案例内容
【案情简介】
2018年1月24日起，杭州市余杭区各镇街出现明显降雪天气。1月27日晚20时许，甲包装公司（以下简称甲公司）建造的位于余杭区某街道的700㎡厂房被雪压塌，造成承租方乙电气公司（以下简称乙公司）机器设备、部分产品受损，所幸未造成人员伤亡。双方就赔偿问题多次协商无果，于2月5日共同向某街道人民调解委员会（以下简称调委会）申请调解。
【调解过程】
调解员调查了解到，涉案厂房为钢结构，于10年前建造，办有房地产权属证书。2016年7月5日，甲公司与乙公司签订《房屋租赁合同》一份，甲公司将700㎡的钢结构厂房出租给乙公司，租期二年，每年租金11.7万元。厂房被大雪压塌后，承租方乙公司原计划委托评估公司进场评估损失，但因双方就委托评估机构确定及评估费用承担等问题未协商一致，至今未对财产损失情况进行评估。乙公司称，厂房倒塌后公司立即组织工人抢救，挽回了部分损失，但厂房内激光切割机、折弯机等机器设备及部分产品受损，损失金额约70余万元。乙公司认为，厂房被雪压塌是因为厂房质量不合格导致，甲公司应赔偿由此给乙公司造成的全部损失。甲公司则认为，案涉厂房系经合法规划、审批后建造，由具备相应资质的建筑公司承建，房屋通过验收合格，办有房地产权属证书，可以说明房屋质量符合建筑设计规范要求。大雪压塌厂房是天灾，属于不可抗力，其无需承担赔偿责任，只愿意给予适当补偿。如果乙公司不接受，可通过法律途径解决。 围绕双方争议焦点，调解员依据相关法律法规，结合本案实际情况讨论分析后，就纠纷相关争议点向双方提出了分析意见。 倒塌厂房质量是否合格。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，乙公司主张案涉厂房质量不合格，根据谁主张谁举证的举证规则，乙公司应当对厂房是存在质量问题、厂房的垮塌与厂房的质量问题存在因果关系承担举证责任，但是，案涉厂房建成已有10年左右时间，即使厂房建成时验收合格，后续的使用、维修、养护等情况亦有可能会对厂房质量产生一定影响。另外，调解员经查阅资料得知，江浙地区符合设计规范的房屋所能承载的积雪深度约为25.5厘米，根据气象部门发布的积雪数据，当日案涉厂房所在的平原地区积雪深度约3～10厘米，如将积雪最大值设为厂房倒塌时的屋顶积雪深度，仍远低于符合设计规范的房屋所要求的雪荷载标准值25.5厘米。因此，不能排除厂房存在质量问题的可能性。 是否构成不可抗力。合同法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。厂房倒塌是双方不可预见的，但能否认定避免的关键在于查明此次降雪是否会压塌符合设计规范的房屋，调解员表示通过调查了解到，厂房倒塌时屋顶积雪厚度最大值为10厘米左右，符合设计规范的房屋雪荷载标准值25.5厘米，厂房理应具有应对此次降雪的承受能力，理应可以避免厂倒塌的情况出现，综上，调解员指出甲公司不可抗力理由不能成立。 同时，调解员指出，厂房倒塌可能是由于房屋质量、天气因素、使用情况等其中一种或多种因素单独或共同造成。如国倒塌确实有厂房本身质量问题的原因，甲公司应负相应赔偿责任。而且，甲公司作为厂房出租人，在降雪天气到来前应提前做好房屋检查、维修、加固等安全防范措施，以保障厂房的正常使用和安全，但甲公司并未提前采取任何防护应对措施，存在疏于管理之责。 经过调解员的解释分析，双方态度均有了明显转变。甲公司表示本次事故属于天灾，厂房倒塌给乙公司造成了较大经济损失，其愿意承担部分赔偿责任，但认为乙公司主张损失过高。乙公司称，其受损的激光切割机于1个月前购买，价格为36万元，有发票为证，现已报废，另外还有许多的产品被压损坏，其要求的赔偿数额低于实际损失，但鉴于甲公司也遭受很大损失，愿意适当降低赔偿金额。见双方情绪均有所缓和，调解员抓住机会继续开展疏导工作。 调解员向乙公司解释分析，如调解不成走法律程序，在甲公司对厂房质量和造成损失不认可的情况下，乙公司负有举证责任，需要委托专业鉴定机构、评估公司鉴定评估，支付诉讼费、鉴定费、评估费等费用，鉴定评估结果不确定导致诉讼存在较大风险，而且将耗费长达数个月甚至更久的时间，对乙公司正常生产经营会造成很大影响。此外，春节临近，员工将陆续返家，甲公司机器设备、产品受损，导致订单无法按时交付，货款不能及时收回，造成员工工资发放困难，建议其再降低赔偿要求，争取尽早获得赔偿款，缓解其资金压力。经过调解员多轮耐心细致的协调沟通，双方差距逐步缩小，当日就赔偿金额、合同解除等相关事宜协商达成一致意见。
【调解结果】
经某调委会主持调解，双方签订人民调解协议如下: 1、双方解除于2016年7月5日签订的《房屋租赁合同》。 2、甲公司一次性赔偿乙公司设备、产品损失等一切费用合计人民币30万元（受损的产品、设备由乙公司处理）；甲公司一次性退还乙公司未到期房租人民币4万元。付款方式：协议签订之日支付24万元，余款10万元待乙公司全部物品搬离后3日内支付。 3、乙公司于2018年3月15日前搬离机器设备等一切物品，如到期未搬离的，甲公司有权当作遗弃物处理。
【案例点评】
本案调解的关键在于查明厂房倒塌原因，明确双方责任。鉴于双方当事人对房屋倒塌原因存在明显分歧，在没有委托专业鉴定机构对厂房倒塌原因进行准确认定的情况下，调解员从举证责任、合同双方权利义务、标准雪荷载等角度，对厂房存在质量问题的可能性、举证不能的法律后果做了详细分析，赢得了当事人的认可与接受，促使双方当事人的心理预期和处理态度产生了明显转变。同时，引导承租方从公司生产经营、资金压力等方面考虑即时履行的效益得失，换取赔偿金额的让步，为本案的成功调处打下了基础。
