案例内容
【案情简介】
2006年11月27日，傅某与李某签订《房屋买卖居间合同》（以下简称“《买卖合同》”）和《补充协议》，傅某以63万元的价格购买建筑面积为105.05平方米的诉争房屋一套。房屋性质为经济适用住房，由傅某负担过户登记费、居间代理费。同日，李某与傅某签订的《补充协议》第四条约定“无论何种原因，如产权证下发后无法过户，待五年后再过户”。《买卖合同》及《补充协议》签订后，傅某于2006年12月19日向李某支付全部购房款，并搬入诉争房屋内居住至今。诉争房屋的房屋产权证于2007年7月28日下发，登记的房屋产权人为李某。该房屋产权证由傅某代为领取并持有至今。 傅某认为，本案诉争房屋在2012年7月28日后符合经济适用房相关政策规定即可上市交易，现办理诉争房屋产权过户的条件已经具备，为此曾多次找李某商量产权过户事宜，但因过了多年无法与李某取得联系，产权过户事宜一直搁置。于是，傅某2017年委托律师对李某提起诉讼，希望通过法律途径解决该诉争房屋的产权过户登记事宜。 傅某代理律师认为，签订的《买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律效力，应当按照《买卖合同》及《补充协议》约定履行各自的义务。现傅某已按照合同的约定支付了全部购房款，但李某一直未配合办理诉争房屋产权过户手续，已经违反《买卖合同》及《补充协议》的约定，已构成违约。遂请求法院判令：李某立即协助傅某办理诉争房屋的产权过户登记手续；李某承担本案诉讼费。
【代理意见】
律师代理傅某发表如下代理意见： 一、原被告签订的《房屋买卖居间合同》（以下简称“《买卖合同》”）真实有效，双方应当按照《买卖合同》的约定履行。 原被告及北京某房地产经纪有限公司三方于2006年11月27日自愿签署对于北京市石景山区西山枫林某单元某室的《房屋买卖居间合同》。根据《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《北京市高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条第二款规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已经具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”本案所涉房屋性质属于经济适用住房，被告的原购房合同签订于2004年10月11日，且在《补充协议》第四项约定“如产权证下发后无法过户，待5年后再过户”，另外该房屋早已具备上市交易条件，因此，原被告关于此经济适用住房的买卖合同，应属真实有效的。 二、本案中房屋买卖法律关系真实有效，原告积极履行付款义务，不存在违约情形。而被告未予以配合办理过户存在违约情形，因此原告的诉讼请求应当得到法庭的支持。 在《买卖合同》中第五条第1项中约定“甲方有获取售房款的权利，有按合同规定为乙方办理过户手续，提供相关材料及腾空房屋的义务”，2006年11月27日签署的《补充协议》第三、四项中约定“房产证下发时，甲方协助乙方办理产权转让”、“如产权证下发后无法过户，待5年后再过户”，因此，在原告已经履行付款义务后，被告应当按照合同约定履行配合办理过户的义务。本案中，原被告在《买卖合同》和《补充协议》中约定该房使用权、产权转让费共陆拾叁万元，原告已全部付清该房使用权、产权转让费，履行完毕合同义务。虽被告已将该房交付于原告，原告一直居住、使用该房屋至今，但未协助原告办理过户手续，因此被告的行为违反了合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 综上所述，原告积极合理履行了合同义务，而被告违反诚实信用原则迟迟不予配合办理过户手续，故原告的诉讼请求应当得到法庭的支持。上述代理意见希望法院考虑，并请求法院采纳。
【判决结果】
法院一审判决结果： 1、李某于判决生效后七日内配合傅某至房屋交易管理部门将诉争房屋所有权登记转移至傅某名下； 2、案件受理费（70元）、公告费（560元）由李某承担。
【裁判文书】
北京市石景山区人民法院：（2017）京0107民初12159号《民事判决书》。
【案例评析】
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同内容是合同双方享受权利，履行义务的依据，双方均应依约履行。依法成立的合同，自成立时生效。合同双方应当按照双方的约定全面履行自己的义务。 《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条第二款规定“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。” 2004年10月11日，某房地产开发有限公司与李某签订商品房买卖合同，李某购买了诉争房屋。2006年11月27日，傅某与李某签订的以李某名下的经济适用住房为交易标的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系各方当事人意思表示真实，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效的，对双方当时人均具有约束力。合同当事人在转让该房屋的补充协议中约定“无论何种原因，如产权证下发后无法过户，待五年后再过户；如五年后还无法过户，甲方将此房永久性赠予乙方，届时本协议即具备赠予协议效力并自行生效”。 《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”现诉争房屋所有权证书及契税缴纳至今均已满五年，房屋交易管理部门对于诉争房屋的上市交易及回购等事项并未提出明确意见，因此现该诉争经济适用房已具备上市条件。现房屋已具备上市交易条件，该买卖合同应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。且在审理过程中，傅某已经表示同意承担按现有政策该房屋过户过程中的包括买卖双方全部应纳税费，且其具备合法的购房资格，过户登记能够履行。 综合本案的情况，房屋买卖合同合法有效，傅某购买诉争房屋后已经全部履行了支付购房款的义务，并已经实际入住诉争房屋，诉争房屋所有权证书及契税缴纳至今均已满五年，房屋交易管理部门对于诉争房屋的上市交易及回购等事项并未提出明确意见，因此现该诉争经济适用房已具备上市条件，合同的履行现已无政策障碍，故双方应继续履行合同，李某作为所有权人应依约承担配合傅某办理诉争房屋的过户手续的合同义务。所以根据本案情形，经济适用住房产权满五年后，买方是可以过户的。
【结语和建议】
经济适用住房是保障性质的政策性住房，具有价格便宜的优势，但是因为其具有保障性特征，上市交易存在一定的限制，所以购买经济适用房的风险大于普通商品房。 在经济适用房购买过程中应当全面了解房屋的相关情况，做好风险预估，在购房合同中要对房屋过户等相关事宜进行详细的约定，以避免后续产生合同纠纷。对于已经购买了经济适用住房的当事人来说，满足办理房屋过户登记条件的应当在合同履行过程中及时办理相关手续；如果购买不满足办理房屋过户登记的条件，应当在条件满足之时积极督促房屋出卖人办理过户手续，以保障自身权益不受侵害。
