，也可以多出使用空间，一举两得，才导致了目前这种状况的发生。 为了避免事态的进一步扩大，调解员和顶层进行搭建板房的住户代表张某进行协商，建议先停止向顶层运送建材和搭建板房。张某等人同意暂停施工，并向调解员解释了搭建板房的原因。顶层住户也纷纷向调解员出示了当时购房合同的原件，在购房合同最后一页显示：甲方免费赠送乙方楼顶花园。 调解员在了解掌握情况后，决定采取“三步走”的调解策略来调解此次纠纷，即稳定情绪--解释引导--调解疏通。 稳定情绪：调解员在现场召集投诉人孙某、顶层搭建板房住户代表张某和物业负责人，向张某等人指出，赠送楼顶花园并不意味着可以随意搭建板房，并理性分析了楼顶私搭乱建所造成的安全隐患及危害，列举了以往类似的案例。调解员进一步向张某等人指出，可以通过修补等方式来解决漏水问题，而在楼顶搭建房屋属于私搭乱建行为，违反相关法律法规并且最终会被强拆，私搭乱建在埋下安全隐患的同时，一旦被强拆也会带来经济损失，得不偿失。经过调解员的一番摆事实讲道理，张某等住户情绪逐渐平稳下来。 解释引导：为了弄清该纠纷在法律层面的依据，调解员就此事向律师进行了咨询，并查阅了关于城市管理的相关规定。 1．《城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。” 2．《城乡规划法》第六十六条规定：“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。” 3.《河南省物业管理条例》第五十六条规定：“ 物业管理区域内禁止下列行为：（四）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观。” 依照以上法律条文和相关规定，调解员向张某等住户解释了为何他们在楼顶建造板房属于违法行为，针对他们搭建的后果进行分析，同时也提出了解决房顶漏水的几种方案，使得张某等住户情绪趋于理性，开始思考如何合理合法解决问题。 经过调解员耐心解释，双方了解了相关政策，情绪也平静下来，接下了就是如何妥善解决顶层房屋漏水问题。张某等顶层住户表示，除非能够妥善解决漏水问题，否则他们将继续搭建板房。孙某表示，只要张某等人继续搭建板房，其就将向市容环卫局和城市管理大队等部门继续反应。双方争执不下。调解员认为，张某等顶层住户的要求合理，理应帮助其解决漏水问题。接下来，调解员会同小区物业，多次与张某等顶层住户沟通房屋漏水问题的解决方案，最终就该问题达成一致意见。
【调解结果】
在调解员的主持下，孙某、顶层住户代表张某、小区物业负责人共同签署调解协议如下： 1. 张某等顶层住户停止在楼顶搭建板房； 2. 社区向张某等住户下达督办通知单，责令张某等人限期内拆除已搭建的板房； 3. 小区物业负责协调施工队在楼顶铺设防漏地毡以解决漏水问题，鉴于小区未缴纳房屋维修基金，所产生费用由顶层住户均摊。 孙某对上述解决方案表示满意，并表示不再就此事继续向上级部门反应。三方共同签字，此次纠纷得以圆满解决。
【案例点评】
本案是一起因私搭乱建引起的邻里纠纷，此类纠纷在一些建设较早、管理不够完善的小区中常有发生。在化解该起纠纷时，调解员能够准确了解事件经过，向当事人阐述私搭乱建造成的负面影响及安全隐患，及时稳定当事人情绪，避免事态进一步扩大。然后依法、依情、依理对双方当事人进行调解，最后成功达成调解协议，促使纠纷圆满解决。
