案例内容
【案情简介】
城市生态系统和区域景观格局随着城市化的进展在不断演替和变化。城市的产业空间布局演化驱动着城市地区生态系统和景观格局的演替，从而改变城市地区能流、物流、信息流和人流的循环和空间态势，进而影响着城市及其影响区域的自然过程、物理过程、化学过程、生物过程和人文过程，对自然和生态环境造成冲击。生态环境恶化是经济发展与生态环境之间矛盾激化的结果，它实质上是一个产业经济问题。如何在社会经济发展的同时，通过合理的产业布局模式，使城市地区的生态系统向着良性的方向演化，以最大的可能减小对自然、生态环境的影响，是城市可持续化发展的目标。 重庆坤发实业股份有限公司设立于1997年，设立时为重庆皇田现代农业发展有限公司（简称“皇田现代”）。2000年皇田现代更名为重庆皇田农业股份有限公司（简称“皇田农业”），并合法取得（渝北国用[2003]第06794号）《国有土地使用证》、（渝国用[2003]第802号）《国有土地使用证》。2009年皇田农业最终更名为重庆坤发实业股份有限公司。 重庆美怡实业有限公司设立于2002年，设立时为重庆市皇田花卉交易中心有限公司（“皇田花卉”），并取得（渝北国用[2003]字第06973号）《国有土地使用证》。2005年皇田花卉更名为重庆市人和花卉经营管理有限公司（“人和花卉”），2005年人和花卉再次更名为皇田花卉， 2007年皇田花卉更名为重庆人和花卉有限公司（“人和花卉公司”），2008年人和花卉公司最终更名为重庆美怡实业有限公司。 重庆市现代农业开发园区管委会受渝北区人民政府委托，负责收回重庆坤发实业股份有限公司、重庆美怡实业有限公司土地事宜。根据2010年5月18日重庆市政府第70次常务会议“随着城镇化进程的推进，当前农业园核心区土地需结合城市功能发展调整用地性质。用地规划调整事宜由市规划局牵头负责”、2011年6月28日市政府领导“关于同意农业园区核心区规划调整方案”的批示以及2012年6月11日中共重庆市渝北区十三届委员会第14次常委会纪要（渝北委常[2012]18号）“会议原则同意收回重庆坤发、重庆美怡两家公司位于农业园区的土地”的文件精神，按照国家和重庆市其他有关法律、法规和文件的规定，重庆市现代农业开发园区管委会致力与重庆坤发实业股份有限公司、重庆美怡实业有限公司协商一致，就土地使用权收回补偿等有关事宜，达成协议。
【争议焦点】
渝北农业园作为上世纪九十年代开始建设的农业示范区，随着城镇化进程的推进，当前渝北农业园核心区土地需结合城市功能发展调整用地性质，鉴于用地规划已于2008年调整为商住，收回坤发、美怡的土地使用权成为了北部农业（北部农业系渝北区现代农业园管委会的独资公司，项目开展时拥有土地储备职能）的首要工作。 为完成项目目标，北部农业委特委托重庆索通律师事务所对项目中涉及的各个阶段的主要工作进行了详细分析，包括土地使用权收购程序问题、土地使用权收购评估标准问题、土地使用权取得问题、房地产权证办理问题、综合用地认定问题、评估范围及评估标准问题、税费减免问题、土地收回程序问题、国有资产处置问题等
【律师代理思路】
重庆索通律师事务所接受北部农业委托后，即指派律师对项目中涉及的各个阶段的主要工作进行了详细分析，包括土地使用权收购程序问题、土地使用权收购评估标准问题、土地使用权取得问题、房地产权证办理问题、综合用地认定问题、评估范围及评估标准问题、税费减免问题、土地收回程序问题、国有资产处置问题等。 基于以上分析，律师架构了以下的代理思路： 1.在前期尽职调查的基础上，结合美怡、坤发补充提供的资料对美怡、坤发土地的现有情况进行分析论证，并根据美怡、坤发的实际情况对下一步的谈判方案提供建议、意见； 2.对美怡、坤发提供的相关资料文件的合法性、合规性在相关行政主管部门进行必要之核实； 3.起草致美怡、坤发有关收回土地的各种函告、通知、通告等告知文件； 4.参加北部农业与美怡、坤发进行的接洽、沟通、谈判，并形成会议纪要、备忘录、框架协议、谅解备忘录等； 5.对于由政府或政府相关部门作为土地收回实施主体的处置，参与、协助政府及政府相关部门与美怡、坤发进行接洽、沟通、谈判，代北部农业为政府或政府相关部门起草收回土地所需的各种决定、处罚通知、函告、公告等法律文件； 6.在美怡、坤发土地使用权收购处置过程中，起草、修改包括会议纪要、框架协议、备忘录、搬迁协议、收购协议在内的与收回土地相关的协议、合同及其他法律文件； 7.参加北部农业召集相关部门、机构召开的与收回土地相关的各项会议、座谈会、洽谈会、联席会等； 8.就收购协议履行过程中可能出现的法律风险提供风险提示或相关法律建议； 9.就收回土地中出现的法律问题向北部农业提供法律咨询。 在此基础上，本所律师提供了多种应对方案，并最终提出了土地使用权收购的方案、并全程参与收购补偿的尽调、现场踏勘、评估、谈判、协商等，完成本次项目的收购，为北部农业的土地使用权回购提供了法律上的依据和支持。 律师通过收集并审阅文件、资料与信息，与公司管理人员会面和交谈，检索有关网络信息，现场核查和向政府相关职能部门进行核实等方式，完成了美怡、坤发拟收购土地使用权及地上建筑物、构筑物及美怡、坤发主体资格的尽职调查报告；为北部农业起草了收购方案、收购税费分析比较、收购协议等多项法律文书，帮助北部农业顺利推进项目运行，并最终为北部农业的土地使用权收购提供了法律支撑。
