案例内容
【案情简介】
2014年7月4日，贵阳某置业有限公司（简称置业公司，原告）与赵某（被告）双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：由被告购买原告开发的中铁逸都国际C组团C-X栋1单元X层2号房屋，建筑面积172.60㎡，总房款918060元，首付款为278060元，余款640000元以银行按揭方式支付，该房屋已办理预告登记，且原告为被告提供阶段性连带担保责任。 被告多次未向贷款银行履行还款义务，至2016年10月23日起至2017年9月逾期达11期，2017年9月12日，中国邮政储蓄银行股份有限公司清镇市支行向置业公司发出《回购通知书》，要求其对上述房屋履行回购义务。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，原告有权请求解除合同，同时，被告应向原告支付违约金27541元，且原告有权扣除被告应承担的相关费用。 基于以上事实，置业公司委托我所律师对被告赵某、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司清镇市支行提起诉讼。案件由贵州省贵阳市观山湖区人民法院审理，审理结果：法院依法支持了原告置业有限公司的诉讼请求，案件受理费由被告赵某承担。
【代理意见】
我们认为，本案的主要问题在于被告赵某逾期不履行还款义务，这一行为已经违反《商品房买卖合同》的约定，是导致本诉争产生的重要原因。具体而言： （一）原、被告签订的《商品房买卖合同》经过双方协商一致，系双方真实意思表示，内容合法有效，现被告未按约定向第三人偿还贷款，已构成违约，原告请求解除合同符合法律规定。原、被告于2014年7月4日签订的《商品房买卖合同》的附件十第十六条约定：“因买受人在银行办理贷款时，出卖人为其提供了不可撤销的连带担保，双方约定出现以下情况之一的，出卖人可以解除《商品房买卖合同》并收回房屋所有权，同时买受人应向出卖人支付房屋总价款3%的违约金和因此给出卖人造成的相关损失：（1）买受人未按贷款银行的要求按期足额还款，累计超过3次的；” 因被告自2016年10月23日起，多次未向第三人履行还款义务，已累计逾期11期，2017年9月12日，第三人向原告发出《回购通知》，要求原告对诉争房屋履行回购义务，根据《商品房买卖合同》之约定，原告请求解除合同，符合法律规定。 （二）《商品房买卖合同》约定，在合同解除后，原告将被告所欠第三人的贷款本息、罚息等费用直接支付给第三人，费用在原告应退还给被告的房款中扣除，且被告及第三人应当配合原告办理注销合同的备案登记、预告登记、预抵押登记，于法有据。 （三）被告应按照《商品房买卖合同》之约定向原告支付房屋总价款3%的违约金，金额为27541元。 综上，原告的诉讼请于法有据。
【判决结果】
法院依法判决支持了原告置业有限公司的诉讼请求，解除了《商品房买卖合同》，由被告赵某支付违约金、诉讼费、公告费及律师代理费，并协助原告办理房屋的预售合同备案登记，预告登记。
【裁判文书】
法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告置业有限公司与被告赵某签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实的意思表示，该内容不违反法律的强制性规定，双方均应按照合同的约定履行义务。被告赵某未按照《个人借款及担保合同》的约定按时偿还银行贷款，其逾期偿还贷款连续超过16期，依据《补充协议》第十六条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法......”原告诉请解除与被告于2014年7月4日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告向原告支付违约金27541元即总房款的3%,本院予以支持。 依据《回购通知书》及《个人购房/购车借款及担保合同》第十八条的约定，原告请求将贷款本金及利息、罚息交付第三人，并在还完上述款项后解除与第三人的借款保证关系的请求符合《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条“......商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保人和买受人。”的规定，且第三人同意该主张，原告的请求本院予以支持。原告与第三人的借款保证关系解除后，第三人应配合原告办理注销预抵押登记。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告请求判令被告自合同解除三日内配合原告到房产部门办理注销涉案房屋的预售合同备案登记和房屋预告登记，上述事项本院予以支持。但原告请求被告不配合的，每日按总房款1‰支付违约金，虽然符合合同的约定，但此规定有悖违约金补偿损失的立法本意，故本院不予支持，律师代理费、公告费等诉讼费用本院予以支持。 综上，法院认为原告的诉讼请求成立，依法予以支持。
【案例评析】
本案的发生是以被告断贷为导火索而引发的，因为原告置业公司、被告赵某及第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司清镇市支行之间是以买房为基础而建立的三方债权债务关系，作为债务人的被告理应按照《商品房买卖合同》及《个人购房/购车借款及担保合同》的约定按期还贷。但在本案中，被告赵某未按期偿还银行贷款，导致第三人银行向原告发《回购通知书》，这才导致原告起诉被告及第三人。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定与《合同法》的有关规定，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，要求被告支付违约金，并承担律师代理费、诉讼费等费用，同时被告还应配合原告办理房屋的预售合同备案登记。上述请求于法有据，故法院依法支持了原告的诉请。 另外，由于违约金的作用在于填补损失，法院已经判令被告赔偿了违约金并协助原告办理注销备案登记，因此，再判令被告不履行协助义务而产生新的违约金的约定有悖违约金填补损失的目的。
【结语和建议】
本案的发生绝非偶然，作为一个理性的人，我们应该合理的衡量我们自身的经济实力，买房固然重要，但是我们得考虑能不能按期偿还银行的贷款，这是个无法回避的问题。如果还不了，房屋迟早得被收回去，到时候损失的是自己。既然签订了《商品房买卖合同》和《个人购房/购车借款及担保》就应该按合同约定履行还款义务，本案中被告赵某在签订合同后，没有按期足额偿还银行的借款这才导致了本案的发生。所以我们今后如果要买房、买车一定要慎重考虑，树立“有约必守，违约必罚”的意识，做一个诚信守约的公民。
