案例内容
【案情简介】
2009年6月9日，申请人与被申请人签订了一份《商品房买卖合同》，向被申请人购买位于六盘水市钟山区某路14号二号楼二单元某号房屋一套。合同约定该房屋建筑面积为150.02平方米，按建筑面积计算，该房屋单价为1,933.00元/平方米，房屋总价款为289,988.66元。付款方式为首付款59,988.66元，余款230,000.00元为银行按揭贷款。合同第五条对“面积确认及面积差异处理”约定：根据当事人选择的计价方式，本条款以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同第八条约定：出卖人应当在2009年9月30日前向买受人交付该商品房。合同第十五条“关于产权登记”约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同第十九条约定：合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交六盘水（市）仲裁委员会仲裁。 合同签订后，申请人如约履行了支付房款义务。庭审中，双方共同确认被申请人已按合同约定时间将案涉商品房交付给申请人使用。 截止申请人提请仲裁之日，被申请人未将该商品房权属证书交付给申请人。因此，双方发生纠纷，申请人于2021年4月12日向本会提请了仲裁。 2021年4月14日，被申请人为申请人办理了《不动产权证书》;2021年5月31日，申请人领取了该证书；据该证书显示，案涉房屋登记建筑面积为147.11平方米，较合同约定的房屋面积150.02平方米少2.91平方米。按双方合同约定的单价计算，申请人多支付了房屋价款5,625.03元。 申请人请求：1.被申请人继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。2.被申请人立即为申请人办理商品房权属登记证书（案件审理过程中，申请人已领取了《不动产权证书》，当庭撤回了此项仲裁请求）。3.被申请人赔偿申请人违约金86,997.00元。4.被申请人赔偿申请人房屋实际面积差额5,616.30元及资金占用费3,848.00元。5.本案仲裁费由被申请人承担。
【争议焦点】
一、关于合同效力问题。 二、逾期办理权属证书违约金的请求是否超过仲裁时效问题。 三、产权登记面积存在差异退款及资金占用费是否支持的问题。
【裁决结果】
一、申请人与被申请人2009年6月9日签订的《商品房买卖合同》继续履行。 二、被申请人返还房屋实际面积差额5,625.03元及占用申请人房款期间的利息损失3,751.66元给申请人（两项合计9,376.69元），限被申请人于本裁决书送达之日起五日内付清。 三、驳回申请人其余仲裁请求。 四、仲裁费按仲裁请求支持的比例和过错责任，由申请人和被申请人分担。
【相关法律法规解读】
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案是民法典施行前的法律事实所引起的民事纠纷，因此，本裁决书中引用了当时的法律条款： 1.《中华人民共和国民法通则》的相关条款： 第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条 诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。 该两条适用理由：按当时法律规定，一般诉讼时效为2年。诉讼时效是能够引起民事法律关系发生变化的法律事实，是指权利人在一定期间内行使权利，即在某种程度上丧失请求利益的时效制度。设立诉讼时效的目的，是促进法律关系的安定，及时结束权利义务的不确定状态，稳定法律秩序，降低交易成本，即法律不帮助“躺在权利上睡眠”的人。诉讼时效从权利人知道或应当知道权利受到损害及义务人之日起计算。 2.《中华人民共和国合同法》的相关条款： 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 适用理由：全面履行是指合同债务人全面地、适当地完成其合同义务，使债权人的合法债权得到实现，履行内容应当完全符合双方约定，约定的内容是什么就履行什么。一切违反约定的履行行为都属于违约。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 适用理由：本条是对违约行为和违约责任类型的规定。违约行为主要有：1.不履行合同义务，主要形态是拒绝履行。2.履行合同义务不符合约定，主要形态是迟延履行、履行瑕疵等。违约行为的后果是承担违约责任：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、其他违约责任方式。 第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 适用理由：本条是对继续履行、采取补救措施后，还可并用损害赔偿的规定。