案例内容
【案情简介】
96岁的梁某和89岁的老伴一直将原有自建房租赁给某宾馆经营者王某使用，一年一支付，一年一续租，但一直未签订书面的租赁合同。2014年6月23日，梁某亲自拟定了租赁合同，按原来约定租期一年，租金为北房3400元，南房4800元，共计8200元。王某派其经理弋某代理其签订了该租房合同。一周后，梁某按照合同约定领取租金时，弋某告诉梁某，租赁合同要有王某签字确认后才能领取租金，并拿出一份已经打印好的合同文本对梁某说，要签就正规点，就按原来内容打印一下，内容没有变化。梁某眼花并患有青光眼，以前这些东西都是由老伴确认后才签字，因为这天约定的是支付租金，所以只有梁某一人来到该宾馆。在多次询问确定内容一致的情况下，基于多年合作的信任，便在该份合同上签了字。 回家后，梁某让老伴仔细看了合同内容，才发现合同条款已经被修改，内容改为租期为18年，租金为8200元，同时增加了承租方享有转让、转租、翻建的权利，若遇拆迁改造，承租方享有补偿的权利。梁某随即电话联系王某，王某声称：“这不是什么问题，回头我给你改。”此后王某一直回避与梁某见面，房屋也被王某转租给他人使用。直到2016年6月底，王某仍未对该合同进行任何修改，梁某强烈要求王某返还房屋，王某坚称租期为18年，自己有转租权，且已经将房屋转租，梁某无权要求返还房屋。 2016年10月初，梁某与老伴到法院起诉，由于两位老人年龄太大，对诉讼程序一无所知，遂由法院指引相扶来到尖草坪区法律援助中心。尖草坪法律援助中心主任李文经了解，得知对方利用老人年岁已高，欺骗老人签下租赁合同。两位老人儿女均不在身边，由于自建房没有取暖设施才将房屋出租，他们在外租房居住，生活困难。李主任当即审批受理并亲自为其提供法律援助。 案件受理后，代理人分析其前后两份合同签订日期及实际情况，受援人梁某签订的第一份合同已经实际履行，第二份合同内容与第一份合同部分重叠但合同主要内容改为18年，租金8200元。受援人已是高龄，按照常理不可能签一份租期为18年的租赁合同。第二份合同明显存在欺诈，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”也就是说梁某享有撤销权，但根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭”，撤销权为形成权，该形成权只能通过诉讼或非诉讼（民商事仲裁）途径才能行使。换言之，形成权人必须提起诉讼或者申请仲裁，形成权也只有法院判决或者仲裁裁决生效后，才能发生效力。因此，在理论上将这种形成权称之为形成诉权。《中华人民共和国合同法》第五十五条中“一年”期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。由于受援人不懂法，发现其合同不是原来版本时，并未想到通过诉讼解决该问题，直到两年后该问题仍未解决才想到寻求诉讼途径，但此案想通过诉讼撤销合同相对困难。在了解情况后，代理人到租赁的房屋处查看情况，确认该房屋位于王某宾馆之后，该房屋他并不实际使用且已转租给另一人做厂库使用，并不对该房屋有紧迫使用权，确定受援人的诉求后，代理人决定通过诉讼撤销合同，收回房屋。 2016年12月31日开庭时，王某要求继续履行合同，解除可以但需赔偿他转租的违约损失。受援人坚持要求解除合同并返还出租房屋、支付房租。双方唇枪舌剑，互不相让，庭审陷入僵局，当即休庭。在庭后与法官沟通后，都认为能通过调解解决是最棒的方案。代理人第一次找到王某，于情于法的劝解下，王某同意重新签订租赁合同，合同内容改为一年，租金8200元，其他内容不变。与受援人商议时，受援人已对王某失去信任，绝不与王某签订租赁合同。在各方互不相让的情况下，为更好地维护受援人的合法权益，代理人决定从中进行再次调解。经过长达两个月的艰辛努力，最终双方达成调解协议，同意2014年7月1日签订的合同在2016年12月31日解除，王某支付梁某房租8600元，实际承租人直接与受援人签订租赁合同，并通过法院出具调解协议。调解第二天，王某将所欠房租如数支付给王某。
【案件点评】
本案的难点在于，在订立合同时，对方具有欺诈行为，欺诈是指一方当事人故意实施某种欺骗他人的行为，并使他人陷入错误而订立的合同。本案中，王某故意隐匿事实真相，构建虚假合同利用受援人年龄大眼睛不好等原因，受其欺诈，将其房屋以18年8200元的价格出租，其并非受援人本意。受援人因王某等的欺诈而陷入错误的认识，即受援人订合同的行为与王某的欺骗具有因果关系。本案中，受援人具有撤销权，但其在发现欺诈后一年内并未主张其权利，其可撤销权消失。因此，要想解除这份合同并要回出租房屋相对困难。在通过对案情及案件背景的了解，合同双方为多年邻居，且已合作多年，为从根本上解决纠纷，能让双方都心甘情愿地接受结果，最终通过调解方式解决。从此案我们可以看到，面对具体案件时，如何巧妙地运用法律显得相当重要。这就考验每一个法律工作者，在解决老百姓遇到的一个个现实问题时，如何运用自己智慧的头脑，在现行法律的框架内为群众解决实际问题。
