案例内容
【案情简介】
张某某系洛阳市瀍河回族区某小区的业主。2020年，该小区在进行“三供一业”改造时，张某某家的阳台玻璃被施工方操作时碰裂。张某某发现玻璃受损后，前往某物业公司希望帮忙解决问题。某物业公司将施工方负责人的联系方式提供给张某某。随后，张某某多次找施工方负责人协商玻璃赔偿问题均无果。张某某以某物业公司应对玻璃损坏负有监管不利责任为由拒绝交纳物业费，某物业公司多次向张某某催交无果。2022年4月某日，某物业公司将张某某起诉至法院，要求其交纳拖欠的物业费2742.5元和违约金1372元。经双方同意，法院按照诉调对接程序，将案件委派至瀍河回族区某街道人民调解委员会（以下简称调委会）调解。
【调解过程】
调解员将双方当事人约至调委会开展“面对面”调解。双方当事人到达调委会后，调解员向双方当事人告知了人民调解的工作程序、工作原则及双方当事人的权利义务。某物业公司主任李某某表示，张某某家玻璃损坏系施工方在操作时不小心导致，两家公司并非同一单位，所以主张某物业公司不应对此事负责，张某某发现玻璃受损，前往某物业公司解决问题时，某物业公司对张某某和施工方进行了积极协调，虽然未实质解决矛盾，但上述矛盾与物业费无关，在2年3个月的期间，某物业公司也曾多次向张某某书面催交物业费2742.5元和违约金1372元，但张某某无正当理由仍拒绝交纳物业费和违约金，所以某物业公司才选择将张某某诉至法院。而张某某则提出反对意见，认为某物业公司应按照物业服务合同的约定，对房屋起到维修、养护和管理责任，而玻璃作为业主房屋的一部分，理应由某物业公司负责维修。 在了解纠纷事实后，调解员对案情进行了分析，认为这起纠纷主要涉及两个问题，一是张某某家玻璃维修的责任归属问题；二是张某某未按照合同约定及时足额交纳物业费和违约金问题。双方当事人对调解员归纳的矛盾纠纷点表示认同。 调解员从法律角度向双方当事人指出，《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”某物业公司应尽到对业主房屋及其配套设施的维护和保养责任，而房屋配套泛指小区机电设备、空调系统、供水供电系统、电讯系统、公用设施等，并不包括业主房屋内的个人玻璃，业主家中的玻璃属于私人财产部分,不属于小区公共设施，所以张某某家中玻璃损害并不属于物业的管辖范围，赔偿责任仍应由施工方即过错方承担。 在调解员一番释法明理后，张某某对调解员的说法表示认同。但针对无法联系到施工方取得赔偿的特殊情况，张某某也希望调解员提供可行的解决方案。 调解员指出，虽然目前小区内使用钢化玻璃都较为结实、耐用，但是本案中，张某某家中玻璃已经裂开，如果遇到强大的冲击力，仍然存在钢化玻璃碎掉的风险，且张某某家楼层较高，也无其他的防护措施，极易引发高空坠物，对小区其他居民存在一定的安全隐患。鉴于上述情况，调解员建议张某某先行垫付维修玻璃的费用，后再向施工方要求赔偿。对于联系施工方的问题，施工企业在住建等相关部门均进行备案登记，建议张某某与住建部门联系，要求施工方履行赔偿责任，调解员也会协助张某某取得施工方的联系方式。张某某在听到调解员的合理建议后表示赞同，但提出更换玻璃时，希望某物业公司协助清运碎玻璃。某物业公司表示，同意在张某某更换玻璃时维护现场安全，帮忙清运现场的碎玻璃，维护好小区的环境卫生秩序和业主的安全。 随后，调解员又向双方当事人表示，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”结合双方当事人之前签订的《物业服务协议》，某物业公司有提供物业服务的义务，业主有按时交纳物业费的义务。经调解员前期调查，该小区配套设施完善、环境整洁，张某某对某物业公司其他维修、管理等服务并无异议，所以调解员建议张某某补交物业费。张某某在调解员的有理有据后表示同意，将尽快补足物业费，但同时提出希望某物业公司放弃违约金的主张。 调解员从情理角度，耐心劝导某物业公司，张某某系因家中玻璃损害长期无法解决，心生埋怨才拒交物业费，情有可原，违约金的收取会加剧业主与物业公司的矛盾，不利于某物业公司开展工作，希望某物业公司放弃对违约金的主张，避免引发新的矛盾纠纷。某物业公司经过考虑后，表示同意，双方当事人达成一致，并签署了调解协议，双方均对调解结果均表示满意。
【调解结果】
经过调解，双方当事人签订了调解协议书： 1.张某某现场向某物业公司交纳拖欠的物业费共计2742.5元； 2.10日内，张某某负责更换已破损的玻璃，安装费用由张某某先行垫付，后再向施工方要求赔偿； 3.某物业公司负责清运碎玻璃及维护现场安全的工作。 经回访，当事人对调解结果满意。在调解员的帮助下，张某某通过住建部门，已经联系到施工方，并索回维修费用。
【案例点评】
本案是一起较为典型物业纠纷，调解员考虑双方当事人的实际情况，前期做了大量耐心细致的调查工作，抓住矛盾纠纷的关键，在明晰案件事实与法律规定的基础上，从法理与情理两个角度开展调解，多番对张某某、物业公司进行劝导，在调解员动之以情、晓之以理的调解下，最终使得物业公司与业主之间的矛盾纠纷得到了圆满解决，取得了较好的法律效果和社会效果。