违约方承担继续履行、采取补救措施违约责任后只能实现受损害方的合同目的，却不能弥补受损害方由此所造成的损失，因此在违约方承担了这些违约责任之后，对方还有其他损失的，违约方当然要承担损害赔偿的违约责任，受损害方有权请求其承担损害赔偿责任以补偿自己的损失。 3.《中华人民共和国仲裁法》的相关条款： 第四十三条第一款 当事人应当对自己的主张提供证据。 适用理由：该条是“谁主张，谁举证”原则在仲裁法中的体现，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。如果未能提供证据或者提交的证据不足以证明其主张的，将承担不利的后果。 第七十四条 法律对仲裁时效有规定的，适用该规定，法律对仲裁时效没有规定的，适用诉讼时效的规定。 适用理由：因本案被申请人对逾期办理产权证书违约金的仲裁请求的仲裁时效提出了抗辩，因此仲裁庭对时效进行了审理。我国现行法律并未涉及商事仲裁时效的特别规定，依照该条的规定，商事仲裁时效适用相关诉讼时效的规定。
【结语和建议】
一、关于合同的效力问题。 申请人与被申请人于2009年6月9日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，主体合格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。现申请人与被申请人房价款未予结算，合同权利及义务并未履行完毕，被申请人称“合同已履行完毕而终止”的辩称理由显然不能成立，对该辩称仲裁庭依法不予采纳。 二、逾期办理权属证书违约金的请求是否超过仲裁时效问题。 合同约定被申请人应于商品房交付使用后365日内（即2010年9月30日前），将办理该商品房权属登记并将不动产权属证书交付给申请人，至申请人提请仲裁之日，被申请人未将商品房权属登记相关证书交付给申请人，其行为已构成违约，应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案商品房买卖行为发生时间在2021年1月1日之前，故应适用《中华人民共和国民法典》施行前的相关法律规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。双方当事人在合同中约定的办证期限为2010年9月30日前，申请人从此时就应当知道其权利受到侵害，申请人最迟应于2012年9月29日提起仲裁，然而申请人却迟至2021年4月12日才向本会提出申请，且并未提交证据证明在此期间发生仲裁时效期间中止、中断或延长的情形。庭审中，申请人称其向相关部门主张权利，要求被申请人办理房屋产权证，但并未主张被申请人支付逾期办证违约金的要求，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”，该条明确了诉讼时效的客体是“债权请求权”，而非“物权请求权”。因此，申请人要求“被申请人赔偿逾期办证违约金86,997.00元”的仲裁请求已超过了二年的仲裁时效期间，其丧失了要求被申请人承担逾期办证违约金的胜诉权，故仲裁庭对逾期办证违约金的仲裁请求依法不予保护。 三、产权面积存在差异退款及资金占用费是否支持的问题。 对申请人要求被申请人赔偿房屋实际面积差额5,616.30元及资金占用费3,848.00元的仲裁请求。仲裁庭认为：1.合同第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款”“买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人”。本案案涉房屋产权登记面积为147.11平方米，比合同约定的面积150.02平方米少了2.91平方米，面积误差比绝对值未超过3%，因此，被申请人应当按照合同约定据实与申请人进行结算，被申请人多收取的房价款5,625.03元（2.91平方米×1,933.00元/平方米=5,625.03元）应当返还申请人。2.虽然双方在合同中没有约定因面积误差而赔偿资金占用费的条款，但本案由于被申请人违约，未按合同约定期限将房屋权属证书交付给申请人，即被申请人应当在合同约定的房屋权属证书交付之日与申请人结算并将房屋面积差额返还给申请人，客观上被申请人因违约而占用了申请人房款5,625.03元多年，申请人于2021年5月31日领取房产证时才知道房屋面积存在差异、差额具体是多少。由于申请人未提交证据证明其资金被占用期间的其他损失，仲裁庭认为，被申请人占用申请人多支付的房款期间的损失，应以银行利息计算损失较为公平合理，故对申请人的该项仲裁请求依法予以支持3,751.66元（以5,625.03元为基数，从2010年9月30日起至2019年8月20日，按中国人民银行同期贷款基准利率为标准，分期计算；2019年8月20日中国人民银行取消这一标准后，自2019年8月21日至2021年5月31日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，分期计算）。
