案例内容
【案情简介】
二原告李某、张某与被告湖北某房地产开发有限公司于2012年9月8日签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2012-1-1102）。约定了被告将位于潜阳中路24号镇声.中央公园预售商品房项目中的1单元1102号房出卖给二原告及其他相关事项。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款。可是，被告却没有依约履行合同义务。一是自2014年7月1日交房至今，被告迟迟不提供资料到房地产管理部门备案。二是被告擅自改变了约定的规划，将地面停车位、绿化带设置成碰碰车、旋转木马、小木屋、玻璃房等强行霸占做商业使用，小区道路规划的循环通道被其强行封闭进行商业开发。三是被告向原告交房时强制收取房屋装修押金，房屋装修完毕后至今未退还。四是房屋窗户未告知原告更未经原告同意，被告擅自改装为塑钢窗户，厨房地面比同层楼面低30mm且未做任何防水地面处理。五是被告拒不办理原告用电独立开户手续，强行收取高于居民生活使用标准23%的水电费。六是未告知更谈不上经原告同意，被告擅自将小区一、二楼全部变成商铺并进行开发，严重改变了原告的生活和居住环境和条件。 李某、张某向法院提起诉讼，请求判令：被告立即办理案涉商品房的产权登记手续，并赔偿原告损失（按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；被告立即拆除案涉商品房所在小区的碰碰车等游乐设施，恢复规划文件设定的停车位及绿化带；被告立即按约定的标准将案涉房屋的厨房、窗户等部分整改到位；被告配合原告完成居民用电单独开户，向原告退回多收的电费；被告停止案涉房屋所在楼房一、二楼的住宅改商铺的行为，恢复住宅小区规划的全部住宅功能。 一审法院判决被告赔偿逾期办证违约金（以已付购房款为基数，以68天为计息天数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），驳回其他诉讼请求。 李某、张某不服一审判决，委托我所律师代理其提起上诉。二审判决撤销一审判决，改判湖北某房地产开发公司支付逾期办证违约证16080元，并配合李某、张某完成居民用电单独开户手续，驳回其他诉讼请求。
【代理意见】
我们认为，本案系商品房买卖预售合同纠纷，主要争议焦点为逾期办证及其违约金、窗户及厨房整改、供电模式问题。 一、上诉人李某、张某与被上诉人湖北某房地产开发有限公司关于逾期办证的事由及违约责任的约定是双方真实意思的表示，原审一方面确认了上述事实，另一方面又任意地进行裁剪曲解，导致本案事实认定不清。 1、双方约定“被告于2016年12月31日前为各业主办好土地使用权证和房产证”的内容，按照合同条款的文义理解已经十分清楚明白，就是被上诉人在规定的期限内为上诉人办好案涉房产的土地、房产两证，没有其他的意思表示。原审判定双方的意思表示与此相反，显属错误。 2、双方约定逾期办证的违约金为日万分之五，是当事人在人民调解委员会主持下真实的意思表示，并未超过民间借款年利率24%的标准，何来过分高于损失、显失公平一说？！在双方对逾期办证违约金已有明确约定的情况下，原审适用最高法院审理商品房司法解释第十八条第二款的规定，明显错误，因为该条款适用的前提是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”。 二、被上诉人交付房屋的窗户、厨房明显不符合合同约定的标准，上诉人多次以多种方式或信访或上访或口头或书面要求整改，但被上诉人却拒不承担修复责任，而且该房屋根本未装修！！！真不知原审认为“接收房屋时未予拒绝”、“应视为原、被告对该项房屋交付标准予以了变更，被告不构成违约”及“且为使用对房屋进行了装修，改变了房屋室内面貌”的依据何在？ 三、根据合同约定及上诉人交纳电力开户费的事实，表明上诉人与被上诉人在合同中约定的是直供电的模式，并非自供电。湖北省电力管理部门的文件明确规定，被上诉人将电力供应方式由合同约定的直供电改为自供电的必须向上诉人通报并经同意方能实施。本案中，被上诉人没有按规定征求上诉人意见，单方更改电力供应模式很明显是违约行为。正是因为被上诉人的违约行为，从而导致上诉人支付了每度电高出国家规定电价23%的电费，给上诉人造成了损失，而且这种损失长此下去将是不可限量而巨大。因此，上诉人起诉被上诉人要求其赔偿该项损失，有十足的事实和法律依据。原审不作处理明显不当。
