案例内容
【案情简介】
申请人与被申请人于2017年5月22日签订商品房买卖合同（预售）一份，合同约定房屋总价为1115586元，首付275586元，银行贷款84万。合同约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。并约定了交付条件。合同约定出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日内，至交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的应当书面通知出卖人。按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率，计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。申请人于2017年5月7日、5月22日共计向被申请人支付了首付款275586元，并同时办理了银行按揭手续，之后按合同约定履行了支付全部购房款的义务。被申请人在2018年12月19日出具入伙交接书，通知申请人办理交付（入伙）手续。申请人对商品房进行了查验，申请人查验后，认为部分装修存在问题，拒绝收房。向被申请人的接待职员提出修复要求，但未填写维修单。2019年3月11日，申请人与被申请人公司收房时的接待人员通过微信询问房屋维修事宜，工作人员答复在家休息。其后申请人未与被申请人联系过交房事宜。2019年2月，被申请人对申请人所购房屋装修问题予以修复，但未与申请人取得联系。2019年10月15申请人向被申请人寄送合同解除函，要求解除双方签订的购房合同。 为此，申请人依据房屋买卖合同中的仲裁条款向荆州仲裁委员会提起仲裁，请求如下：1、请求裁决解除申请人与被申请人签订的商品房（预售）买卖合同。2、请求裁决被申请人赔偿申请人因合同解除已付全部购房款（含已付贷款部分）共计1115586元以及被申请人代收的购房办证费用1124元，并支付以全部房款为本金，从2017年5月开始按银行同期贷款利率4.75%计算至履行之日止的利息。(截止2019年10月17日利息为128059.97元)。3、请求裁决被申请人支付逾期交房的违约金5577.93元。4、本案全额仲裁费用由被申请人承担。
【争议焦点】
一、房屋是否符合交付条件? 二、被申请人是否构成逾期交付? 三、是否符合解除合同的条件。
【裁决结果】
一、裁决驳回申请人的全部仲裁请求; 二、本案仲裁费由申请人承担。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国建筑法》 第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持” 解读：商品房买卖合同的交付条件，包括法定交付条件和约定交付条件。申请人验房后认为吊顶、墙、地板存在质量问题，但并未说明该质量问题的具体表现。被申请人答辩称，问题为房屋吊顶石膏线轻微裂纹，小段踢脚线松动，吊灯未能覆盖顶部。被申请人对装修瑕疵的描述构成自认。申请人认为上述装修瑕疵不符合合同约定的交付条件，该主张混淆了房屋质量瑕疵和交付条件的关系。申请人主张的装修瑕疵不属于房屋主体结构质量不合格，同时也不在本合同约定的影响交付的条件之列。房屋的交付条件并不要求房屋无任何瑕疵，验收合格是房屋交付的法定条件也是本合同的约定条件。被申请人已提供证据证明该工程已经验收合格，申请人未提交其他证据证明该房屋的主体存在质量问题，应承担举证不能责任。 根据商品房买卖合同约定“查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能交付的，双方同意按照以下方式处理。交房日期顺延，出卖人不承担逾期交房责任。”申请人查验房屋后拒绝收房，也未填写签署商品房交接单，未将房屋的质量问题在交接单中写明，只向被申请人的工作人员反映了质量问题，在得知该工作人员离职后，仍未与申请人进一步联系，表明其拒绝接受交付状态一直持续。且申请人主张的装修瑕疵不属于交付障碍，属于保修问题。申请人在房屋符合交付条件的情形下，拒绝接收房屋交付的行为，不构成主合同第十二条规定的出卖人逾期交付，被申请人不构成违约，延迟交房的后果应由申请人承担。
【结语和建议】
商品房买卖合同纠纷是最为常见的合同类型纠纷，要提醒买受人注意的是在签订商品房屋买卖合同时，除了解合同主要条款外，也应注意合同约定的其他条款，在合同有明确约定的情况下，应从其约定，避免怠慢行使其权利，而造成损失。
