案例内容
【案情简介】
2015年8月9日，原告李某某和被告陈某签订了《凯龙幼儿园有偿转让合同书》，双方约定“转让总价为15800000元，支付方式为：1.承建幼儿园时，凯龙防水材料销售公司在某工商银行贷款尚未还清的10500000元由原告李某某承接此笔贷款债务；2.差额5300000元，原告在2015年8月14日前向甲方（被告）支付保证金500000元，2015年8月31日前向被告支付转让费1500000元，2015年10月31日前付清尾款2300000元。第7条约定合同签订后着手准备幼儿园移交工作，被告支付保证金之日向乙方（原告）正式移交幼儿园经营权，完善相关移交手续，2015年9月秋季学期开学的所有经营权归被告所有。如涉及移交之前的收费原告要全额移交被告。”2015年8月14日，原告通过银行转账向被告支付了保证金500000元。同年8月16日，被告委托其女陈静与原告签订《关于凯龙双语幼儿园经营权移交协议》对经营权的移交进行了约定，并约定2015年9月秋季学期开学前幼儿预交的费用只交账，不交款，且该笔费用应首先保证幼儿园的正常开支，剩余部分才能用于支付第二笔转让费。后双方在移交过程中因贷款主体无法进行变更等事宜发生争议，原告遂起诉至法院。
【代理意见】
一、原、被告双方签订的《凯龙双语幼儿园有偿转让合同书》合法有效，双方应按合同约定履行义务。 《凯龙双语幼儿园有偿转让合同书》系原、被告双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，对双方均具有约束力。虽双方在合同第二条第（五）款“有关要求及说明”第1项中约定：“甲方（被告）向贷款银行申请抵押贷款由乙方（原告）承接获得批准为正式生效要件”，属于《合同法》第四十五条规定的附生效条件的合同。但是，该条约定与合同第二条第（八）款“合同生效”第1项的约定“本合同经双方签字之日起生效”相矛盾。根据《合同法》等相关法律法规的规定及审判实践，附条件合同所附条件不得与合同内容相矛盾，否则视为未约定条件。同时，合同签订后，原告即按双方约定支付了第一笔保证金，即表明其已经对合同的效力予以认可，并对合同生效条件的约定进行了变更。所以，双方签订的《凯龙双语幼儿园有偿转让合同书》合法有效，对双方均具有约束力。 二、本案双方当事人未能就合同解除达成一致协议，原告亦无权依合同约定的解除条件行使解除权，同时也不存在合同解除的法定事由，双方签订的《凯龙双语幼儿园有偿转让合同书》依法不应解除。 根据《合同法》九十三条、九十四条及九十五条的规定，合同的解除包括协议解除、约定解除和法定解除。协议解除是指合同当事人协商一致，同意将合同予以解除的行为；约定解除是指当事人在合同中约定，当出现某种情形时，当事人一方或双方有权解除；法定解除是指当事人依照法律的规定行使解除权而使合同予以解除。本案中，原告向法院起诉要求解除合同，被告不同意解除，故本案不适用协议解除。关于约定解除，原、被告双方虽在《凯龙双语幼儿园有偿转让合同书》第二条第（五）款第1项中约定了解除合同的条件，即若被告向贷款银行申请贷款由原告承接未获得正式批准时，双方可以解除合同，但该解除合同的条件约定未具体、明确。首先，贷款由原告承接是否需满足与贷款银行签订的借款合同中的借款人一栏变更为原告，抑或是对借款合同的主体不进行变更，而由原告承接贷款银行债务，并按约定按时还本付息。而此两种不同的解释将会出现截然相反的观点，且无论作何解释，均会影响到相对方的权益，故该条款属于对合同解除的条件约定不明确、具体，应结合合同的其他条款加以解释。其次，《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”如前所述，本案原、被告双方在合同中约定的解除条件不明确、具体，且双方又未能达成一致协议，此时便需按照订立合同的目的、合同的有关条款或交易习惯等加以解释。结合合同订立的目的来看，合同双方签订合同的目的均在于取得预期的利益，而期望解除合同则与订立合同时的初衷是背道而驰的，一般情况下，除非解除合同会给一方当事人带来比履行合同更大的利益，当事人通常是会选择继续履行合同。由于市场条件的变化或者一方当事人不当的经济目的等情况，解除合同所获取的利益要大于履行合同，合同当事人就有单方通过解除合同来获得更大利益的动力。但这种追求解除合同的作法也背离了双方当事人签订合同时所共同追求的目的。本案中，《凯龙双语幼儿园有偿转让合同书》订立的目的在于通过交易使双方均取得利益，而解除合同会使得一方承担巨大损失，有违合同订立的目的。同时，结合合同第二条第（二）、（三）款关于转让价格及付款方式的约定，原告承接贷款的目的在于向被告支付转让对价，即双方对该条款进行约定的初衷仅在于被告同意原告通过代为偿还银行贷款的方式支付转让费，而此笔贷款的借款人是否变更至原告名下并不会影响合同的继续履行。而双方签订的合同第二条第（二）项第5款“如乙方需要转贷1050万元的贷款时，甲方应积极配合乙方办理转贷手续”的约定也说明承接贷款并非变更借款人的名称，而仅仅是由原告承接债务，因为转贷才是将借款人变更为原告。而且，根据交易习惯，不论银行贷款由谁承接，只要承接人按借款合同约定将当期应还款项存入借款人的还款账户，贷款银行到期扣收后即视为履行还款义务，而对于存入款项是否来自于合同项下的借款人则在所不问，偿清借款本息后，贷款银行便当然地释放抵押物，故双方约定的被告向贷款银行申请贷款由原告承接不应解释为将借款人变更为原告，而应解释为由原告代为偿还被告在贷款银行处的借款。