【判决结果】
二审法院判决，撤销一审判决，改判湖北某房地产开发公司支付逾期办证违约证16080元，并配合李某、张某完成居民用电单独开户手续，驳回其他诉讼请求。
【裁判文书】
二审法院认为，本案争议焦点有四，一是房地产开发公司是否履行了办理不动产权属登记的义务；二是逾期办证违约金是否约定过高；三是李某、张某是否有权要求整改窗户、厨房；四是供电模式是否违约。 就第一个争议焦点问题，二审法院认为：房地产公司已取得了不动产总证，并下发了办证通知，已履行了其应当履行的协助办证义务。上诉人有关房地产公司应当将办理好的不动产权属登记证交给买受人才是履行了办证义务的上诉理由不能成立。 就第二个争议焦点问题，二审法院认为：双方达成的调解协议明确约定，逾期未办证的按房款的日万分之五承担违约金。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，本院认为，本案不适用上述规定，应依照相关约定确定违约金数额。 就第三个争议焦点问题，二审法院认为：李某、张某以其收房行为对涉案窗户材质、厨房地面变更已认可，其要求对该门窗、厨房地面整改的请求，依法不予支持。 就第四个争议焦点问题，二审法院认为：根据双方签订的《商品房买卖合同》关于供电开户费由买受人承担的约定，可认定双方选择的供电模式为一户一表的直供电模式。故对李某、张某请求房地产公司配合其完成居民用电单独开户的诉讼请求予以支持。 综上所述，二审法院认为，李某、张某部分上诉请求成立，予以支持。判决撤销一审判决，改判湖北某房地产开发公司支付逾期办证违约证16080元，并配合李某、张某完成居民用电单独开户手续，驳回其他诉讼请求。
【案例评析】
一、房地产公司取得了不动产总证，并下发了办证通知，是否等同于房地产公司已将办理好的不动产权属登记证交给买受人？ 根据合同法中关于条文解释的规定，很明显两者意思明显不同，绝不能等同，而且还牵涉到有关办证费用承担的问题。虽然二审判决以房地产公司已取得了不动产总证，并下发了办证通知，已履行了其应当履行的协助办证义务为由驳回上诉人的该项诉讼请求，对此判决，双方仍存在争议。 二、逾期办证违约金约定为日万分之五是否约定过高？ 按照最高法院审理民间借贷司法解释的规定，民间借贷年利率不超过24%是绝对受法律保护的。案件中的日万分之五实际是年18%，未超过24%，依法受到保护。且一审适用法律错误。二审对此予以改判，无疑是正确的。 三、李某、张某以其收房行为是否表明其对涉案窗户材质、厨房地面变更已认可 上诉人收房后，一直在向被上诉人主张该项权利，二审以此为由认定已认可变更，对此认定，双方仍存在争议。 四、根据《商品房买卖合同》的约定是否可认定双方选择的供电模式为一户一表的直供电模式 二审根据合同关于供电开户费由买受人承担的约定，并结合履行情形，综合权衡后，足以认定供电模式为直供电模式，而自供电模式。
【结语和建议】
本案涵盖了商品房买卖合同履行中的办证、违约金标准、房屋不合格部位整改、供电模式变动等问题。有些有明确的法律规定和合同约定，有些没有明文规定和约定，如何解决这些问题，既关系到私法精神的贯彻，也关系到司法实践的应用。 建议购房者在购买商品房等大宗商品时，应当尽早向专业律师寻求帮助，由律师来把关，针对开发商提供的格式条款进行解释或者修改，以尽可能减少纷争。就本案而言，如果合同中明确规定供电模式的方式，则在发生争议时便于解决。另外，发生争议，要锁定证据，尤其要保留好书面证据，有利诉讼维权。
