案例内容
【案情简介】
2019年1月13日双方签订了《房屋租赁合同》，被申请人租赁申请人位于鹤壁市某某区某某路的一栋房屋，申请人称按照约定将租赁房屋交付给了被申请人，但被申请人仅支付了50000元租金。剩余租金经多次催缴，被申请人拒不给付。2021年4月13日申请人按照约定地址给被申请人邮寄送达了《解除合同通知书》，但被申请人未按照通知腾清并返还租赁房屋，为此提出仲裁申请。仲裁请求如下1. 依法裁令申请人与被申请人在2019年1月13日签订的《房屋租赁合同》于2021年4月17日解除；2. 依法裁令被申请人立即腾清并返还租赁的位于鹤壁市某某区某某路的房屋；3. 依法裁令被申请人给付2019年8月16日至2021年4月16日的租金617403元(1095.9元/天×609元)，违约金445600元；4. 依法裁令被申请人赔偿申请人经济损失(按照1095元/天计算，自2021年4月17日起至被申请人返还租赁房屋之日止)；5. 依法裁令被申请人承担本案全部仲裁费用。后被申请人又提交了反请求申请书，认为杨某某应当保障出租房屋及其附属设施处于安全状态，负责房屋主体和屋顶的修缮费用。姬某某斥巨资对租赁房屋进行了装修，招聘机构工作人员，为开设机构投入了大量的人力物力资源。但因该租赁房屋权属不明，且具有重大安全隐患，致使反请求人开设的机构至今不能正常营业。该租赁房屋因手续不全、水电不通且因漏雨等原因无法使用，故杨某某无权请求姬某某支付房屋租赁费。并提出如下仲裁反请求1. 裁决双方2019年1月13 日签订的《房屋租赁合同》继续履行；2. 裁决姬某某自机构具备开业条件之日起向杨某某支付房屋租赁费；3. 裁决杨某某赔偿姬某某经济损失 580000元；4. 裁决仲裁费用由杨永某某承担。
【争议焦点】
1. 本案《房屋租赁合同》是否于2021年4月17日解除；2. 杨某某请求立即腾清并返还租赁房屋、并给付2019年8月16日至2021年4月16日的租金617403元(1095.9元/天×609元)、违约金445600元、赔偿经济损失(按照1095元/天计算自2021年4月17日起至返还租赁房屋之日止)有无事实和法律依据。3. 姬某某请求本案《房屋租赁合同》继续履行有无事实法律依据；4. 姬玉某某请求自开业之日起支付房屋租赁费、并要求杨某某赔偿580000元有无事实法律依据。
【裁决结果】
一、确认杨某某与姬某某2019年1月13日签订的《房屋租赁合同》已于2021年4月17日解除。 二、姬某某自本裁决书生效之日起九十日内腾清并向杨某某返还位于鹤壁市某某区某某路名称为某某某的房屋；姬某某在本裁决书裁决的返还房屋期限内未腾清并向杨某某返还房屋的，从逾期之日起按照1095.9元/天计算赔偿杨某某直至返还房屋之日止的损失。 三、姬某某自本裁决书生效之日起十五日内向杨某某支付2019年10月1日至2021年4月16日租金584526元。 四、姬某某自本裁决书生效之日起十五日内向杨某某支付违约金445600元。 五、驳回杨某某的其他仲裁请求。 六、驳回姬某某的仲裁反请求。 本案仲裁费用24525元，由杨某某负担736元，姬某某负担23789元；反请求仲裁费18655元由姬某某承担；前述仲裁费用23789元已由杨某某预交，姬某某应将该费用与本裁决第（三）项、第（四）项的费用一并支付给杨某某。
【相关法律法规解读】
依据《中华人民共和国民法典》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
【结语和建议】
杨某某和姬某某签订的房屋租赁合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应共同遵守。姬某某未按照合同约定完全履行支付租金的义务，经催告未果后，杨某某按照约定发出解除合同的通知，符合房屋租赁合同第十三条的相关约定，即解除合同的通知送达对方后，立即生效，因此本案杨某某请求确认本案房屋租赁合同于2021年4月17日解除不违反法律规定。杨某某请求腾清并返还房屋符合房屋租赁合同第九条的相关约定，即合同解除后姬某某应返还房屋。杨某某请求支付2019年8月16日至2021年4月16日的租金617403元（已经减去已经支付的50000元）符合房屋租赁合同第六条和第七条的相关约定，即房屋租赁期限从2019年8月15日开始计算，租金一年一交，前三年每年租金40万元，但因2020年初新冠肺炎疫情期间，根据政府有关部门的抗疫要求，姬某某不能正常使用，根据公平原则，以及最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第6条的精神，参照当地租金减免政策，综合考量，应减免姬某某30天租赁费32877（(1095.9元/天×30天）元为宜，即2019年8月16日至2021年4月16日的期间实际应支付租金584526元。杨某某请求违约金445600元【（40万元×3年+44万元×3年+48.4万元×3年+48.4万元）×10%】，符合房屋租赁合同第十四条的相关约定，即姬某某拖欠房租累计15日以上的，杨某某有权终止合同，收回房屋，姬某某应按照合同十年总租金的10%支付违约金。关于杨某某请求赔偿按照1095元/天计算自2021年4月17日起至返还租赁房屋之日止的经济损失，因房屋租赁合同第十四条约定：若支付的违约金不足弥补杨某某损失的,还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，但杨某某主张的违约金足以弥补自2021年4月17日起至本裁决裁定返还租赁房屋之日止的损失，故该期间的损失部分主张不符合约定；如姬某某在本裁决裁定返还租赁房屋之日未与返还，则从逾期之日起按照1095元/天的标准赔偿杨某某至实际返还房屋之日止的损失。 姬某某抗辩其安装的电梯、电力施工费用、接水、房屋顶层治漏的费用、箱式变压器费用、员工工资等应折抵房租，但姬某某无证据证明其通知了杨某某维修屋顶，不符合房屋租赁合同第十四条第2项约定、也无证据证明租赁房屋无正常电源和水源并因此向杨某某提出过异议，电梯和箱式变压器费用与房屋租赁合同第五条第2项约定不符，故姬某某抗辩折抵房租的理由不能成立。姬某某主张房屋租赁合同继续履行，请求自其开办的机构具备开业条件之日起支付房屋租赁费缺乏事实和法律依据，姬某某请求赔偿损失580000元的构成是室内消防工程、监控安装、字牌工程、装饰工程、室内工程及其它施工等费用，但该部分费用姬某某无证据证明属于杨某某违约应当赔偿，故该主张不能成立。
