案例内容
【案情简介】
再审申请人：黑龙江省某医药公司（一审原告、二审被上诉人），哈尔滨市南岗区X街X号哈国用(XXXX) 第XXX号面积2749平方米土地的使用权人，哈尔滨市南岗区X街X号六所房屋的所有权人。 被申请人：自然人赵某（一审被告、二审上诉人）。 2007年12月18日，再审申请人医药公司和被申请人赵某签订了《土地使用权转让协议书》、《房屋买卖协议书》、《房产移交补偿协议书》，并于2008年1月21日签订《补充协议》。双方约定:医药公司将坐落于哈尔滨市南岗区X街X号2749平方米的土地使用权转让给赵某，成交价人民币1518300元；将坐落于哈尔滨市南岗区X街X号、总建筑面积2848.74平方米的六处住房出售给赵某，成交价人民币4601971元。同时，为了弥补医药公司因搬迁而废弃的资产损失和相关费用，赵某再支付补偿金2879729元，包含医药公司为使上述房产达到交易条件而必须的职工安置费用150万元，以上费用共计人民币900万元。双方约定，医药公司在土地使用权主管机关完成土地使用权转让全部手续后十日内，办结善后事务将上述房屋及土地实际使用权交给赵某，赵某接收当日给付上述款项，如未按照上述规定的时间付款，逾期十日内的，自本协议规定的应付款期第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向医药公司给付逾期应付款万分之一的违约金，协议继续履行。 2008年1月，医药公司办理完毕土地使用权和房屋所有权的转让手续。截止2008年8月28日，赵某分四次支付了人民币800万元，尚欠100万元未支付。医药公司转让的2749平方米土地使用权中，有30余平方米现由居民住户占有使用。2008年9月，哈尔滨市国土资源局将2749平方米的土地使用权收回，挂牌出让，由竞得人对赵某进行拆迁安置补偿。该宗土地由黑龙江某房地产开发有限公司竞得，现登记于房地产公司名下。 因赵某拒付100万元转让款，2017年1月10日，医药公司将告赵某诉至哈尔滨市香坊区人民法院，请求赵某偿还转让款人民币100万元及违约金72.02万元并承担诉讼费用。赵某一审时辩称，因医药公司未按协议约定转让2789平方米的土地使用权，在该地块上仍有约30余平方米土地被居民占据，造成赵某未能对购买的案涉全部土地依城市规划实施整体改造。案涉争议30余平方米土地问题至今未解决，有权因医药公司未履行合同义务而拒付剩余款项。 哈尔滨市香坊区人民法院一审认为，当事人双方应当按照诚实信用原则依约履行合同约定的义务。双方在合同中约定，医药公司的合同义务为保障房屋产权和土地使用权清楚，负责解决有关的产权和土地使用权纠纷，并将房屋和土地的实际使用权交付赵某。而赵某的合同义务是在申请人办理完转让手续后，支付转让费用。现在双方争议焦点是被居民住户实际占有的30余平方米土地使用权。因为该30余平方米的土地权属不存在争议，但赵某未能实际占有，医药公司存在交付瑕疵，但该瑕疵不影响合同主要义务履行，未使赵某实际利益受损，故赵某以壹佰万元对抗医药公司的交付瑕疵显失平衡。法院认为赵某未按合同约定及时支付给医药公司相关款项，应属违约，应承担违约责任，故判决支持了医药公司的诉讼请求。赵某不服，于2018年3月27日向哈尔滨市中级人民法院提起上诉。 上诉人请求撤销一审判决，改判驳回了医药公司的诉讼请求。二审法院审理认为，医药公司存在的交付瑕疵，能否成为赵某合理拒付剩余价款的理由，应当综合双方合同目的、合同履行程度、履行救济途径等多方面因素进行考量。一、从合同目的看，赵某取得案涉土地的目的在于进行房屋建设，在整片土地的整体建设中，有部分土地尽管仅30余平方米土地存在占有物障碍，但直接影响土地的整体使用价值，该交付瑕疵一直存在，势必对赵某的补偿对价造成影响。二、从合同履行程度看，赵某已履行了双方交易款900万中的800万元，属于对合同大部分履行，余额赵某认同在清除交付瑕疵后予以给付，其抗辩行为可归于同时履行抗辩权的行使，履行内容与抗辩内容不存在相对利益的不对称，一审认定此对抗显示平衡亦属不当。三、从合同履行救济看，医药公司对交付瑕疵予以补正，全面履行合同义务后，赵某需给付案涉余款，医药公司对案涉款项仍有履行救济途径。综上，二审法院认为赵某的上诉请求成立，应予支持，判决撤销了香坊区人民法院作出的一审民事判决，并驳回了申请人的一审诉讼请求。 2018年12月5日，医药公司作为再审申请人向黑龙江省高级人民法院提出再审申请，请求：依法撤销哈尔滨市中级人民法院二审民事判决书，提审或指令哈尔滨市中级人民法院再审；依法维持哈尔滨市香坊区人民法院一审民事判决书；被申请人赵某承担一、二审及再审全部诉讼费用。
【代理意见】
