案例内容
【案情简介】
杜某和丈夫张某亮于2005年5月25日登记离婚，离婚协议约定：1、生于1999年8月4日的张某由张某亮抚养，2、涉案房屋（无房产证）归张某所有，但杜某可以无偿居住到2010年6月1日。离婚后不久，张某亮就再婚了。张某与继母言语不和，不久，杜某就把他接回来一起生活。2012年5月7日，由于过了无偿居住期，张某亮与杜某签定房屋租赁合同，约定杜某租住涉案房屋，租期一年，到2013年6月1日止。由于生活困难，杜某没有足额支付房租，2013年6月28日张某亮起诉杜某，让杜某搬出涉案房屋，并讨要拖欠的房租。杜某带儿子张某到郑州市金水区法律援助中心接待室咨询，说如果腾房，她和儿子将无房可住，两人都希望她能继续住在房子里，继续履行实际监护人的责任，但不知道咋办，想申请法律援助帮助打官司。法律援助专职律师王令牛当时在中心接待室值班，他觉得离婚时约定涉案房屋归儿子张某所有，张某住在涉案房屋，张某亮无权要求腾房。法律障碍是，虽然张某一直随杜某生活，但离婚协议约定张某随张某亮生活，张某亮要求杜某腾房，有法可依，因此必须在8月7日房屋租赁纠纷开庭前，将张某的监护权变更给杜某，杜某行使监护人的权利，保护他的利益。王律师将杜某的申请提交后，经法律援助中心领导审核，此案属于残疾人、未成年人、老年人、妇女维护自身合法权益的法律事项，符合《河南省法律援助条例》第十一条规定的法律援助事项范围，杜某、张某符合经济困难标准，决定受理该案，并指派给王令牛律师办理。 本案历时近三年，前后经过十次诉讼。 （一）第一次援助，变更监护权 杜某采纳了王律师的建议，2013年7月1日申请法律援助，变更张某抚养权。中心指派王律师承办，王律师及时起草了诉状，到法院立案。为了在房屋租赁纠纷开庭前将张某的抚养权变更给杜某，王律师第一时间与法官沟通，并建议法官通知被告到法院调解。由于张某多年来一直随杜某生活，张某亮没有履行抚养责任，张某亮爽快地答应将张某的抚养权变更给杜某，并于2013年7月10日领取了法院的调解书。 （二）第二次援助，房屋租赁纠纷一审 2013年7月15日杜某就房屋租赁合同纠纷申请法律援助， 8月7日开庭审理时，王律师出具离婚协议，以房屋属于张某所有，杜某是其监护人和抚养人，张某亮无权主张权利为由抗辩，2013年8月24日法院判决：驳回张某亮的诉请。张某亮不服，提起上诉。 （三）第三次援助，房屋所有权纠纷一审 在张某亮上诉后，杜某得知张某亮背着杜某和张某，已经将涉案房屋登记在张某亮和他现任妻子王某名下。杜某咨询王律师如何处理，王律师建议确认涉案房屋所有权。2013年8月30日张某就房屋所有权纠纷申请法律援助。本案被告以张某亮与杜某离婚时没有房产证，离婚时财产约定无效为由进行抗辩，2013年12月18日收到法院判决，驳回张某的诉请，受援人一审败诉。 （四）第四次援助，房屋租赁纠纷二审 二审时张某亮出具了房产证，证明涉案房屋是产权单位按照房改政策出售给他和王某的。面对房产证和所有权纠纷一审败诉的双重压力，王律师沉着应对：离婚协议中约定夫妻共有房产归儿子，是一种以解除双方身份关系为目的的赠与行为。这种赠与，有别于普通民事主体之间的赠与，具有一定的道德义务性质。虽然离婚时没有产权证，但离婚8年后张某亮能把房屋登记在他和王某名下，说明他有掌控涉案房屋登记的能力。既然承诺赠与给儿子，作为生父，出尔反尔，有违公众良俗，不应受法律保护。如果说离婚时没有产权证，张某亮无权处分涉案房产的话，依据合同法第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。在张某亮取得产权证的时候，离婚协议约定赠与房产的行为发生法律效力。法院采纳了王律师的意见：涉案房屋虽然登记在张某亮和王某名下，但张某是房屋的实际所有权人。2014年1月22日收到法院判决：驳回上诉，维持一审判决。 （五）第五次援助，房屋所有权纠纷第一次二审 要求确认涉案房屋所有权，一审败诉后，受援人灰心了，在王律师鼓励下，受援人又于2013年12月22日提起上诉。鉴于受援人家庭经济实在困难，没有能力缴纳二审诉讼费，王律师就协助受援人到郑州中院申请缓交诉讼费，法院同意缓交的请求。郑州中院2014年4月17日开庭审理，可是2014年5月26日收到中级法院中止审理裁定。经与法官沟通得知：被上诉人张某亮就房屋租赁纠纷不服终审判决申请再审。再审的事，法院没有通知杜某，因此不便介入，只能等待。 在此期间，又有两次诉讼。 （六）第六次援助，撤销离婚协议关于涉案房屋的约定 2014年3月13日张某亮起诉，要求撤销他与杜某离婚协议关于涉案房屋的约定。张某亮起诉的理由：离婚时没有房产证，没有权利约定。王律师以“本赠与合同没有出现法律规定可以撤销的法定条件，因此张某亮的诉讼请求，没有法律依据”为由进行答辩。5月5日下午开庭， 5月6日下午法官通知：张某亮撤诉了。 （七）第七次援助，认定离婚协议关于涉案房屋的约定无效 张某亮再次起诉，要求法院认定离婚协议关于涉案房屋的约定无效。2014年7月17日开庭，王律师的辩论意见：“杜某与张某亮离婚时就涉案房屋处理的约定，属于赠与行为。多年来张某居住在涉案房屋内，表明他以实际行为接受了赠与，赠与行为已经完成。张某亮与杜某的约定不存在合同法第五十二条规定合同无效的情形，张某亮要求确认赠与行为无效，于法无据。7月29日，张某亮再次撤诉。 2014年9月6日，收到中院裁定，驳回了张某亮对房屋租赁纠纷的再审申请，据此，王律师起草了恢复审理申请，并于9月11日送给法官，请求中级法院恢复审理涉案房屋所有权。2014年10月23日，收到中级法院裁定，发回重审。 （八）第八次援助，房屋所有权发回重审 既然中级法院发回重审，改判的可能性比较大，王律师认为诉讼风险不大。2015年2月29日到法院阅卷，被告没有提交新证据。3月3日庭审时，被告出示的新证据证明：1、张某亮与王某“离婚”了，离婚协议约定涉案房屋归王某所有；2、王某于2014年6月10日已经将涉案房屋出售给张三。法庭辩论前，法官提醒，希望受援人变更诉讼请求，意思是让原告要求被告补偿点损失算了，王律师经慎重考虑，通过与杜某商量，不但没有变更诉讼请求，而且要求追加张三为被告，审判长当时不同意追加被告，因发回重审案件，不宜追加当事人。 鉴于出现新的关键证据，案情发生重大变化，王律师庭审后与杜某商量对策。杜某同意了王律师的建议：另案起诉，把张某亮、王某、张三列为共同被告，请法院确认他们之间房屋转移行为无效。早在2013年9月，涉案房屋所有权纠纷刚刚起诉时，王律师就提醒受援人采取保全措施，可是受援人没有能力提供担保，导致涉案房屋两次易手，增加了案件的复杂性。如果还不采取保全措施，张三再次转移涉案房产，诉讼将没完没了，因此王律师一再强调及时保全的重要性，杜某同意王律师的意见，用她妹妹的房产提供了担保。 （九）第九次援助，房屋过户无效 再次立案后，王律师到房管局调取了张某亮和王某之间、王某与张三之间房屋过户的基本信息，弄明白了过户详情。房屋所有权发回重审案由王法官主审，确认房屋转移行为无效的案件由何法官主审，王律师经过与王庭长、何法官沟通，觉得两个案件合并到一起审理比较妥当。但王庭长建议将他审理的案件撤诉，找何法官追加张三为被告，然后增加几项诉讼请求，撤诉案件诉讼费退一半，受援人自己负担4075元。为了减少受援人诉讼费损失，王律师与王庭长商定，先变更诉讼请求，将标的降下来，然后再撤诉。王庭长同意了王律师的意见，最后收取50元诉讼费，其余全部退给受援人。 王律师与何法官对接，提交了相关法律文书。同时催法院及早采取保全措施，2015年4月7日，法院下达裁定，将涉案房屋予以查封。 2015年5月7日法院再次开庭审理本案。王律师准备了比较完善的发问提纲，以便揭露被告转移房屋产权的目的，可惜被告以问题与本案无关为由，一概不回答。张三反复强调他是善意取得涉案房产。但王律师对张三的提问，对法官有很大的借鉴作用。法官听完提问，发现张三说不清房屋的户型分布、不知道楼的走向，证明了张三与王某买卖涉案房屋过程，张三根本没有去看，这完全不符合交易习惯。另外在房屋过户到张三名下一年多时间，张三从来没有找张某主张权利，也不合常情。2015年11月13日，一审判决支持受援人张某的诉求。 （十）第十次援助，房屋所有权第二次二审 被告张三不服一审判决，提起上诉。2016年3月2日，郑州中院开庭审理。2016年4月20日，中院判决驳回上诉，维持原判。 涉案房屋于2016年7月27日过户到受援人张某名下，房屋产权三易其手，本案尘埃落定。
【案件点评】
房屋租赁合同纠纷，演变成房屋所有权纠纷，本案历时近三年，经过十次诉讼，相当于一场大规模的战役。往往是一个诉讼没有结束，另一个诉讼，甚至是另几个诉讼已经开始。面对本案错综复杂的局面，援助律师没有产生畏难情绪，不断地变被动为主动，积极寻求突破，想方设法维护受援人合法权益，最终胜诉，彻底打消了受援人关于免费律师不卖力的担心，很好地宣传了法律援助制度。受援人的母亲逢人就说：如果不是法律援助，她早就因为财力、精力不济而放弃维权之路了。
