案例内容
【案情简介】
某能源开发企业是生物技术、新能源技术及节能环保技术领域的佼佼者，致力于为中国企业提供新型、低价高效、环保的能源，拥有自主的生物能源、新能源开发技术，擅长通过综合能源利用的规划设计、直接开发及再利用，帮助企业实现节能目的。随着国内市场的不断饱和，企业为了获得更大的成长空间，将关注点转向制造业不断兴起但能源供不应求的东南亚国家，泰国是东南亚制造业相对成熟、政治较为稳定的国家，在泰国合作伙伴的邀请下，公司将第一个“走出去”项目定在泰国某海岛。 该海岛风景优美，属于泰国的旅游度假胜地，但是岛上缺乏淡水资源及电力资源，且原有的柴油发电企业由于经营问题刚刚被关停，岛上居民很需要专业的能源发电及海水淡化服务企业入驻海岛，若公司可以在这个时间段承接该海岛的发电及海水淡化项目，不仅能够快速进入空白市场，也有利于为公司在泰国的发展奠定良好的基础和形象。 为了快速进入目标市场，消除竞争对手，公司决定收购岛上原电网及发电公司，在岛上购买土地用于建设崭新的能源工厂，也为了项目的顺利开展，公司决定与泰国合作伙伴合作建设该项目。 目前项目已经初步落实到位，企业已经在着手下阶段的生产建设计划，我们也将继续从法律角度帮助企业完成本次项目投资。
【争议焦点】
项目的主要争议焦点集中于确定原电网及发电公司及拟建设土地收购方案。
【律师代理思路】
1.关于原电网及发电企业。从法律及商业角度均不符合并购要求，公司最终放弃了并购计划，决定自行成立电网公司，重新铺设能源设备； 2.土地纠纷的解决及土地收购。我们与纠纷相对人进行了磋商，在确保各方利益的情况下制定了收购计划，在我们将土地款汇入律师信托账户后，多方签署了一些列纠纷解决协议，解决了我们收购地块的后顾之忧； 3.土地使用性质。由于部级规章过于笼统，缺乏土地使用性质说明的其他文件，我们参考了泰国的其他类似案例并查询了相关法律规定，确定我们的项目实施实质不违反部级规章及法律的规定，并同当地主管部门进行了沟通，获得了主管部门的认可。
【案件结果概述】
1.原电网及发电公司法律尽调。我们发现该电网及发电公司存在未依法取得经营所需全部执照、财务管理不符合规范、公司股权变更手续不完备且缺乏书面材料等诸多法律及合规问题，若收购该公司股权必须进行深入法律尽职调查，以确定公司没有潜在的债务纠纷及较大的经营风险，且预测收购该公司股权前后需要进行一些列整顿；若我们放弃收购该公司股权，转而收购该公司资产，也发现拟收购标的公司资产不符合我们未来的生产要求，缺乏利用价值；综上，律师团队就尽调情况出具了尽调报告，公司基本决定，在不收购原电网及发电公司也能实现目的的情况下，放弃收购计划。原电网及发电公司的经营危机确属未合法领取政府牌照导致，且该公司的生产技术及投资能力无法达到政府要求，因此基于以上问题我们与当地政府进行了沟通，在确定我们的投资条件符合领取牌照的要求后正式放弃收购计划。 2.拟收购土地法律尽调。我们发现该地块存在以下问题： （1）权利主体问题。土地主已经死亡，土地继承人尚未完成土地所有权变更登记； （2）诉讼纠纷。该地上存在两起诉讼纠纷，其中一起纠纷是土地主与第三人的买卖合同纠纷，第三人已经申请查封争议地块，被尽调时土地处于查封状态；另一起诉讼纠纷是土地主与他人签署了协议，协议说明若土地主向第三人出让土地的，必须向该他人支付一笔款项，该人请求土地主支付约定款项无果便诉至法院，目前正在审理过程中。基于以上情况，考虑纠纷处理需要花费一定的时间，从效率角度出发，我们建议客户更换收购地块。但是在我们对海岛的土地情况进行排查后发现，由于该海岛在泰国土地登记之前属于无主地，当时仅有原住民在岛上居住和生活，土地普查及登记时众多非原住民来到海岛圈地并申请登记，导致了一定的登记混乱，该海岛上符合项目要求的地块均存在不同程度的权属纠纷、买卖纠纷。因此，考虑到岛上土地的现实情况，且被收购地块相对最为符合生产建设要求，公司决定依然收购被调地块。 3.关于企业的土地购买资质。泰国法律禁止外国投资人购买本国土地，但是当该外国投资人申领了泰国的BOI证书后便可在泰自主购买土地，我们对项目进行了事前评估，确定本次投资中的海水淡化项目、发电项目均符合申领泰国BOI的可能性，因此我们建议企业立即着手准备BOI申报材料，以便在土地收购前取得相应资质。 4.关于土地使用性质。我们查询了所有的法律法规发现，某部级规章规定该岛内土地只能用于建设公共设施，不得做商业开发使用，若该问题得不到解决，将使项目无法实施。
【相关法律规定解读】
1、泰国的无主地，可以由原住民、非原住民申请登记； 2、泰国法律禁止外国投资人购买本国土地，但当该外国投资人申领了泰国的BOI证书后便可在泰自主购买土地； 3、泰国部分部级规章规定某些区域的土地只能用于建设公共设施，不得做商业开发使用。
【案例评析】
回顾整个项目，我们从最开始的乐观，到尽调中发现问题后的抉择，直至最终确定投资计划并落实到位，完全是法律工作与商业决策共同配合下完成的。即使我们有优秀的泰国合作伙伴，也不可避免在投资项目中遇到各种信息不对称的问题，也因为术业有专攻，泰国当地的合作伙伴及投资人在项目开始之初能够判断的肯定是商业角度的指标和可实施性，而律师的介入是从法律角度综合验证商业行为的，法律审查弥补了企业商业视角的局限性，能够对商业判断给予更精准的建议，完善企业的商业计划。我们看到企业最终的商业决策是在法律尽调基础上调整后的结果，法律审查起到了充分的保驾护航的作用，有效避免了收购及投资中的大部分潜在风险，提升了项目投资的成功率。
【结语和建议】
由于各个国家及地区的文化、历史沿革、法律法规均不相同，在海外投资过程中我们在中国的既有成功经验反而可能会成为我们的绊脚石，法律、财税及其他第三方专业服务机构的存在，能够在企业进入陌生地域时，通过一系列经验证的专业流程、手段、知识，提前帮助企业梳理、了解当地情况，并在发现问题后通过专业知识解决现实困难，最终协助企业落实商业目标。 我们很欣喜的看到越来越多的中方企业，将法律审查作为跨境投资的首要工具之一，更加乐于听取法律人士的专业意见，未来的中国企业“走出去”的道路将会更加成功和宽广。