【案件结果概述】
经过尽职调查、评估、谈判和签署土地使用权收购协议、渝北区相关部门初审并提交区委常务会审查等多个阶段，2013年5月27日北部农业与坤发、美怡签订土地使用权收购协议，2013年10月，坤发、美怡向北部农业移交项目范围内用地及相关资产，2014年2月完成花卉中心项目土地使用权注销登记手续，并完成项目内土地平整工作。至此，本所律师完成了全部受托事务。 项目收购完成后，该项目范围内土地已完成四通一平工作，土地用途已调整为商住，并已做好土地招拍挂的前期准备工作，该项目的成功收购为后续项目的开展起到了示范作用，并在渝北区，乃至重庆市范围内提供了土地使用权收购的范例。为产业调整和城市的可持续发展做出了重大贡献。
【相关法律规定解读】
本项目涉及土地使用权收购程序问题、土地使用权收购评估标准问题、土地使用权取得问题、房地产权证办理问题、综合用地认定问题、评估范围及评估标准问题、税费减免问题、土地收回程序问题、国有资产处置问题等多个方面的法律问题。 现就政府收回土地所涉及企业所得税问题相关法律进行分析: 1.适用的税收政策 符合企业政策性搬迁和处置收入条件的，暂不征收企业所得税。具体请见法律依据。 2.法律依据 2.1《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）规定： 2.1.1本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。 2.1.2对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理： 企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。 企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。 企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。 企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。 2.1.3主管税务机关应对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。
【案例评析】
随着城镇化进程的推进，渝北农业园作为上世纪九十年代开始建设的农业示范区，已不符合渝北农业园核心区土地需结合城市功能发展调整用地性质的发展目标。2008年，其用地规划调整为商住，收回坤发、美怡的土地使用权成为了北部农业（北部农业系渝北区现代农业园管委会的独资公司，项目开展时拥有土地储备职能）的首要工作。 通过律师对该项目实施的法律尽职调查，从法律角度调查了项目土地、资产、坤发、美怡的真实信息，改变了信息不对称的不利状况；明确了相应法律风险和法律问题，帮助其对收购补偿方案设计之完善提供了专项法律意见；就相关法律风险的承担、法律问题的解决进行谈判，事先明确权利义务，据此协助土地及资产的价值评估，避免陷入纠纷；对收购中现存和潜在的法律风险作出职业判断，为北部农业决策层最终的决策提供依据；索通与北部农业、其他机构、政府相关部门合作密切配合，在本项目中发挥了明显的作用。在及时发现和揭示风险的同时，在最大限度保护客户利益的前提下，积极与各方沟通，了解对方的疑虑，将原则性和灵活性紧密结合，尊重对方的核心利益，依据法律和经验提出解决方案，促成了收购工作的成功，得到了客户的积极评价。 本项目具有一定的社会影响，属于渝北区金额最大的土地使用权收购补偿项目，基于此项目的启动及工作的进行，渝北区创新和完善了国有建设用地土地储备中的补偿机制、工作流程及基本原则。
【结语和建议】
在本案办理过程中，反映出我国新时代背景下城市化进程中土地使用权回购、土地补偿的一些问题和实际操作的困难之处，需要相关部门密切配合，与各方积极有效沟通，尊重对方的核心利益，立足事实，依照法律设计并推进方案。
