案例内容
【案情简介】
1998年谢某在重庆市荣昌区荣昌区某街道向某房地产开发商购买砖混结构商品房一套.该小区属于三无小区，没有专门物业服务企业。2004年谢某厨房顶部出现渗水时找到楼上住户范某要求维修处理，后范某对渗水部位进行了维修处理。但好景不长，2005年谢某厨房顶部又开始渗水，当其再次找到范某时，范某以房屋渗水属于房屋质量问题应该由房地产开发商负责维修为由拒绝再次维修。因双方数次交涉未果，谢某及其家人多次到社区居委会、国土房管等部门投诉上访，但最终非但没有彻底解决问题，反而漏水问题还愈发严重，双方纠纷持续10多年一直未能解决。2018年6月21日，谢某找到荣昌区某街道人民调解委员会（以下简称调委会），情绪异常激动，扬言如果调解员不将他们一家从“水牢”中解救出来，自己将用菜刀来维护自己的合法权益，一起普通的邻里纠纷极易引发民转刑案件，调委会高度重视此事，马上指派3名调解员走访当事人，疏通情绪，同时严肃向双方当事人讲解《刑法》中违法犯罪的危害及其后果，在平息情绪后，调委会立即受理此案。
【调解过程】
调解员认真分析案件，围绕案件焦点，确定了“二步走”的调解思路，着手开始调解。 （一）实地勘查房屋受损情况，依据因果关系，准确界定承担责任主体 在仔细倾听双方当事人的陈述以及查看房屋产权证明等资料后，调解员发现该房屋已竣工交付20年，早已超过《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第（二）款中关于“在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”的保修期规定，故首先排除房地产开发商的责任。那么该漏水事件是否应该由专项维修资金来支付或者该栋楼其他业主来共同承担责任呢？根据《重庆市物业管理条例》第七十一条等相关法律法规的规定：“如果漏水部位是上下贯通的排水管、进水管或者其他共有设施，那么共用设施的维修、改造费用应该由专项维修资金或者部分共有的业主分担”，但经调解员仔细勘查本案漏水部位后，发现漏水部位在范某家的专有区域，而非共有区域，进而又排除了专项维修资金或者部分共有业主分担责任的可能。接下来就范某与谢某两家之间的责任如何划分问题，调解员又多次进行实地勘查，发现谢某家厨房以及相邻房间顶部确实存在漏水情况，并且情况比较严重，吊顶、涂料遭到了不同程度的损坏，部分家具甚至出现了霉变变形。 调解员就本案适用的法律关系向双方当事人进行了充分的讲解：根据《侵权责任法》等法律法规规定，如果是楼上住户随意改建管道、不当用水造成对楼下住户的损害或者楼下住户在装修中对其楼顶造成损伤的等因为当事人过错造成财物损害的情况应该适用侵权法律关系，但经调查核实，本案中范某没有对管道及其房屋防水结构进行私自改建，谢某也没有破坏屋顶结构，范某和谢某对漏水一事均不存在过错，故不适用侵权法律关系。经调解员和双方当事人共同认定漏水原因系范某家厨房防水层自然老化，本案应根据《民法通则》第八十三条的规定，依据相邻法律关系中“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神”来处理，范某应承担停止侵害等相关法律责任。 （二）根据实际情况，合理选择承担责任方式 在本案被确定为相邻法律关系后，接下来就是如何选择承担责任的方式，根据《民法通则》第八十三条的规定，承担责任的方式有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等多种形式。本案中双方当事人对范某自行出资负责对自家厨房防水层进行彻底维修，确保停止侵害方面达成了一致意见，但在因漏水而导致谢某房屋损失的赔偿金额方面，双方产生分歧：范某说不到1000元，而谢某则声称至少上万元，双方悬殊较大，经过调解员几轮调解仍无法达成一致意见。调解员转而寻求相关资产评估机构进行损失评估，但经过多方询问，此案中房屋损失不过几千元，但资产评估费用最低都要上千元，双方当事人都不愿意承担资产评估费用，调解一度陷入僵局。为此调解员转变调解思路，将承担责任方式由赔偿损失变为修理、恢复原状，并征求双方当事人意见，双方当事人原则上表示同意，只是在维修过程中材料质量、施工队的选择等细节方面提出异议，为了彻底解决问题，调解员陪同双方当事人一同考察了三家施工队，然后根据各个施工队的资质、施工案例、客户反馈等综合评价，最终选择了一家双方当事人均予以认可的施工队。为确保施工质量，调解员还对建筑材料质量、工期、质量保修期等《承包施工合同》注意事项进行了详细指导。最终双方当事人握手言和、达成调解协议。
【调解结果】
双方当事人达成如下调解协议： 1.范某在调解协议签订之日起一个月内对自家厨房管网及防水层进行彻底维修处理，避免渗水事故再次发生。 2.范某在对自家厨房管网及防水层进行维修处理完工后五日内，对谢某厨房和相邻房间顶部及四周墙壁进行维修、恢复原状，维修费用由范某自行承担，但谢某及其家人应积极配合。 3.谢某自愿放弃其他赔偿（补偿）请求权。
【案例点评】
邻里纠纷是民间纠纷中常见的一类纠纷，看似鸡毛蒜皮的小事，但处理不当极易演变成影响社会稳定的大事。城市房屋漏水纠纷是城市邻里纠纷常见类型之一，看似简单的漏水问题，但调解过程中实则有大学问：首先要当好“减压阀”，漏水纠纷给受害人生活带来极度不便，对原本和睦的邻里关系带来极大破坏，所以调解员当务之急必须要稳定当事人情绪，将当事人从“情绪化”中解救出来，引导到理性解决问题的轨道；其次要当好“灭火器”，房屋漏水的成因多种多样，涉及到的法律问题错综复杂，如在资金使用方面是否应该动用专项维修资金？在法律关系方面是适用合同关系、侵权关系还是相邻关系？在承担责任主体方面，究竟是开发商、物业、共有部分业主还是相邻各方当事人？所以在调解过程中必须采用实事求是的方法深入查找分析漏水的成因以便明确法律关系寻求正确的解决途径；最后，由于邻里纠纷极易反复，“行百里半九十”，调解员在调解过程中要尽量将调解协议的签订、履行过程中的方方面面细节都要考虑周全，力求避免当事人再次发生争议导致调解成果功亏一溃。
