案例内容
【案情简介】
2011年，甲房地产开发贸易有限公司先后分别与乙、丙等100多名业主签订了《商品房买卖合同》。其中乙签订的《商品房买卖合同》约定乙购买的商品房系商住楼3单元14层53号房，建筑面积共89.68平方米，单价为每平方米3601.15元，商品房交付期限为2011年12月31日前；《商品房买卖合同》第15条约定甲房地产开发贸易有限公司应当在商品房交付使用后180日内（即最迟应在2012年6月30日前），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。乙依约缴纳房款322，951元、税款3，229.51元，合计326180.51元，但甲房地产开发贸易有限公司交付商品房后至今未给乙申请不动产登记，丙等100多名业主情况类似。乙、丙等100多名业主多次向人民政府反映，要求办理房产证，但未能解决，形成信访案件，经律师引导，业主选择诉讼维护其权益。
【代理意见】
一、原告、被告签订的《商品房买卖合同》具有法律效力 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条（依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定）之规定，鉴于本案的《商品房买卖合同》意思表示真实、主体适格、合同不违反法律、行政法规或者社会公共利益，提请法庭支持原告的第一项诉讼请求，即确认合同具有法律效力。 二、被告应当向原告支付逾期取得不动产权属证书的违约金39141.67元 房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。房屋交付包含实物交付和证件交付；证件交付，是指房屋出卖人将房屋产权证（包括房屋所有权证和土地使用证等）交付买受人，并协助实现房产转移登记。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条[由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算]和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条[借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持]之规定，鉴于合同约定的商品房交付期限为2011年12月31日前，《商品房买卖合同》第15条约定甲房地产开发贸易有限公司应当在商品房交付使用后180日内（即最迟应在2012年6月30日前），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。鉴于被告未能举证证明其具有免任情形，被告应当承担办理房屋权属证书迟延的责任，即应当支付违约金。 三、被告应到不动产登记机构办公场所申请不动产登记，提交办理权属登记需由其提供的资料，并协助原告办理不动产权属登记 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。依据《中华人民共和国合同法》第八条（依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护）和第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）之规定，结合《不动产登记暂行条例》第十四条、第十五条、第十六条等规定，提请法庭支持原告的第三项诉讼请求，即判决被告到不动产登记机构办公场所申请不动产登记，提交办理权属登记需由其提供的资料，并协助原告办理不动产权属登记。
【判决结果】
一、确认《商品房买卖合同》有效；二、被告在具备办证条件后30日内协助原告办理房产的权属登记手续；三、被告支付原告逾期取得不动产权属证书的违约金38754.12元。
【裁判文书】
焦作市解放区人民法院（2017）豫0802民初683号民事判决书。
【案例评析】
一、不动产变动的原因与结果的区分 《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在实务中，要掌握不动产变动的原因与结果的区分，即物权变动采取债权合同+交付（登记）的原则，交付（登记）与合同是相互独立的。我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义的立法模式，即意思主义与登记（交付）相结合的物权变动模式，指物权因法律行为发生变动时，当事人除有债权合意外，尚需践行登记（交付）的法定方式。该模式将物权变动的时间界定在物的交付或者登记之时，而没有确定为意思表示一致的时候。该模式原则上要求以交付或登记行为作为标的物所有权移转的表征，但并不否认物权合意的存在，认为债权合同是所有权移转的内在动力和根本原因，所有权移转是债权合同的当然结果。不动产变动的基础关系，即合同是否生效，应依合同法来判断，不能以不动产是否已经办理登记为标准进行判断。《担保法》第四十一条（当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效）因与本条冲突而失效。本案中原告、被告签订的《商品房买卖合同》具有法律效力。 二、逾期交付使用房屋的违约责任不同于办理房屋权属证书迟延的违约责任? 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”规定了逾期交付使用房屋的违约责任，其第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定了办理房屋权属证书迟延的违约责任，两者是不同违约行为所产生的违约责任，其可以并用。本案中原告向被告主张的是承担办理房屋权属证书迟延的违约责任。 三、不动产的变动，必须以登记为必要条件 物权公示原则中不动产以登记作为权利享有与变更的公示方法，动产以占有作为权利享有的公示方法、以交付作为变更的公示方法。不动产的变动，必须以登记为必要条件，不能认为合同生效就必然发生不动产的变动。本案中原告向被告主张被告应到不动产登记机构办公场所申请不动产登记，提交办理权属登记需由其提供的资料，并协助原告办理不动产权属登记，即是物权公示原则的运用，也是物尽其用的保障。产权登记具有确认功能、公示功能、管理功能。房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。房屋交付包含实物交付和证件交付；证件交付，是指房屋出卖人将房屋产权证（包括房屋所有权证和土地使用证等）交付买受人，并协助实现房产转移登记。
【结语和建议】
物尽其用，发挥物的效用，保护权利人的物权，是《中华人民共和国物权法》的基本立法宗旨。生活中，某些房产开发商在向业主交付商品房后对不动产物权登记不予办理，有甚者因经济恶化逃之夭夭，导致业主的物权不能完全取得和行使，例如房产不能买卖、抵押、继承等，进而民怨不断，群众上访，已成社会热点。作为律师，合理引导群众通过诉讼维权，提请人民法院判决某些房产开发商履行其办证义务，并承担办理房屋权属证书迟延的违约责任，真正做到义务不得豁免，违反义务且须赔偿，以达到物尽其用的立法目的！
