案例内容
【案情简介】
绍兴县金品置业有限公司（以下简称“金品置业公司”）系浙江五洋印染有限公司（以下简称“五洋公司”）的关联公司，成立于2008年12月26日，“随园”楼盘为其开发的唯一楼盘。“随园”楼盘总用地面积48582平方米，净用地面积48582平方米，分成19-6、19-7、19-8三个区块，并按该三个区块分别核发国有土地使用证。“随园”楼盘规划设计排屋6幢、高层13幢，地上建筑面积111926.6平方米，地下建筑面积38302.2平方米，分一、二两期先后开发建设，一期开发建设6幢排屋和7幢高层；二期开发建设6幢高层。“随园”一期与“随园”二期之间的分界线成锯齿状。“随园”一期占用19-6区块（共14582平方米）中的13357平方米土地以及19-7区块（共27333平方米）中的15373平方米土地，合计占用土地28730平方米。“随园”二期占用了19-6区块中的1225平方米土地、19-7区块中的11960平方米土地以及19-8区块（共6667平方米）的全部土地，合计占用土地19852平方米。 金品置业公司在开发过程中，将“随园”楼盘的国有土地使用权全部为五洋公司及其他关联公司（以下简称“五洋系公司”）的银行债务提供了抵押担保，其中，19-7区块的国有土地使用权分割抵押给了五家不同的银行。五洋系公司由于对外承担担保责任以及对外盲目投资等多种因素，导致五洋系公司资金严重短缺。为使五洋系公司避免债务危机的爆发，五洋系公司的实际负责人金尧兴通过高额利息非法向社会不特定的个人和单位吸收资金的方法，勉强维持五洋系公司的运营。为清偿五洋系公司的债务，五洋系公司挪用金品置业公司银行监管账户内的资金，并通过网签商品房买卖合同的方式“以房抵债”或“提供担保”，以致“随园”楼盘缺少可售房源，资金链断裂，无法继续建设，于2014年5月起全面停止建设，至此，“随园”一期项目仅完成约47%的工程；“随园”二期仅完成桩基工程。五洋公司也于2014年8月20日进入破产程序，五洋系公司实际负责人×××因非法吸收公众存款被追究刑事责任。 “随园”楼盘停工后，购买“随园”一期商品房的广大业主的“生存权”因此受到了损害。广大业主为维护其权益，多次到省、市、区、镇四级政府上访，并以银行资金监管不利为由多次到资金监管银行闹访，给社会稳定造成了严重影响。柯桥党委、政府及时介入，采取多项举措，通过多个途径，试图引入愿意入股“随园”楼盘或购买“随园”楼盘全部土地使用权和在建工程的投资人，也努力尝试让金融机构借款给金品置业公司以解决继续建设所需资金，但由于“随园”楼盘自身条件限制、楼市低迷等多种原因，均未获成功。最终，金品置业公司债权人向绍兴市柯桥区人民法院（以下简称“柯桥法院”）申请金品置业公司破产清算。柯桥法院指定浙江中行律师事务所担任此破产案件的破产管理人。
【争议焦点】
金品置业公司破产清算案件错综复杂，涉及到发改、国土、建设、建管、税务、消防、人防等多个部门 ，需寻求多方协调与支持；同时，一方面需要消除广大业主的不安情绪，另一方面，如何在法定最短时间内召集债权人会议，探索房地产企业破产续建模式，如何处置破产财产，如何甄别商品房买卖合同背后真正的法律关系以最大可能保护业主“生存权”等问题均亟待解决。管理人在刚接受指定时，由于当地无房地产企业破产先例可循，只好积极探索创新，摸着石头过河。
【律师代理思路】
金品置业破产案牵涉众多业主的“生存权”， 业主要求交房的呼声强烈，“随园”一期续建势在必行。但选择何种模式进行续建是摆在管理人面前的一道难题。要续建“随园”一期并交房主要有三种模式，第一种是将“随园”在建工程和全部土地使用权整体打包拍卖，由买受人续建并交房。此种方式虽然最为简单，也最符合通常的资产处置方式，但是需要有投资人愿意购买。如果通过拍卖无人竞买，则需重新制订方案，交房日期将延迟，并可能引发新的社会问题。对此，政府在破产受理前也就此作了大量工作，但收效甚微。第二种是通过市场融资续建交房。此种方式涉及诸多的障碍，由谁出面融资，金品置业公司或管理人的主体资格是否被认可，是否能融到足够的续建交房资金，是否需要提供担保等等，在亟待施工续建的背景下，短时间内要解决融资问题难度较大。第三种是在政府和业主支持下，从“随园”自身挖潜力、挖资金，续建“随园”一期并交房，此种方式周期较长，事务繁多。经过政府、法院、管理人的多次论证，认为第三种方式更加符合金品置业公司的实际情况。
