案例内容
【案情简介】
2013年5月31日，郎某与重庆市某物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由重庆市某物业管理有限公司为郎某所在小区提供物业管理服务，业主每年按时向重庆市某物业管理有限公司支付当年物业管理服务费。由于郎某对重庆市某物业管理有限公司的物业管理服务不满意，自2016年1月1日起至今没有再支付物业管理服务费。2018年5月，重庆市某物业管理有限公司对郎某拖欠物业管理服务费及公摊水电费向区人民法院提起诉讼。梁平区物业纠纷人民调解委员会受梁平区人民法院委托，对此案进行诉前调解。
【调解过程】
调解员认为这是一起典型的因物业服务不到位，户主拒交物业管理费引起的物业服务合同纠纷。调委会的调解员立即与重庆市某物业管理有限公司的委托代理人高某取得联系；另一方面，按重庆市华某物业管理有限公司提供的名单、地址、电话及时与郎某进行联系，通知调解时间与地点。 2018年5月8日上午10时，双方当事人来到调解室调解。调解员首先确认双方当事人身份及调解意愿，告知纠纷双方调解原则、纪律、程序、双方权利义务、回避事项等。然后与双方当事人分别进行谈话，了解双方当事人的调解要求，再让双方当事人进行面对面提出问题、力求尽快解决问题，从而达成协议。 重庆市华某物业管理有限公司委托代理人高某说：“根据重庆市某物业管理有限公司与郎某签订的《前期物业服务合同》，郎某接受重庆市某物业管理有限公司提供的服务，却未支付物业管理费已构成违约，除了支付拖欠的物业服务费和公摊水电费外还要支付违约金。”郎某反映当前物业存在的问题：比如门禁系统问题一直得不到解决、外墙漏水等。郎某说到：“他们是2014年6月入住的，2015年春节后门禁系统就不能用了，下楼扔个垃圾经常被锁在外面，多次给物管反映，他们也找人来看了一两次，没隔几天又坏了，后面给物管反映，他们就不管了。”“外墙是2015年9月开始漏水的，给物管公司这边说了，他们说只向开发商传达了这个问题，维修也是开发商的事情，后来就不了了知。”业主郎某认为重庆市某物业管理有限公司的物业管理服务不到位，表示等物业公司把门禁系统维修好，漏水的问题责任找到，再支付物业服务费，但是拒绝支付违约金。 调解员对业主郎某进行安抚，重庆市某物业管理有限公司委托代理人高某针对业主郎某提出的问题一一进行解答：“门禁的问题他们物管公司在业主反映后立即进行了维修，但是没管多久门禁系统又出现了问题，这一栋只有郎某这一户出现了这个问题，物管公司后期给出的方案是由物管处多配备几把进楼钥匙给郎某；漏水的问题也向开发商转达了，维修的问题要开发商这边处理。至于违约金，可以减免。” 调解员通过向物业公司和业主方双方了解情况，抓住了本案的焦点在于：重庆市某物业管理有限公司认为郎某受了重庆市某物业管理有限公司提供的物业服务，却没有按时交纳物业管理服务费。 郎某认为重庆市某物业管理有限公司的物业管理服务令业主不满意，于是拒绝继续交纳物业管理服务费。 根据物业的职责是服务于业主的住房管理要求，在实践中，业主与物业公司之间也会签订物业服务合同，郎某因为对重庆市物某业管理有限公司的物业管理服务不满意而拒绝履行合同义务的行为是不适当的。郎某想维护自己的利益是正当的，但在维权过程中，也要遵守法律法规，当解决结果令人不满意时也应通过调解、诉讼等合法途径来解决。根据《重庆市物业管理办法》第七章第三十三条业主、使用人违反业主公约、房屋使用公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约房屋使用公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。业主、使用人未按照合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用3％的违约金，或者按约定加收违约金。拖欠物业费不仅不合法，最重要的是拖欠行为还会导致公民进入“信用黑名单”，影响公民的信用奖惩和切身利益。 最终，经过调解员的调解，做通了双方当事人的思想工作。双方签署调解协议，郎某补交所欠物业服务费及公摊水电费，物业无条件对现有问题进行维修并改善物业服务，并放弃了郎某的违约金，双方握手言和。
【调解结果】
经调解，重庆市华某物业管理有限公司与郎某达成调解协议如下： 1.郎某在签订本协议时向物管公司补缴2016年1月1日至2018年2月29日的物业服务费及公摊水电费共1850.00元。 2.物业管理公司不再提出其他主张。
【案例点评】
该起物业服务合同纠纷得以调解成功，调解员关键把握了两点： 一是确立“中间人”角色，做到公正调解。阐明调委会是受法院委托进行诉前调解，向双方出示相应授权委托法律书，让物业公司和业主不得误认我们调委会偏袒任何一方，打消心理顾虑，对双方当事人平等对待，让双方当事人感受到公平公正才有利于调解顺利进行。 二是找准矛盾焦点，把握矛盾症结。本案是一件典型的物业服务合同纠纷，服务不到位和拒缴物管费本来就是矛盾的两个方面，我们调解员要利用两方各自出示的证据，找到两方应履行的责任，根据相关的物业管理法律及办法，把物业管理矛盾化解。 三是调解中法情融合，化解“对立”矛盾。通过在调解中运用法、情、理来化解物业公司与业主之间产生的矛盾关系，把现有的“对立”矛盾化解，增进了物业公司与业主之间的和睦相处。同时向业主普及相关法律法规，教育他们在合法权益受到损害时一定学会用正确的方式来维护自身的合法权益，做个守法的好公民。
