案例内容
【案情简介】
2016年6月1日，现役军人张某与任某在郑州某房地产咨询有限公司签订房屋买卖合同，合同约定任某将位于郑州市郑东新区的某房屋出售给张某，合同总价款198万元。合同约定70个工作日内，双方办理完过户等手续。之后，任某拒不办理过户等手续，因房价上涨，张某承受巨大的经济损失。 张某向河南省郑州市法律援助中心申请法律援助。法援中心审查后认为，张某为现役军人，本案符合河南省关于实现军人军属法律援助全覆盖的精神，遂受理并指派大沧海律师事务所郑州分所律师冉杰代理此案。 冉律师接受指派后，及时会见受援人张某，以了解事情的实际情况。根据会见、调查，冉律师发现合同第五条明确约定，张某、任某双方在合同签订后的70个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门办理房产过户及相关手续。张某多次通过第三方郑州某房地产咨询有限公司及其业务员胡某与任某协商有关履行本案房屋买卖合同等事宜，但任某却拒不配合。 冉律师通过综合分析全案证据以及案情，得知张某于2016年6月28日与案外人卢某签订了张某所有房屋的买卖合同，希望该房子首付款到账后，按公积金贷款手续办理本案的房屋，任某欣然同意。之后因张某的房子未成交，为不耽误任某卖房，希望继续走银行贷款按揭程序，任某同意。2016年8月11日，张某、任某到中国银行股份有限公司郑州陇西支行签订了付款委托书、个人二手房住房贷款首付款证明、承诺书以及房地产买卖契约等贷款所需手续，继续履行房屋买卖合同。 2016年8月中下旬，郑州房价大幅上涨。2016年8月29日，任某通过郑州某房地产咨询有限公司及其业务员胡某明确告知张某不再出售本案房产，除非张某加价。由于任某要求增加的数额太多，远远超出张某心理预期，在郑州某房地产咨询有限公司调解未果的情况下，本房屋买卖合同不能正常履行。 经分析，冉律师认为本案属于房屋买卖合同纠纷，张某与任某双方的主要争议点在于究竟是谁违约在先，以及如何证明对方先违约。 立案之前，冉律师多次与受援人张某进行了会见，指导张某正确搜集证据，之后两次去法院立案。法院立案庭的工作人员起初认为，张某主张的是赔偿而不是继续履行房屋买卖合同，本案不适用不动产专属管辖，冉律师多次与立案庭工作人员交涉，向其解释合同中明确约定了如合同履行过程中发生争议的，任何一方均可以向房产所在地人民法院提起诉讼，因此，无论是基于不动产的专属管辖还是张某与任某的合同约定，张某都可以向本院提起诉讼。法院最终认可了冉律师的观点，并依法受理了本案。 立案后，冉律师与张某及时收集了与本案相关的证据。在举证环节通过向法庭提交多组有利证据，其中主要包括张某与其妻子马某某的银行账户清单，证明张某与其妻子马某某为买房已经准备好资金，完全具备支付首付款或者解押款的能力；张某与任某2016年8月11日在中国银行股份有限公司郑州陇西支行签订的付款委托书、个人二手房住房贷款首付款证明、承诺书、房地产买卖契约各一份，用以证明在张某公积金贷款未办理成功后，张某到银行积极办理商业贷款等手续，主动履行合同，而任某同意继续履行合同并签字确认；郑州某房地产咨询有限公司业务员胡某出具的证明一份，证明张某在签订《房屋买卖合同》后，一直跟负责本合同的业务员胡某保持联系，并就买房一事让其与任某方保持沟通、协调，后因任某不在郑州，未能及时办理银行贷款及解押手续；郑州某房地产咨询有限公司业务员胡某给张某发的短信，证明在2016年8月29日因为任某明确告知不再买房，导致合同履行不能；张某及其妻子的房产证、张某妻子马某某与卢某合同解除协议以及郑州市存量房买卖合同备案信息注销档案，证明张某在买任某房屋的同时确实在卖自己的房屋，并通过郑州某房地产咨询有限公司及胡某明确告知任某希望等该房首付款到账后，按公积金贷款办理本案房屋，任某同意，后因各种原因，最终张某及其妻子的房屋没有卖成，双方又继续走银行按揭贷款程序。通过以上证据的出示，达到了张某的证明目的。 2016年12月16日，本案开庭审理。庭审中争议的焦点：1.张某、任某双方在履行合同过程中哪一方存在违约行为；2.张某请求解除双方签定的房屋买卖合同并要求支付违约金并赔偿损失是否有事实与法律依据。冉律师围绕张某已经履行了房屋买卖合同义务并不存在违约行为进行举证、质证和发表辩论意见。 结合全案证据，在详细分析案件事实的基础上，冉律师认为：根据张某与任某的合同约定以及合同法第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务，应当承担赔偿损失等违约责任。同时，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，正是因为任某未按照合同约定的时间办理过户等相关手续，致使张某遭受损失，任某应当向张某支付违约金并赔偿损失。 庭审中，冉律师积极与承办法官沟通并向其详细阐述了本案的法律关系，充分发表了代理意见，最终得到了法官的认可。 2017年6月28日，法院依法判决：一、解除张某与任某于2016年6月1日签订的《房屋买卖合同》。二、任某赔偿张某损失4万元，于本判决生效后十日内付清。
【案件点评】
本案是一起房屋买卖合同纠纷案件，案件的难点主要在证据的整理与运用上。在2016年下半年郑州二手房房价突然呈现爆发式疯涨的情况下，大量二手房房屋买卖合同无法继续履行，卖方违约量激增，纠纷不断。本案在冉律师介入后，通过认真、细致、全面分析并搜集证据，发现争议焦点，通过熟练运用法律、搜集大量证据，取得了比较满意的结果，受援人张某的合法利益得到了有效的维护。
