案例内容
【案情简介】
2017年至2018年期间，罗某等56名客户因欲购买某项目住宅，便与某房地产公司签订了《诚意金协议书》，并且罗某等人分别向该公司交纳了3万元至30万元区间的诚意金。根据《诚意金协议书》，约定罗某等56名客户有该楼盘的购买优先权。 客户与该公司所签订的《诚意金协议书》约定如下：1.客户自愿向该公司交纳的诚意金金额，交10万元以内的不明确约定房屋房号，10万元及以上的明确房号，若选房不成功，该公司每月按所交诚意金总额的0.8%给予补偿。2.若客户在开盘时决定对该公司住宅进行购买，诚意金自动转为定金，双方签订正式合同。3.该公司在开盘前一周内告知客户开盘日期，邀请客户到现场，供客户做购买决策。4.若客户在开盘日放弃购买，则该公司在收到客户申请退款后15个工作日内将客户诚意金退还给客户。5.该公司至少提前3天告知客户签约日期，以供客户作必要的购买准备。若客户未能在该公司告知的开盘日期到达现场，视为客户放弃购买此套住房，该公司可另行销售。 之后该公司由于资金问题，楼盘迟迟未能开盘，罗某等56名客户多次找该公司协商，要求开盘购房或退还诚意金。此后双方多次沟通协商，但该纠纷始终未能解决，罗某等56名客户遂选出代表到市信访局信访，市司法局得知后立即组织安排某街道司法所参加接访，并引导当事人通过人民调解的方式来解决本次纠纷，罗某等56名客户与该公司代表均表示同意，并共同向凯里市某街道人民调解委员会提交调解申请。
【调解过程】
调委会高度重视，组织人民调解员前往凯里市信访局了解情况，根据所了解的情况确定本案争议焦点，并制定有针对性的调解方案。2021年1月某日，调解员接市信访局的通知，赶赴市信访局会议室共同参与问题调处会。由于本次纠纷涉及人员较多、涉案金较大，如调解不及时、处理不当可能会在当地产生重大影响，调解员意识到问题的严重性，在调解正式开始时，首先安抚罗某等56名客户的情绪，将调解事项和调解方式一一告知双方，并强调不违背法律、法规和国家政策进行调解的原则。 正式调解开始后，调解员首先向罗某等56名客户和该公司代表详细了解情况，并且对罗某等56名客户与该公司签订的《诚意金协议书》《补充协议》《承诺书》《退款协议》是否有效进行核实。经具体了解，56名客户的诉求是：一是要求该公司于一周内退还所交纳的诚意金本金及利息。二是要求该公司支付之前承诺的罗某等人每人3天的误工补贴。而该涉案楼盘属于社会项目，非政府项目，目前该公司出现资金问题，在建工程已全部抵押，资金全部进入监管账户，涉案楼盘无法正常开盘，也无资金退还所约定的诚意金及利息。 调解员按照调解方案，采取分别与罗某等56名客户和该公司代表单独做思想工作的策略。调解员通过典型案例向56名客户具体分析各方面存在的风险点，建议罗某等56名客户选择“人民调解+司法确认”的方式解决，让其认识到要通过正确渠道维护自己的合法权益。同时，调解员向罗某等56名客户进行了普法宣传，解读了相关法律法规，使其认识到通过合法途径维护合法权益的重要性。 然后，调解员对该公司代表耐心细致地讲解了《城市商品房预售管理办法》等有关规定，《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”开发商在取得预售资格前收取客户费用，如诚意金、定金、意向金等，都是违规行为，对于违规收取的诚意金费用，应该给予退还。该公司代表听后，态度诚恳地表示会尽快想出解决办法，提出解决方案。 最后，调解员组织双方进行面对面调解，罗某等56名客户选出了3名代表参加调解，该公司也准备了几个解决方案。调解过程中，双方对该公司提出的解决方案逐条进行研究讨论，通过长达两个小时的调解，双方当日达成了初步共识，并约定次日进行第二次调解，针对诚意金的利率、计算时间和退款时间再次进行详细商榷与核对。 次日，第二次调解如期进行，调解员对相关争议提出了解决方案，在调解员耐心的劝说下，双方权衡了各自利弊，对调解员提出的方案表示同意，最终达成调解协议。
【调解结果】
罗某等56名客户与该公司达成协议： 1.该公司于2021年5月某日前根据原始收费票据分别退还罗某等56名客户所交诚意金总额，并且按照当初约定的年利率计算利息给予补偿，利息计算时间从罗某等56名客户分别申请退款的时间开始至2021年2月底。 2.剩余的利息以尚欠的诚意金金额为基数，按照当初约定的年利率从2021年3月某日起计付，直至该公司实际向罗某等56名客户退还诚意金完毕之日止。 3.若该公司未按照上述期限履行支付义务，则罗某等56名客户有权申请强制执行。 4.该公司保证在此期间通过融资、销售、资金组合在建工程等方式作为该协议的资金保证。 5.双方自愿到市法院申请司法确认。
【案例点评】
问题楼盘处置工作是事关民生的大事，做好问题楼盘矛盾风险化解工作，维护群众合法权益，是防范化解风险的重要内容。人民调解是维护公民合法权益的有效途径，在调解工作中，调解员运用专业知识和调解技巧，根据纠纷的实际情况进行调解，以理服人、以情动人，适时进行普法宣传，充分发挥人民调解在维护社会和谐稳定中“第一道防线”作用，高效化解矛盾纠纷。
