案例内容
【基本情况】
2020年来，大兴区积极落实《关于加强北京市物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划(2020—2022年)》，分批次、大批量组建业委会（物管会），高标准实现物业管理“三率”（即业委会（物管会）组建率、物业服务覆盖率、党的组织覆盖率）达到90%以上的三年任务一年超额完成，同时积极抓好业委会（物管会）这一“关键少数”，大力推动业委会（物管会）依法依规履行好监督物业服务企业的法定职责，率先在全市制发区级《关于加强业主委员会履职管理的指导意见》，在此基础上，坚持以问题为导向，开展业委会（物管会）履职试点，包括终止前期物业、更换或引入物业、建立共管账户、上调物业费、业委会（物管会）规范运行5大类，涉及13个镇街44小区72项任务。目前业委会（物管会）履职管理工作取得初步成效，为全区业委会（物管会）履职提供了可复制、可推广的宝贵经验。
【任务措施】
（一）聚焦物业管理，开展全民普法宣传，全面推动条例落地生根 人民是法治社会建设的基础，大兴区坚持“人民对美好生活向往”，从保障人民基本权利出发，在全区范围内开展系列普法宣传培训。通过制发《条例》宣传动画短视频，开展线上有奖问答，要求物业服务企业悬挂宣传条幅、张贴宣传海报等方式，覆盖人群达40余万人；同时借助北京青年报、学习强国、法治进行时等多种媒体力量进行《条例》实施专题报导，共有32家媒体报导89条次。同时多层次开展培训宣传，采用区政府常务会会前学法、处级干部云讲堂、送学上门、腾讯视频线上会议等方式，依次在区级、镇街、社区、物业服务企业、业委会（物管会）五个层面开展全覆盖培训，传播法治正能量，增强全民物业管理的法治观念，共计培训2500余人次，使法规的宣传真正深入人心，提高了政府机关、社区群众的法律知识，为构建和谐社会营造了有利于物业行业健康发展的良好法治环境。 （二）坚持党建引领，不断深化改革创新，开创社区治理新局面 习近平总书记指出：“党的力量来自组织，组织能使力量倍增。”创新基层社区治理体系，就要把物业管理、业委会（物管会）履职纳入社区治理，把社区治理同基层党建结合起来。大兴区大力构建党建引领下社区、业委会(物管会)、物业协调运行机制，先后分层次组织3次业委会（物管会）履职工作部署会，引导业委会（物管会）充分发挥自治组织桥梁、纽带作用，依法履行好监督物业服务企业履约的法定职责。同时实行划片管理原则，委派行业专人对镇（街道）实时指导业委会（物管会）履职试点工作，有效地推动了各项任务顺利完成，形成了行业指导，镇（街道）组织，社区实施的新物业管理体系。在试点工作中，为破解群众反映的物业管理难题，鼓励镇（街道）依托社区“拉家常”议事会、议事厅等平台，由社区党组织发挥引领作用，将居委会、业委会（物管会）、物业企业、业主等多方聚在一起，合力治理“顽疾”问题。以大兴区观音寺街道先锋公寓小区为例，作为首批业委会（物管会）履职试点之一，业委会从解决电动车停放需求这一群众高度关注的问题入手，在社区党组织的领导下，积极推动小区自行车充电车棚建设，在电梯内安装电动自行车“智慧云梯”阻梯系统，有效阻截电动自行车“上楼”停放充电。试点的成功经验在辖区内进行复制推广，实现观音寺街道电动自行车“零上楼”的总体目标。 （三）加强制度保障，依法履行监督职责，规范业委会（物管会）履职行为 为加强业委会（物管会）规范化运作水平，提高履职管理能力，维护业主合法权益，大兴区充分结合区情，出台全市首个业委会履职管理的指导意见，为业委会（物管会）履职管理提供制度保障。同时将制度执行与业委会（物管会）规范运行试点工作相结合，在试点小区中督促业委会（物管会）履行好“三个规定动作”（业主大会会议召开方案的制定；每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费信息；每年业主大会定期会议通报业主委员会履职情况）、“四项职责”（建立共用部分经营收益的共管账户、组织业主终止前期物业服务合同、监督专项维修资金的使用、监督业主的违法违规行为）、“五项制度”（定期报告工作制度、会议制度、档案管理制度、资金管理制度、信息公开制度）。强化了基层对业委会（物管会）的有效统领，工作中不断强调业委会（物管会）履职必须全程接受镇街社区党组织的监督指导，实现了29个试点小区业委会（物管会）规范化运行，为全区业委会（物管会）履职工作奠定基础，有了清晰明确的标准参照。 （四）凝聚多方力量，治理物业管理难题，依法维护业主合法权益 习近平总书记指出：“要发挥社会各方面作用，激发全社会活力，群众的事同群众多商量，大家的事人人参与”。在治理群众反映的物业管理突出问题过程中，充分调动业委会（物管会）积极参与社区治理积极性，推动业主有序参与物业管理，依法维护合法权益，业主诉求得到积极有效回应。例如大兴区林校路街道老旧小区无物业管理问题，依托业委会（物管会），通过征求意见、梳理群众诉求等措施，组织全体业主共同决定引入专业化物业相关事宜，实现了34个无物业老旧小区的良性运行，形成了群众事群众议的良好氛围。在面对需要多部门合力解决的问题，引导业主全面理解物业管理，运用法律手段维护自身合法权益，在解决物业拒不撤出、物业交接不畅等问题中，通过镇（街道）“吹哨报到”，协调相关部门共同参与，采取了行政处罚、现场调解等措施，实现了10个试点小区前期物业服务终止与后期物业服务平稳过渡，推动了法治建设与物业管理深入融合，打通了社区治理和服务居民“最后一公里”。 （五）增强法治观念，提升物业服务质量，推动社区治理现代化 面对老旧小区物业服务标准低，物业服务与业主期望差距较大问题，支持业委会（物管会）督促物业服务企业改进服务，“先尝后买”得到业主认同后，成功上调9个试点小区物业收费标准。在此环节鼓励镇（街道）聘请专家和律法顾问，参与相关工作，为业委会（物管会）履职提供专业援助，做到履职管理流程规范化、工作程序化、材料标准化。在提升物业服务质量过程中，业委会（物管会）监督物业服务企业依法依规履约，引导企业依法依规诚信经营，满足业主合理诉求，精准提升物业服务质量。行业加强物业执法检查，实现了物业执法“零”的突破，一定程度上改善了过去物业行业执法薄弱的局面；建立了月调度机制，对全区12345市民热线投诉前的小区和涉及的镇街进行通报，激励属地横向对比，推动了全区物业行业健康规范发展。同时加强物业资金监管，鼓励业委会（物管会）依法依规建立共管账户，实现了12个试点小区共有资金的双向监管；细化维修资金使用程序，增加物业申请、业委会（物管会）议题研究、居委会出具意见等环节，建议聘请鉴定、审价、监理等专业单位，对资金使用与工程实施进行监管，确保工程“质价相符”。
【特点和效果】
（一）强化了党对业委会（物管会）工作的领导 一是业委会（物管会）履职管理有了主心骨。镇（街道）社区党组织全面指导业委会（物管会）履职工作，把好业委会（物管会）履职过程关，确保了各项履职工作顺利完成。二是业委会（物管会）履职有了引路人。通过构建社区党组织领导下居（村）委会、业委会（物管会）、业主、物业服务人等共同参与的治理架构，使业委会（物管会）能够更好的将社区治理任务与业委会（物管会）履职工作有机结合起来。三是小区物业管理有了支撑者。业委会（物管会）积极发挥沟通协调作用，做好监督物业服务人履约，引导业主参与社区治理，配合镇（街道）社区党组织共同解决物业管理难题，有效维护了社区的和谐稳定。 （二）提升了业委会（物管会）规范化运行水平 一是业委会（物管会）工作有了“顾问团”。镇（街道）聘请第三方专业机构及法律顾问，提供专业指导和政策支撑，参与业委会（物管会）履职工作，借助外脑有效解决履职工作中的各类疑难杂症。二是小区管理有了“调解员”。针对小区物业管理中的突出问题，加强与镇（街道）社区高效联动，“实、准、细、快”的解决群众关切，在群众中树立起“有事找业委会（物管会）”的意识。三是依法运行有了“标杆尺”。通过开展履职试点工作，试出了一批业委会（物管会）履职的典型案例，一些案例已在市住建委网站及微信公众号进行推广，为业委会（物管会）履职工作奠定了基础，有了清晰明确的标准参照。 （三）形成了社区治理共同体意识 一是推动了社区治理难题的解决。依托“拉家常”议事会平台，为业委会（物管会）提供了工作交流的重要载体，增强了业委会（物管会）主体的自治功能，有效解决了社区治理“顽疾”。二是拉近了业主与物业企业之间的距离。通过业委会（物管会）把业主诉求和权利主张传递给物业企业，同时及时将物业信息反馈给相关业主，架起了物业企业与业主的沟通桥梁。三是提升了业委会（物管会）履职能力。通过政策解读、培训讲座、社区宣传、社区服务等系列活动，突出了业委会（物管会）在物业管理中的重要地位，提升了业委会（物管会）依法履职能力，促进了业委会（物管会）运行的理性化和程序化。
