案例内容
【案情简介】
本案为商品房买卖合同纠纷，甲为商铺买受人，乙公司为开发商。2016年12月3日，甲与乙公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，约定甲向乙公司购买涉案商铺【规划用途为商铺(餐饮)】，总价为511285元。 涉案商铺所在项目有相应的餐饮排烟管安装方案，具体为排烟管道沿楼栋外立面安装，餐饮厨房净化后排出的油烟，从所在楼栋塔楼顶高空排放。乙公司委托第三方公司负责相应的排烟管安装以及环保设施验收工作并最终通过了有关部门的验收。但在此之后，因涉案商铺所在项目的其他业主投诉，现涉案商铺外的排烟管道已被拆除。相关部门检查后认为现状与设计图纸不符，应予以恢复，为此乙公司曾提出低空排放等解决方式与业主进行协商，但至今未有结果。 甲于2016年11月13日缴纳购房定金2万元，于2016年12月3日缴纳购房款83285元，于2017年3月3日缴纳第二期购房款153000元，于2017年4月4日缴纳银行按揭款255000元。乙公司确认甲已交齐全部购房款并向其开具了相应的购房款发票。随后在2018年6月3日，双方办理了涉案商铺的收楼手续，并办理了相应的房产证。但因排烟管道安装问题，双方当事人就合同履行产生争议：甲认为因涉案商铺未能安装餐饮排烟管道，不符合环保法规要求，不具备合同约定的餐饮功能，其购买商铺的合同目的不能实现，合同应当解除并由乙公司进行赔偿。乙公司则认为若其能够协调好高低层的业主达成一致意见，随时可安装烟道。
【争议焦点】
甲是否能否以合同目的不能实现主张解除合同？
【裁决结果】
仲裁庭经审查认定，乙公司至今未恢复室外烟道，对甲使用涉案商铺用于餐饮功能存在事实上的障碍，导致甲购买餐饮涉案商铺的合同目的无法实现，甲有权解除合同。主要理由在于： 合同约定涉案商铺的规划用途为商铺(餐饮)，根据相关规定以及相关部门的要求，乙公司应在涉案商铺为餐饮业预留专用的排烟管道，与居民的集中式排烟道分开，油烟气筒必须远离环境敏感目标设置。但乙公司在排烟管道安装完成后因业主投诉拆除了涉案商铺的室外排烟管道，导致涉案商铺现状不符合合同约定，且至今未有解决方案恢复室外烟道，对甲使用涉案商铺用于餐饮功能存在事实上的障碍，导致甲无法使用涉案商铺，不符合合同约定，其行为已经构成违约，甲购买商铺的合同目的无法实现，有权解除合同。
【相关法律法规解读】
《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的; （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; （五）法律规定的其他情形。” 这条是关于法定解除权的规定。法定解除，指合同生效后，没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。上述规定对法定解除权的适用情形进行了列举，其中两次提到不能实现的“合同目的”，一是因不可抗力致使不能实现合同目的，二是当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。但在规定中并未对合同目的以及何谓合同目的不能实现进行解释说明，这也导致在合同履行过程中，双方可能因此发生争议，尤其在商品房买卖合同关系中，因合同标的物具有种类、品质、数量、面积、样式、交付时间、使用方式等多方面的特征，哪些标准可构成合同目的不能实现的问题尤为突出。实务中对于合同目的不能实现的判断，应当先结合具体案情，确定相应的 “合同目的”，而合同目的能否实现，则需结合具体的障碍类型及严重程度进行判断。 “合同目的”通常可以理解为是一种通过履行合同以能在将来得到的利益，利益的落空也意味着合同目的无法实现，而在具体案件中则需要结合具体案情进行分析。在本案例中，按照常理解释，当事人购买商铺主要目的之一肯定是通过支付购房款，获得一定空间的使用权，满足自身的工作、生活需求。因此在案例中通过商铺经营获取收益便是主要的合同目的。但是由于排烟管道被拆除，至今未能恢复，显然导致当事人无法使用商铺进行经营，也正是基于此，仲裁庭认定当事人的合同目的无法实现，有权解除合同。 影响合同目的不能达成的因素有很多，通常可以从以下几方面来进行分析：一是质量问题，即无法通过修理、替换、降价的方法予以补救。比如案例中的商铺，由于对方的原因导致丧失了经营餐饮的功能，经长时间协商后也未能恢复，显然影响了当事人的利益的实现；二是数量问题，即实际交付的标的物有数量的缺失，且缺失比例较大，若比例较小，则不根本影响合同目的的达成；三是价格问题，价格通常是买卖合同的关键要素，除非有情势变更等情况出现，其他时候不应随意变更。四是种类问题，标的物的种类、品种通常决定了标的物的性质，种类不相符，显然会导致买方的合同目的无法达成。五是履约时间问题，履约时间是一个很特殊的因素，应当结合具体情形分析。比如“中秋月饼”的买卖，一旦超过中秋节供应商再交付月饼，属于致使合同目的落空，但是在多数情况下，延迟交付并不能直接构成不能达到合同目的。除上述客观因素外，主观因素也是分析合同目的能否达成的重要考量因素，比如在上述中秋月饼买卖合同中，即便合同并未将“必须在节前交付”的条件进行明确约定，但通过交易惯例以及一般社会经验也可主观推知，一旦逾期交付必然导致合同目的无法实现，但是当事人的动机通常隐藏于内心，以动机方式探寻合同目的应当谨慎适用。
【结语和建议】
如哈耶克所言：“目的这个概念所具有的含混性始终都是导致人们观点分歧和冲突的根源”，因此对“合同目的”进行明确的意义即是为了降低这种含混性。实践中对于“合同目的”的判断，应先从证据出发，分析前述所提及的各种因素，通过具体、客观的标准判断当事人签订合同的目的以及能否实现，但并非一切案件都能够有具体的证据表达当事人的真实意思表示，此时则可能需要结合交易惯例以及一般社会经验来推定当事人的交易动机，所以动机的辅助性解释也必不可少。但无论如何，法定解除权的使用条件必须予以严格限定，才符合合同法以鼓励市场交易，稳定市场秩序为主要目标的法律精神。 因此，为了确保的合同顺利履行，当事人可以在合同订立的过程中对“合同目的”的内容进行明确，将之作为合同的组成部分写入合同，除了有助双方更好的围绕“目的”去履行合同。更重要的是，对于守约方来说，这样有助在合同争议条款解释、合同解除中对于合同目的的分析有具体的参照依据，即便双方发生争议，书面形式对合同目的的说明也有助于当事人维护自己的合法权益。
