案例内容
【案情简介】
2015年申请人、被申请人签订了《认购协议》,合同约定房屋位置、建筑面积、单价及总房款。合同签订后,被申请人支付了全部购房款。自《认购协议》签订至今，申请人尚未取得商品房预售许可证明。2018年7月我会受理了上述双方关于《认购协议》的仲裁案件。 申请人认为，自被申请人购房至今,该项目不具备项目五证,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条等相关规定,申请人未取得商品房预售许可证明,与被申请人签订的《认购协议》应当认定无效。 被申请人认为，被申请人与申请人签订的《认购协议》并不存在《合同法》规定的无效情形。《认购协议》是当事人为将来订立确定本约而达成的合意，认购协议书为预约合同，是独立有效的。申请人将合同效力认定当作谋取不当利益的手段，违背《合同法》的公平原则和诚实信用原则。
【争议焦点】
1、合同性质是预约合同还是本约合同？ 2、合同是否有效？
【裁决结果】
仲裁庭经审理查明，《认购协议》为预约合同，系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 1、关于合同性质的问题 该《认购协议》名称即为“认购协议”，并非“商品房买卖（预售）合同”，且该《认购协议》第四条明确约定：“在申请人取得该项目《商品房预售许可证》后通知被申请人，被申请人自收到通知之日起15日内与申请人签订正式《商品房买卖合同》，逾期不签订合同的申请人有权将其房屋另行出售，售出房屋30日后申请人将被申请人所交房款全部无息退还。”同时，该《认购协议》第六条第三项也约定：“该房屋最终的买卖条件以正式签订的《商品房买卖合同》为准。”从以上约定中可以得知该协议是签订协议的双方为将来订立正式的《商品房买卖合同》所作的承诺，并非正式的《商品房买卖（预售）合同》，故从真实意思表示角度应认定该协议为预约合同。 《认购协议》虽然对房屋的基本情况进行了约定，但其并不符合《商品房销售管理办法》（以下简称《管理办法》）第十六条规定的主要内容，且其明确约定了案涉项目取得《商品房预售许可证》后双方签订正式《商品房买卖合同》，因而该协议不能认定为正式的商品房买卖合同。该协议仅为双方为了保证将来签订正式的商品房买卖合同而签订的独立的预约合同，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 2、关于申请人主张的合同无效 合法有效的民事法律行为应当受到保护。《解释》第二条适用范围不包括出卖人未取得商品房预售许可证时与买受人签订预约合同的情形，因此不能根据此条规定认定《认购协议》无效。 申请人与被申请人签订的《认购协议》为预约合同，符合相关法律法规的规定，也是买卖双方签订合同时的真实意思表示，同时该协议也没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故双方均应根据该协议和诚实信用原则全面履行协议约定的内容，否则应承担法律法规规定和协议约定的法律责任。 综上所述，《认购协议》为商品房预约合同，合法有效，对申请人要求裁决《认购协议》无效的仲裁请求依法不予支持。
【相关法律法规解读】
《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 《解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。” 《管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”
【结语和建议】
随着房价的大幅上涨，在合同无效带来的利益大于继续履行合同带来的利益时，开发商为了追求自身利益的最大化，主张合同无效，将会影响正常的房产交易秩序。另外，《解释》整体上体现的是保护业主的利益，该司法解释的第二条也是为了保护业主的利益，开发商利用该条规定侵害业主的合法权利，显然违背立法本意。裁决结果就是基于公平正义、诚实信用原则，解决了双方的房屋买卖纠纷。