【案件结果概述】
截至目前，首批具有“生存性住房”需要的业主及破产后投资买房的共计137位业主已交房完毕，随园楼盘（一期）得以成功续建和交房。
【相关法律规定解读】
本案的处理尽可能以维护业主“生存权”为第一要务，依据《破产法》及相关解释等法律法规，如果本案直接走“资产打包清算”的途径，虽然破产案件得到解决，却是置民生问题、社会稳定性于不顾，因此在有限资源内如何最大程度解决民生问题才是首要考虑的因素。管理人通过种种途径甄别商品房买卖合同背后真正的法律关系，依据《破产法》第十八条等条文以及《合同法》等相关依据，将业主按情况进行交付、迟缓交付、解除买卖合同等途径的分类，依照法律规定以及合同约定妥善处理了各类业主的交付状况，使法、理、情三者得到最大程度的统一。
【案例评析】
作为柯桥法院受理的首起房地产企业破产清算案件和2015年浙江法院企业破产审判十大典型案例,管理人接收该案深感责任重大。审理和管理房地产企业破产案件中，绝大多数案件的关键在于续建，而要续建又是一个系统工程，稍有不慎就会使破产案件无法推进或者造成二次烂尾。为此，管理人对房地产破产项目管理的法院主导、政府协调、工程续建、资金归集方面深有感悟： （一）法院主导是根本。破产法意义上的破产管理主要是指债务人不能清偿到期债务时，对其宣告破产，并在法院的主持下对其全部财产进行清理分配或进行重整、和解等程序。因此，在进入破产程序后，必须坚持法院主导这一主线，政府、管理人各司其责，相互配合，这样可以避免偏离法律的情况发生。 （二）政府协调是关键。政府提前介入，论证续建的可行性，成立协调小组，支持和配合进入破产程序后的续建工作。房地产企业开发的楼盘一旦成为“烂尾楼”后，政府基于社会稳定和民生问题，往往都会提前介入，此时，应组织力量进行摸底，梳理相关问题，多方论证续建的可行性。同时，鉴于续建过程中，涉及诸多政府职能部门，任一部门受阻，都将影响续建进程，因此，应成立协调小组，支持和配合进入破产程序后的续建工作。 （三）精准施策是良方。对那些已经符合破产条件的企业来说，不对其进行破产宣告，允许其继续借银行的钱用于各项支出，实际上就是容忍其继续浪费社会资源，但是从另一方面讲，破产的内容并不限于企业破产清算，相反，破产法中还有重整、和解等程序，通过这些程序可以使陷于经营困境的企业暂时免受债权人的追讨，获得复苏的机会，从而最终避免社会资源的浪费。现在回过头来看，当初管理人对于续建方案的选择，是符合客观实际和正确的，此举不仅最大限度地保护了普通购房小业主的正当权益，而且对于提高资产的利用效率，实现资源的优化配置具有重要意义。选择合适的方式进行续建，涉及破产程序推进的时间和成本，也涉及续建的可行性，为此，管理人在法院指导、政府支持下进行多方论证，分析利弊，因案制宜，因企施策。 （四）资金归集是保障。“随园”楼盘要续建，没有资金是无法进行的，因此，管理人的工作重心也在于最大限度地归集金品置业公司财产，通过准确甄别法律关系，理清债权清偿顺位，创新融资模式，从而解决续建的资金问题。
【结语和建议】
本案不仅仅是具有法律关系复杂、专业性强等特点，而且关乎广大业主的生存权利和社会稳定，涉及的利益主体之多、债权人之间诉求冲突之大、管理难度和压力之大、社会关注度之高，都是近年来柯桥甚至绍兴地区少有，为此，该案也得到了党委、政府的高度重视。各部门主体之间的协调、配合在案件走向平稳的过程中起到了至关重要的作用。