最后，该笔贷款已于2016年5月份到期，在原告起诉前已经已形成不良，若将该条承接贷款解释为变更借款合同的借款人未获批准，并以此作为解除合同的条件支持原告解除权的行使，将影响交易安全、稳定，对被告也极为不公。况且，双方在签订合同之前，被告便已积极配合原告多次与贷款银行协商将借款人变更为原告的事宜，但均未获贷款银行的批准，而原告在明知这一事实后仍继续签订、履行合同，表明其已以默示的方式抛弃约定的解除权的行使，现若以此为由解除合同，则有违合同的公平原则及意思自治原则。关于法定解除，《合同法》第九十四条对于法定解除的条件进行了明确约定，所谓的法定解除权，是指出现法律规定的解除事由而由享有解除权的一方当事人解除合同。享有解除权的一方即为守约方，而本案中，被告在原告支付保证金后即按《凯龙双语幼儿园有偿转让合同书》及《关于凯龙双语幼儿园经营权移交协议》的约定完全履行了合同义务，但原告却未严格按照约定的付款期限支付转让费，明显构成违约，故原告作为违约方无权行使法定解除权解除合同。《合同法》第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。……”本案原、被告双方签订的转让合同是对凯龙幼儿园所占房地产及幼儿园经营权的买卖合同，故对该案可参照最相类似的买卖合同的相关规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“……对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”具体到本案中，若原告坚持以贷款银行未批准将借款人变更至自己名下为由解除合同，则其解除权的行使期间已经届满。事实上，合同签订之前，原、被告双方即就该问题与贷款银行进行过协商，且银行方面已经明确表示无法变更借款人，原告对此事实亦明知。截止起诉时，原告得知这一事实的存在已经超过一年，解除权的行使期限已经届满，其已无权要求解除合同。综上，原、被告双方约定的合同解除条件不明确具体，双方又无法达成一致协议，结合合同目的、其他条款及交易习惯，双方约定的解除合同的条件未成就，原告无权按双方约定行使合同解除权，故其解除合同的诉讼请求依法不应支持。同时，原告行使合同解除权的期限已经届满，其已无权再要求解除双方签订的转让合同。 三、若原告执意要求解除合同，则其无权要求被告偿还其支付的保证金。 《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，虽双方将此50万元约定为“保证金”，但结合合同的其他条款，该保证金在本质上即相当于定金，目的在于保证原告按照约定履行债务。双方约定的原告支付保证金后对幼儿预交的费用只交账、不交钱及由被告方代表陈静继续为幼儿园执行院长等条款，充分印证50万元保证金的作用在于为被告债权提供担保，故应参照定金规则进行处理。而且，如前所述，原、被告双方签订的转让合同依法不应解除，现若原告执意要求解除合同，必须以损失定金作为代价，即其无权要求返还支付的50万元保证金。
【判决结果】
一、解除原告李某某与被告陈某于2015年8月9日签订的《凯龙幼儿园有偿转让合同书》； 二、被告陈某于判决生效之日起三十日内返还元李某某保证金500000元； 三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
【裁判文书】
（2016）云0902民初1315号民事判决书。
【案例评析】
《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”可以解除合同。本案原告李某某在支付完保证金后与被告就没有对经营权进行实际移交，双方转让的标的物-凯龙幼儿园还由被告实际经营。原告现已不愿继续履行合同，被告也未向原告履行合同约定的移交幼儿园及其他手续的义务，自2015年8月至今双方的行为已致使合同目的无法实现。现合同约定的义务也无法履行，故双方签订的合同已经具备解除条件，故原告提出解除合同的诉讼请求可以得到支持。对于原告要求被告返还500000元保证金，并按同期商业银行贷款利率支付利息的请求。根据《合同法》、《担保法》等相关法律的规定，保证金是指合同当事人一方或者双方为保合同的履行，留存于对方或者提存于第三人的金钱，而非定金。所以原告作为给付定金的一方即使违约，被告也不得将保证金作为定金而不予返还，但被告可以针对合同解除主张赔偿损失，但本案被告无证据证明存在损失。故人民法院对被告不应返还原告支付的保证金的辩解不予采纳。
【结语和建议】
《担保法解释》第一百八十一条规定：“当事人交付留置金、担保金、订约金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。定金合同要采用书面形式，并在合同中约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日生效。债务人履行债务后，定金应当抵作价散或者收回。给付定金的方不履行约定债务的，无权要求返还定金;收受定金的方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。建议合同双方当事人在签订合同时，对定金的数额、性质等务必约定明确，且勿将“定金”与“订金”相混淆，二者仅一字之差，实际却谬以千里。