律师代理再审申请人医药公司发表如下代理意见： 一、申请人不存在违约行为。 申请人与被申请人签订的协议书中，明确约定合同总价为900万元。合同签订后，申请人已按合同约定，将案涉土地使用权和房屋所有权的转让手续办理完毕，并按约定交付了土地，土地使用权也已过户到被申请人名下，被申请人已支付了全部土地转让金，说明其对土地的现状充分认可。申请人土地交付过程中的瑕疵不能作为被申请人拒绝支付剩余100万元的抗辩理由。黑龙江某房地产开发有限公司能够在该块土地上开发建设，说明消防通道的问题未影响土地的开发使用。被申请人接收案涉土地时，对于土地的状况是明知且认可的，因此，本案中不存在申请人违约的问题。被申请人无正当理由欠付转让款，应当承担给付责任。 二、被申请人的利益没有受到任何影响。 本案中，双方所争议的30余平米土地权属已无争议，但因一直被居民占用，致使被申请人未能实际占有使用，故申请人在交付土地过程中存在一定瑕疵。但经一审法院反复勘察现场实际情况和档案调查，合同双方当事人交易的2749平方米土地使用权，已由黑龙江省某房地产开发有限公司进行房地产开发，双方存在争议的30余平方米土地使用面积和居民的住宅相连，和其余进行房地产开发的土地有1到2米的平台高度差，客观上并未影响开发商对其余2710平方米土地的开发利用，被申请人在与黑龙江省某房地产开发有限公司房地交易过程中，实际利益并未受损。因此，本案中，申请人的交付瑕疵未使被申请人的实际利益受损。况且，被申请人受让得到的涉案土地已经出让获利，本案无任何证据证明其因申请人的行为而造成了经济损失。综上，对于申请人要求被申请人支付100万元职工安置费用的请求，法院当予以支持。
【判决结果】
撤销哈尔滨市中级人民法院二审民事判决；维持哈尔滨市香坊区人民法院一审民事判决结果。
【裁判文书】
黑龙江省高级人民法院再审审理认为： 申请人和被申请人认可双方签订的《土地使用权转让协议书》、《房屋买卖协议书》、《房产移交补偿协议书》及《补充协议》合法有效，故医药公司与赵某应当按照诚实信用原则依约履行合同约定的义务。双方在《土地使用权转让协议》中约定，医药公司的合同义务为保障房屋产权和土地使用权清楚，负责解决有关的产权和土地使用权纠纷，并将房屋和土地的实际使用权交给赵某；赵某的合同义务为在医药公司办理完土地使用权转让手续当日给付医药公司土地使用权转让费用，在房地产交易主管机关受理房屋所有权变更手续三日内给付医药公司房屋价款；在实际接受土地和房屋当日给付医药公司因搬迁而废弃的资产损失和相关费用。现医药公司已经办理完毕土地及房产权属转让手续并将土地和房产交付赵某，赵某已交付800万元转让费用，尚欠100万元未给付医药公司。关于被居民住户实际占有的30余平方米土地问题。双方当事人在《土地使用权转让协议》中未明确存在30余平方米土地争议事宜，医药公司已按合同约定将案涉土地使用权转移到赵某名下并已实际交付，故案涉30余平方米土地不存在权属争议。赵某主张该30平方米土地一直被居民占用，其未能实际占有，因医药公司存在交付服疵，致使赵某的收益受到损失。本案一审时，一审法院经现场勒查和档案调查查明，双方交易的2749平方米土地使用权已由黑龙江某房地产开发有限公司进行房地产开发，争议的30余平方米土地使用面积和居民的住宅相连，和其余进行房地产开发的土地有1到2米的平台高度差，实际上并未影响开发商对其余2710平方米土地的开发利用。赵某主张其在与黑龙江某房地产开发有限公司房地交易过程中，实际利益因此受损，但未举示相关证据证明，即没有证据证明医药公司的交付瑕疵影响了合同主要义务的履行，使赵某的实际利益受损，故赵某以1000000元对抗医药公司的交付瑕疵显失平衡，赵某应当按照合同的约定，给付医药公司剩余款项。关于违约金问题，赵某主张其不存在造约行为，称医药公司并未实际交付案涉30余平方米土地，医药公司已于2008年1月29日办理完毕土地使用权转让手续，赵某与国土资源部门签订了相关土地使用权出让协议之后，相关权利义务即应转移至赵某，因此，赵某未按照合同约定及时给付医药公司相关款项，应属违约，应承担违约责任，故一审法院按双方签订的《房屋买卖协议书》中第六条约定，判令赵某支付违约金305600元并无不当。
【案例评析】
申请人与被申请人所争议的现被居民住户实际占有的30余平方米土地使用权，在涉案土地约定转让的2749平方米的土地使用权中面积占比仅为1%；而被申请人拖欠100万元在整体转让款价格900万元中占比高达11%，因此可以看出被申请人的行为显然失衡。 从后续哈尔滨市国土资源局对涉案土地以面积2749平方米土地使用权进行收回出让，以及房地产开发公司与被申请人的房地交易过程和收益都不难看出，被申请人的实际利益未受损。当事人双方争议的30余平方米土地权属无争议，一直被居民占用，但并未影响开发利用，未导致后续交易开发无法进行。因此，本案中医药公司虽存在交付瑕疵，但未影响合同主要义务的履行，也未使被申请人实际利益受损，不存在同时履行抗辩权。
【结语和建议】
司法实践中，当合同一方已经积极履行合同主要义务，存在交付、履行瑕疵时，应通过案件实际情况，确定该瑕疵是否影响到合同相对方的利益，从案件的整体角度出发，避免显失平衡。根据合同的不同种类、约定权利义务的不同履行方式，结合案件的实际情况，确定合同的具体履行程度，以避免合同双方权利义务不平等的现象出现。
